據(jù)媒體報(bào)道，今年3月份以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)被曝光的房企資金鏈斷裂的案例有10余起，包括浙江寧波、江蘇南京、無(wú)錫、安徽合肥、湖北襄陽(yáng)、陜西神木等地，多為中小型房企。預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，可能會(huì)有更多的小型房企申請(qǐng)破產(chǎn)、退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌時(shí)代正在來(lái)臨，在這一過(guò)程中，“大魚吃小魚”、“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的整合局面即將形成。

 

有媒體斷言2014年或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)泡沫的破滅元年。但在判斷房地產(chǎn)拐點(diǎn)是否已至之前，需要從宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)真實(shí)供求關(guān)系去一一梳理，才能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行清晰的判斷。

 

投資應(yīng)超前于消費(fèi)

 

有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要實(shí)現(xiàn)從投資主導(dǎo)變?yōu)橄M(fèi)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型，這個(gè)觀點(diǎn)本身沒(méi)有問(wèn)題，但如果從政策上通過(guò)打壓投資來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)調(diào)整，一定會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)就是如此。因?yàn)?，消費(fèi)很大一部分由投資產(chǎn)生，投資本身可以帶動(dòng)消費(fèi)，二者不是單純此起彼伏的關(guān)系。

 

在投資領(lǐng)域，包括鋼鐵、水泥等產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題最近常被提及，但如果拿美國(guó)人均鋼鐵消費(fèi)需求來(lái)對(duì)比，中國(guó)這一數(shù)字仍然很低，比如美國(guó)家庭使用大量高端的廚房用具，中國(guó)還做不到。投資超前于消費(fèi)是一個(gè)不可避免要經(jīng)歷的歷史過(guò)程，如同近年來(lái)大量進(jìn)入中國(guó)尋常百姓家的汽車，放在很多年前是一件不可想象的事情。

 

在中國(guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，不少人對(duì)此前的“鐵（路）公（路）基（礎(chǔ)設(shè)施）”頗有微詞，但如果從一個(gè)更長(zhǎng)的歷史時(shí)間去看，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需要有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，在發(fā)達(dá)國(guó)家，超過(guò)百萬(wàn)人口的城市一般都有地鐵，從這一點(diǎn)看，中國(guó)很多城市或者沒(méi)有達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)或者已經(jīng)建設(shè)晚了，這意味著不僅面臨著時(shí)間的滯后，更帶來(lái)成本的上升。事實(shí)上，只有當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施包括鐵路公路等交通完善了，才能拉動(dòng)本地消費(fèi)。只是在鐵路公路等交通的建設(shè)先后順序上，需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行自己的考量。

 

隨著未來(lái)中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化，中國(guó)的高儲(chǔ)蓄率會(huì)逐漸降低，這是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，但高儲(chǔ)蓄率恰是基礎(chǔ)設(shè)施投資的一個(gè)保證，如果儲(chǔ)蓄率真降至30%以下，將會(huì)與美國(guó)一樣，面臨基礎(chǔ)設(shè)施投資很難保證的局面。

 

目前地方融資平臺(tái)暴露了一些問(wèn)題，這主要是由于體制改革沒(méi)有完全到位造成的，需要通過(guò)體改進(jìn)行糾偏，而不是一棒子打死。

 

三大認(rèn)識(shí)誤區(qū)

 

在與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)是一個(gè)繞不開的話題。但目前市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)還存在三個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。

 

首先，與鋼鐵等可以運(yùn)輸?shù)牟牧喜煌康禺a(chǎn)是一個(gè)完全區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的市場(chǎng)，不同標(biāo)準(zhǔn)的城市差異性很大，即便像一線城市北京，其內(nèi)部又存在不同的區(qū)域差異，比如學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房，如果學(xué)區(qū)房的特殊屬性沒(méi)有消除，未來(lái)學(xué)區(qū)房還會(huì)上漲，所以在外部因素沒(méi)有變化的前提下，分析房?jī)r(jià)問(wèn)題需要理性和客觀。

 

目前一些三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)了資金問(wèn)題，但這不僅是一個(gè)區(qū)域性現(xiàn)象，也是行業(yè)整合結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果。

 

其次，討論房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫論，前提在于其供求關(guān)系是否真實(shí)，在限購(gòu)的影響下，真實(shí)的供求關(guān)系被掩蓋和扭曲，市場(chǎng)不能傳遞正確的信號(hào)。如果考察一個(gè)更長(zhǎng)的時(shí)間，最近十年房?jī)r(jià)持續(xù)的上漲，也只是過(guò)去被壓抑的市場(chǎng)供求關(guān)系的釋放，這是一個(gè)必然要經(jīng)歷的階段，而且這個(gè)時(shí)間并不算很長(zhǎng)，在這十年集中爆發(fā)之后，未來(lái)價(jià)格將會(huì)趨于平和。有人曾統(tǒng)計(jì)2003年~2010年的房?jī)r(jià)漲幅，計(jì)算出投資房產(chǎn)的年增值約25%，這一投資回報(bào)率并不算太離譜。

