但凡樓市的任何風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)引起外界的無限遐想，尤為觸及漲、跌“中樞”令供需者神經(jīng)緊繃。
有分析者指出，現(xiàn)已進(jìn)入“敏感期”的樓市，一些地區(qū)市場(chǎng)動(dòng)蕩令地產(chǎn)商氣喘，房價(jià)高企同盟或不再鐵板一塊，由“死磕”到“點(diǎn)降”，眾房企似乎都在“搶跑”。
不過，或許此輪降價(jià)仍然難以成為京城樓市的大趨勢(shì)。有人預(yù)測(cè)，階段性拐點(diǎn)或許就在四季度或者明年一季度，彼時(shí)，房價(jià)又將上揚(yáng)。
房價(jià)虛實(shí)
在北京，一向有著樓市風(fēng)向標(biāo)意義的通州，近期刮起了新風(fēng)向。
受高庫存與市場(chǎng)觀望等多重因素疊加影響，北京樓市或迎來今年階段性拐點(diǎn)，“明降”已開始在北京通州諸多入市樓盤中發(fā)酵并逐一釋放。
從今年3月份起，通州地鐵沿線的萬達(dá)廣場(chǎng)(商業(yè))、K2玉蘭灣及華業(yè)東方玫瑰等大型新開樓盤相繼入市，當(dāng)?shù)胤績r(jià)隨之水漲船高每平方米最高已破3萬元。不過，早已處在樓市寒冬下的通州很快陷入“有價(jià)無市”的尷尬境地，慘淡業(yè)績已波及市場(chǎng)預(yù)期。
為了加速推盤，快速形成成交，包括北京通州在內(nèi)的多數(shù)在售樓盤都拿出了不同程度的優(yōu)惠折扣吸引購房者。以“買就送”的花樣不斷翻新，讓樓市的促銷亂戰(zhàn)形成，搶市場(chǎng)進(jìn)入白熱化。
6月22日，記者在位于通州地鐵臨河里站附近的華業(yè)東方玫瑰地產(chǎn)項(xiàng)目走訪時(shí)了解到，盡管該地產(chǎn)項(xiàng)目早在一個(gè)多月前就宣稱，5月13日開盤當(dāng)天便消化所推C區(qū)300套房源中的近9成，約合260套，折合人民約5億元。不過，至今該樓盤仍有大量房源在售，據(jù)該樓盤銷售人員介紹稱，目前，C區(qū)多棟樓盤中的5層、14層、22至25層均有房源在售，數(shù)量不低數(shù)十套。
為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前低迷的樓市，“打折、送精裝、返現(xiàn)金”已成為通州多個(gè)在售樓盤促銷使出的“殺手锏”之一。
據(jù)了解，華業(yè)東方玫瑰還打出“降價(jià)”組合拳。目前，該樓盤正在推出“2萬抵5萬的優(yōu)惠”活動(dòng)，在此基礎(chǔ)上，凡一次付清全房款者再可享受總房款94至97折的優(yōu)惠浮度。
與此同時(shí)，位于九棵樹地鐵旁的K2玉蘭灣商品房項(xiàng)目，地產(chǎn)商針對(duì)在售樓盤則打出了凡購買一定戶型面積的住宅可免費(fèi)贈(zèng)送該房屋精裝修或返15萬元裝修費(fèi)等優(yōu)惠政策，試圖刺激消費(fèi)者購買欲望意圖不言而喻。
采訪中記者還發(fā)現(xiàn)，在通州為深度挖掘潛在購房人群，某樓盤一位不愿透露姓名的銷售代表小葉向記者透露了一些不為人知的業(yè)內(nèi)秘密和黑幕。據(jù)她介紹稱，一些樓盤銷售人員為了拉客戶，甚至可為“限購”人員代辦“解禁”業(yè)務(wù)，即通過有關(guān)渠道和特定方式可為“限購”人員取得在京購房資格，近而順利購房?？梢?，為了推盤，地產(chǎn)商的迫切之意可見一斑。
記者注意到，雖然各樓盤間的促銷在一定程度上釋放出“降價(jià)”信號(hào)，但地產(chǎn)商們對(duì)“死磕”高房價(jià)心態(tài)依然強(qiáng)烈，堅(jiān)挺房價(jià)原地踏步。
有跡可循的是，諸如通州K2玉蘭灣及華業(yè)東方玫瑰等在售樓盤目前的大體運(yùn)營軌跡是，在以促銷方式向外界釋放“降價(jià)”信息的同時(shí)，對(duì)在售房源進(jìn)行提價(jià)，試圖巧打保持高房價(jià)的如意算盤。這樣一來，看似極具有誘惑力的降價(jià)浮度在已被虛位拉高的報(bào)價(jià)掩飾下，高房價(jià)依舊。
繼通州后，高房價(jià)已傳導(dǎo)至北京整體房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中高端樓盤依然價(jià)格堅(jiān)挺。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在近期開盤的中高端項(xiàng)目中，以位于北京朝陽區(qū)東北五環(huán)的“龍湖雙瓏原著”和位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的“五礦萬科如園”為例，兩者開盤調(diào)價(jià)漲幅在10%左右，3月入市的兩個(gè)項(xiàng)目開盤價(jià)漲幅則高達(dá)50%。而高端住宅春節(jié)以來的成交量占到商品住宅總銷量的12%，與去年同期提高了3個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，有地產(chǎn)商始終認(rèn)為，“北京的樓盤一定不會(huì)降價(jià)或者是平價(jià)銷售，因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)研顯示，目前北京樓市需求還是非常旺盛的。”
