由于土地稀缺、供應不足，深圳長期都是一個賣方主導的市場，在實際交易中，賣家們總抱有“不愁賣、不降價”的心理優(yōu)勢。今年以來，樓市已經(jīng)持續(xù)接半年的低迷期，市場已經(jīng)逐漸從縮量走向價格松動的階段，買家逐漸奪回一些“話語權(quán)”。

筆者的一位朋友近日接到地產(chǎn)中介的電話，說以前看過的一套房子的業(yè)主愿意在價格上再談一談。今年3月，這位朋友在西鄉(xiāng)附近看中了一套房子，希望210萬成交，但業(yè)主堅持225萬，雙方因價格談不攏沒達成交易。“業(yè)主當時的態(tài)度比較強硬，而我當時覺得樓市已開始降溫，所以想等一等。”這位朋友表示，雖然業(yè)主愿意降價了，但自己并不想買了，還想再等一等，感覺樓市還沒見底。

“覺得沒見底，還想等一等”，大約是當前剛需的普遍心理——顯然價格還沒有調(diào)到位，剛需們正持幣觀望。筆者查看了最近10周的成交數(shù)據(jù)，深圳一手房和二手房成交量都在低位徘徊，兩者加起來日均成交僅200多套，這一數(shù)字遠低于正常水平。再聯(lián)想一下深圳多如牛毛的地鋪，可以想象“粥”稀到什么程度，降價已是大勢所趨。

什么價格算調(diào)到位？目前，深圳住宅市場的均價大約為每平方米25000元。最近，有機構(gòu)在深圳做了一項調(diào)查。結(jié)果顯示，58.50%的受訪者表示一旦房價跌幅超過20%將馬上出手。另外，表示降10%以內(nèi)、降10-20%將購買的占比分別為4.07%、17.20%。筆者接觸的不少分析師都認為，20%大概是個臨界點。不過，這也是個概數(shù)，比如原關(guān)內(nèi)的一些區(qū)域，土地的稀缺性和地段的優(yōu)越性都決定了其跌幅相對有限，可能房價降10%，成交量就會回暖。而龍崗、寶安一些供應十分充足的區(qū)域，房價可能跌30%才能促進成交回暖。這種分化現(xiàn)在已經(jīng)開始出現(xiàn)，當前打折降價的樓盤主要就在龍崗、寶安等樓盤密集但剛需購買力不多的地方。

從目前的行情來看，深圳房價現(xiàn)在僅到了松動的節(jié)點，比如開發(fā)商會推出一些特價房、充2萬抵10萬等活動，但降價幅度普遍有限，還沒有到影響整個市場的規(guī)模。不過，行情向下是不爭的事實。買賣雙方的市場地位已略有調(diào)整，后市如果調(diào)控政策沒有大的調(diào)整，就主要看供需力量的博弈了?，F(xiàn)在市場還沒有進入實質(zhì)性降價階段，若后市持續(xù)低迷，去化周期繼續(xù)拉長，開發(fā)商意識到今年的任務(wù)、現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題，才會采取實質(zhì)的降價策略。