 

最后，在要求滿足擁有首套住房的剛性需求下，卻忽視了改善居住面積和品質(zhì)的改善需求，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)收入增加的前提下，這亦是一種剛性需求。同時(shí)，隨著資產(chǎn)增加，將房地產(chǎn)作為一種財(cái)富配置的需求也無(wú)可厚非，全球高凈值人群就一直將至少30%的投資用于房地產(chǎn)。也有人認(rèn)為，中國(guó)土地資源稀缺，作為社會(huì)資源配置的要素，住房不能想要多少就多少，但實(shí)際上調(diào)節(jié)資源配置的最有效手段還是價(jià)格，而不是人為因素。

 

也有觀點(diǎn)指責(zé)購(gòu)房的投機(jī)行為，但從金融的角度，投資和投機(jī)很難從行為本身去區(qū)分，典型的投資行為如期貨投資，其與實(shí)體經(jīng)濟(jì)有很大區(qū)別，很大程度上期貨投資既可以是投機(jī)，也可以是投資，通過(guò)預(yù)期的漲或跌來(lái)決定買或賣，在這一過(guò)程中使價(jià)格找到供求平衡點(diǎn)。二者唯一能界定的金融指標(biāo)是杠桿率，即是否冒很大風(fēng)險(xiǎn)（比如高額借款）操作。

 

作為特殊商品的房地產(chǎn)既有消費(fèi)也有投資。目前很多高收入人群在海外置業(yè)的很多，在外匯管制、資本項(xiàng)目不能放開的背景下，這是一種正常的全球資產(chǎn)配置的表現(xiàn)，未來(lái)這一趨勢(shì)還會(huì)加強(qiáng)。

 

市場(chǎng)干預(yù)要有退出機(jī)制

 

目前政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控包括信貸控制，雖然有其合理性，但更需要建立干預(yù)的退出機(jī)制。

 

盡管需要強(qiáng)調(diào)政府之手盡量減少干預(yù)，但當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的時(shí)候，通過(guò)行政干預(yù)適當(dāng)剎車不是完全錯(cuò)誤的。不過(guò)結(jié)合市場(chǎng)的信號(hào)和宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，目前更需要學(xué)習(xí)香港監(jiān)管部門和美聯(lián)儲(chǔ)在金融危機(jī)中的做法。

 

在1997年金融風(fēng)暴的時(shí)候，香港監(jiān)管部門出手救市，在市場(chǎng)恢復(fù)平衡之后，通過(guò)建立盈富基金的形式慢慢退出市場(chǎng)，應(yīng)急而用的市場(chǎng)做法思路清晰，市場(chǎng)的調(diào)節(jié)最終還是由市場(chǎng)決定。

 

美聯(lián)儲(chǔ)在金融危機(jī)后推出量化寬松政策也是應(yīng)對(duì)危機(jī)采取的極端措施，但在經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)之后也明確表示要退出量化寬松，暫且不論這一措施對(duì)其他國(guó)家的影響，其做法本身符合市場(chǎng)的調(diào)節(jié)原理。

 

中國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該讓市場(chǎng)真正發(fā)揮作用，過(guò)去的干預(yù)有歷史作用，現(xiàn)在要逐步退出，信號(hào)明確后，投資者對(duì)這個(gè)市場(chǎng)預(yù)期就會(huì)清晰，就會(huì)去判斷市場(chǎng)未來(lái)會(huì)怎么樣，該投資的投資，該拋售的拋售。

 

最終，市場(chǎng)會(huì)回復(fù)到真正的供求關(guān)系，并通過(guò)市場(chǎng)的形式予以體現(xiàn)。目前市場(chǎng)的資源供給有限，但有很多非市場(chǎng)化的因素在其中，需求更是如此，如果將二者非市場(chǎng)化的因素都降至最低，再來(lái)觀察整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，相信會(huì)得到更真實(shí)的情況。

 

有學(xué)者認(rèn)為隨著人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來(lái)出生的獨(dú)生子女天然會(huì)擁有更多的住房，房?jī)r(jià)自然會(huì)下跌。這有一定道理。但從財(cái)富管理的角度，還需要考慮通貨膨脹的問(wèn)題，作為重要的投資工具，房產(chǎn)是抵御通脹的有效手段，遠(yuǎn)非股票或其他固定收益的理財(cái)投資所能相比。參考國(guó)外的情況，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走了十年的上漲腳步，今后雖很難再出現(xiàn)暴漲的可能，但其上漲的空間至少不亞于物價(jià)上漲的幅度。這一意義上說(shuō)，房產(chǎn)仍然會(huì)是人們投資配置的一個(gè)重要方向。

 

最近十年房?jī)r(jià)持續(xù)的上漲，也只是過(guò)去被壓抑的市場(chǎng)供求關(guān)系的釋放，這是一個(gè)必然要經(jīng)歷的階段。