拐點(diǎn)將至？
不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下“搖擺” 的北京樓市令地產(chǎn)商有些摸不著“北”，一邊是為隨行就市而釋放著“以價(jià)換量”的求穩(wěn)信號(hào)，一邊則又為固守高房價(jià)表現(xiàn)出“死磕”意志。那么，北京樓市真的會(huì)出現(xiàn)房價(jià)下調(diào)趨勢(shì)嗎？
27日，城市空間發(fā)展促進(jìn)會(huì)史書華秘書長在接受記者采訪時(shí)表示，部分樓盤在提高入市價(jià)格的同時(shí)，又推出各種優(yōu)惠幅度不等的促銷舉措，實(shí)際上是“明漲實(shí)穩(wěn)”。這表明，“點(diǎn)降”僅為刺激市場(chǎng)而設(shè)計(jì)的數(shù)字游戲，房價(jià)依然高企不下，地產(chǎn)商對(duì)業(yè)態(tài)企穩(wěn)持過高期望。
不過，史書華也認(rèn)為，伴隨自住型住房“圍堵”和商品房庫存壓頂，今后一段時(shí)間內(nèi)將明顯影響市場(chǎng)的預(yù)期。在不容小覷的壓力面前，地產(chǎn)商如不再轉(zhuǎn)變意識(shí)和調(diào)整心態(tài)勢(shì)必將鉆入死胡同。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月23日，北京6月純商品住宅成交量2189套，同比下降54.5%。
有報(bào)道稱，截至22日，北京樓市庫存量達(dá)80263套，這是過去18個(gè)月以來的新高。與此同時(shí)，上周北京10個(gè)新房預(yù)售證獲批入市，預(yù)售審批的速度和開發(fā)商推盤的節(jié)奏都在加速。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，由于成交量的持續(xù)走低，新房入市量的進(jìn)一步增加，北京樓市新房庫存量不斷攀升的局面預(yù)計(jì)仍將持續(xù)。
采訪中記者還發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)低迷令購房者持幣觀望情緒依然濃厚。
據(jù)了解，面對(duì)開發(fā)商開出的種種優(yōu)惠條件，購房者依舊繼續(xù)“看空”，由于北京二手房價(jià)格從2013年12月開始已連續(xù)6個(gè)月價(jià)格微跌，大多數(shù)購房者認(rèn)為“房價(jià)還未見底”。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望的另一主因是自住房的大舉介入，由于該“政策房”定價(jià)僅為周邊市場(chǎng)售價(jià)的一半左右，在很大程度上將牽制剛需入市商品房市場(chǎng)。
資料顯示，目前北京累計(jì)出讓含有自住房地塊項(xiàng)目已有近50多宗，這些地塊可供應(yīng)的自住房項(xiàng)目累計(jì)可達(dá)5萬套，大部分都將在今年入市。預(yù)計(jì)年內(nèi)后續(xù)還將有超過20個(gè)自住房項(xiàng)目開工建設(shè)。雖然申請(qǐng)難度非常大，但大量自住房的入市足以鎖定大量的剛性需求。有統(tǒng)計(jì)顯示，單從金隅匯星苑(自住房)項(xiàng)目的供應(yīng)量來看，幾乎相當(dāng)于北京一個(gè)季度的商品房住宅成交。
很顯然，來自庫存、自住與觀望等方面影響已將部分地產(chǎn)商壓得氣喘吁吁，加大了房企跑量的難度。從市場(chǎng)本身看，房價(jià)下跌預(yù)期已形成，接著買漲不買跌的市場(chǎng)心理必將起作用，需求將繼續(xù)萎縮，房企庫存越來越高，去庫存化壓力越來越大。
史書華認(rèn)為，出路只有降價(jià)走量。在市場(chǎng)成交下行階段，地產(chǎn)商應(yīng)在下半年啟動(dòng)本輪市場(chǎng)調(diào)整以來較為明顯的“以價(jià)換量”策略。在市場(chǎng)杠桿調(diào)解供需平衡中，唯有通過價(jià)格調(diào)整才能吸引購房者入市，才能更好地促進(jìn)項(xiàng)目成交。這或許是為緩解資金壓力和高庫存，地產(chǎn)商現(xiàn)階段要做的不二選擇。
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