6月前三周54城成交跌16.9%

6月樓市成交數(shù)據(jù)的低迷毫無(wú)懸念，前22天54個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房成交面積與5月同期相比跌幅高達(dá)16.9%，成為今年上半年僅次于春節(jié)所在2月的第二低位。買(mǎi)房人觀望依舊，地方政府只說(shuō)不做，多手段微調(diào)松綁，樓市多空博弈漸入高潮。

 

成交繼續(xù)下探

 

進(jìn)入6月份以來(lái)，中原地產(chǎn)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市目前日平均新房成交量維持在55萬(wàn)平方米，較5月同期低近20個(gè)百分點(diǎn)。截至到6月22日，54個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房成交面積環(huán)比跌幅達(dá)到16.9%，而此前的5月份，已經(jīng)是樓市被認(rèn)為整體轉(zhuǎn)冷的時(shí)期。6月的繼續(xù)低迷，更加深了各方寒意。

 

一線城市供過(guò)于求的趨勢(shì)愈演愈烈，廣州、北京表現(xiàn)得最為明顯，平均庫(kù)存消化周期已飆升至12個(gè)月。6月16日至6月22日廣州新建商品住宅網(wǎng)簽1258套，比上周1455套減少13.53%，銷(xiāo)售面積16.36萬(wàn)平方米，環(huán)比減少10.23%。成交金額方面，全市累計(jì)銷(xiāo)售金額25.58億元，環(huán)比跌幅7.54%。同期北京新房?jī)H成交978套，環(huán)比跌幅超過(guò)9個(gè)百分點(diǎn)；成交面積10.73萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌1.75%。成交金額28.59億元，環(huán)比下降1.48%。

 

值得一提的是，近期釋放出的首套房貸定向?qū)捤尚盘?hào)，以及限購(gòu)松綁的傳聞，也很難在短時(shí)間內(nèi)對(duì)樓市整體回暖產(chǎn)生實(shí)質(zhì)效應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃厚，大部分城市房?jī)r(jià)近乎停滯，部分城市以價(jià)換量情況正從個(gè)別樓盤(pán)向區(qū)域擴(kuò)散。

 

在最早出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)引發(fā)討論的重點(diǎn)二線城市杭州成交繼續(xù)下探。6月16日至6月22日，杭州主城區(qū)新建商品房成交套數(shù)環(huán)比下降18.96%，余杭區(qū)新建商品房成交套數(shù)環(huán)比下降13.47%，蕭山區(qū)新建商品房成交套數(shù)環(huán)比下跌18.4%。截至6月22日，杭州主城區(qū)商品房可售套數(shù)為61303套，庫(kù)存繼續(xù)上升。

 

房企掛牌增加

 

成交量低迷的背后，是中小房企愈發(fā)艱難的處境。6月16日至6月22日，北交所企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目成交金額3.76億元，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)居成交金額前三位，當(dāng)下北交所掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到了26宗，連續(xù)多周增加。同期上交所新推掛牌金額居首的行業(yè)同樣是房地產(chǎn)業(yè)，一周新推掛牌金額合計(jì)達(dá)到16.51億元。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，北交所與上交所房地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌量的增加，或許與前些年非房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)大規(guī)模進(jìn)軍樓市，當(dāng)下又因大勢(shì)不好被迫退出相關(guān)。此前寧波、惠州曾出現(xiàn)當(dāng)?shù)刂行》科筚Y金鏈斷裂、破產(chǎn)清算的案例，也折射出中小房企當(dāng)下困境。

 

即使在上市房企中，資金鏈偏緊的情況也愈發(fā)嚴(yán)重。今年1 季度，23 家A 股上市房企實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到55%，僅次于2008 年3 季度56%的歷史峰值水平。5月，十家標(biāo)桿房企共計(jì)融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%。融資金額已連續(xù)三個(gè)月回落，并創(chuàng)近11個(gè)月以來(lái)新低。

 

住建部政策研究中心主任秦虹表示，當(dāng)下信貸政策和貨幣政策偏緊，房企貸款成本普遍上升，貸款增速明顯放緩，是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要表現(xiàn)。“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從此前多年的供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)向整體供求平衡，甚至局部供大于求，房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，趨勢(shì)性機(jī)會(huì)將越來(lái)越少，未來(lái)房企的主流將是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，只有更加專(zhuān)業(yè)、融資能力強(qiáng)的房企更容易抓住機(jī)會(huì)。”秦虹表示。

 

普遍依靠大趨勢(shì)的中小房企，無(wú)疑將更難抓住未來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

 

政策博弈

 

在土地財(cái)政壓力下，地方政府的救市努力也在繼續(xù)。最新“冒頭”的是先發(fā)布再收回，然后再次宣布放開(kāi)限購(gòu)政策的呼和浩特市。6月24日，呼市第一次公布了這份涉及取消限購(gòu)、對(duì)外來(lái)人口放開(kāi)、調(diào)整公積金政策的樓市文件。但當(dāng)天下午官方宣布文件收回，修改后將再次發(fā)布，對(duì)此給出的原因是“打印錯(cuò)誤”。6月26日，文件將“二套住房”改為“二手住房”后再度發(fā)布。

 

呼和浩特市成為限購(gòu)政策執(zhí)行以來(lái)，第一個(gè)以明確發(fā)文形式松綁限購(gòu)的城市。此前各個(gè)城市的“救市”政策，多以戶籍政策調(diào)整、房款公積金貸款、補(bǔ)貼契稅和放寬限價(jià)政策等方式執(zhí)行。即使有被傳松綁限購(gòu)政策的城市，也大多采取對(duì)房企的口頭通知形式。

 

呼和浩特市此次宣布限購(gòu)松綁，與其現(xiàn)狀密切相關(guān)。作為一個(gè)總?cè)丝?00萬(wàn)，城市人口僅200萬(wàn)的二線城市，目前可售庫(kù)存高達(dá)12萬(wàn)套，按當(dāng)前每月1000套左右的銷(xiāo)售量計(jì)算，全部去化需要10年。

 

更夸張的是，該市近5年政府出讓的住宅用地合計(jì)2120萬(wàn)平方米，未來(lái)潛在供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到10萬(wàn)套以上。供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，使得呼和浩特樓市面臨僵化局面。“呼和浩特對(duì)限購(gòu)的放開(kāi)，也符合分類(lèi)調(diào)控的指導(dǎo)思想，只不過(guò)當(dāng)?shù)貢?huì)在短期內(nèi)面臨較大的輿論壓力。”上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)新金融記者表示。

 

新金融記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已經(jīng)至少有13個(gè)城市發(fā)布了各類(lèi)利好于當(dāng)?shù)貥鞘械恼叽胧?，也取得了一定效果。不過(guò)在信貸趨緊的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)想走出一波上揚(yáng)行情，困難較大。