?6月20日，呼和浩特取消樓市限購(gòu)政策發(fā)布之后，半日之內(nèi)又緊急“召回”。就在業(yè)內(nèi)以為又是一次“烏龍”時(shí)，26日上午，呼和浩特市政府正式發(fā)文高調(diào)明確放開(kāi)限購(gòu)。在呼和浩特之前，已有十余個(gè)城市嘗試松綁限購(gòu)，自2010年面世已近4年的樓市限購(gòu)政策進(jìn)入全面“尷尬期”。

【動(dòng)態(tài)】

取消限購(gòu)呼和浩特首吃“螃蟹”

備受關(guān)注的呼和浩特取消樓市“限購(gòu)令”文件，終于在6月26日上午重新在呼和浩特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站發(fā)布。

這個(gè)以呼和浩特市人民政府辦公廳名義出臺(tái)的文件，名為《切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，猶如一枚重磅炸彈引發(fā)各界關(guān)注。意見(jiàn)的核心內(nèi)容為：取消商品房銷(xiāo)售方案?jìng)浒钢贫龋用褓?gòu)買(mǎi)商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢(xún)證明。至此，呼和浩特正式放開(kāi)限購(gòu)，成為全國(guó)首個(gè)正式放開(kāi)限購(gòu)的城市。

呼和浩特成為首個(gè)吃“螃蟹”的城市，主要由于樓市面臨高庫(kù)存的壓力。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)35個(gè)大中城市2013年商品住宅現(xiàn)貨的庫(kù)存去化周期研究，呼和浩特存銷(xiāo)比數(shù)值為37，在35個(gè)城市中庫(kù)存去化壓力最大。

同時(shí)，根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特樓市庫(kù)存積壓嚴(yán)重，可售面積持續(xù)增加，目前可售住宅庫(kù)存高達(dá)12萬(wàn)套，按現(xiàn)在平均每月成交1000套的去化速度計(jì)算，消化這些可售住宅至少需要10年。

【濟(jì)南】

供應(yīng)激增去化周期不斷拉長(zhǎng)

濟(jì)南會(huì)否取消或調(diào)整樓市限購(gòu)政策，記者多方打探，但對(duì)于這一會(huì)產(chǎn)生重大社會(huì)影響的政策問(wèn)題，相關(guān)政府部門(mén)負(fù)責(zé)人一直三緘其口。

不過(guò)濟(jì)南商品住宅的庫(kù)存量引人擔(dān)憂(yōu)。濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較穩(wěn)定，但受2013年土地成交面積的激增、2014年1至5月成交冷淡影響，樓市去化周期不斷拉長(zhǎng)。

合富輝煌統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，濟(jì)南市共推出229宗土地，出讓面積為1164.71萬(wàn)㎡，建筑面積為3130.41萬(wàn)㎡。同2012年全年供應(yīng)數(shù)量相比，土地宗數(shù)增加逾一倍，出讓土地面積與建筑面積分別上漲98.25%和77.66%，市場(chǎng)供應(yīng)火熱。其中住宅供應(yīng)136宗，總面積為804.26萬(wàn)㎡。受拿地滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)即收回土地政策的影響，2014年濟(jì)南住宅市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了前所未有的“大爆發(fā)”。

根據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)(CRIC)濟(jì)南機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至4月底，濟(jì)南普通住宅存量為661萬(wàn)㎡，而1-4月濟(jì)南普通住宅月均成交量為42萬(wàn)㎡。這么計(jì)算，目前濟(jì)南的存量需要15.7個(gè)月才能消化完。在2013年年底時(shí)，該數(shù)字為11個(gè)月。15.7個(gè)月的去化周期離18個(gè)月供過(guò)于求的“紅線(xiàn)”又近了一步。

【分析】

地方政府可根據(jù)情況適時(shí)調(diào)整

實(shí)行限購(gòu)以來(lái)，“主治療效”堵住了住房投資及其造成的資源浪費(fèi)。“附帶療效”則在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和高額利潤(rùn)，同時(shí)也在一定程度緩解了國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡，以預(yù)防經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

但不可否認(rèn)的是，限購(gòu)政策也在一定程度上傷及剛性需求和改善型需求，增加了不必要的調(diào)控代價(jià)。更重要的是，如果限購(gòu)政策持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)斷崖式下降，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不可估量的影響。

實(shí)際上，中央層面從來(lái)沒(méi)有不允許地方政府放松或放開(kāi)限購(gòu)。從當(dāng)初出臺(tái)限購(gòu)政策的時(shí)候開(kāi)始，就是讓各地政府依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況和房?jī)r(jià)考核的結(jié)果，自行決策是否出臺(tái)限購(gòu)。

2014年全國(guó)兩會(huì)上，當(dāng)時(shí)的住建部部長(zhǎng)釋放“雙向調(diào)控”信號(hào)，即房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)剩問(wèn)題的地方，地方政府可以考慮刺激需求，同時(shí)減少供地。

在這個(gè)原則的指導(dǎo)下，呼和浩特率先公開(kāi)取消限購(gòu)政策。分析人士指出，像無(wú)錫、天津、常州等房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過(guò)剩的城市，應(yīng)該是時(shí)候放松限購(gòu)了。但是至今為止，除了呼和浩特以外，似乎沒(méi)有城市敢于公開(kāi)宣布解除限購(gòu)。

【業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)】

30個(gè)城市或年內(nèi)松綁限購(gòu)

今年以來(lái)，樓市下行給很多城市帶來(lái)不小壓力。據(jù)亞太城市房地產(chǎn)研究院跟蹤調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2014年4月份以來(lái)的2個(gè)月內(nèi)，實(shí)施舉措各不相同，拋出各種“救市”政策的城市已經(jīng)增加至31個(gè)，其中22個(gè)城市是通過(guò)半公開(kāi)或全公開(kāi)方式實(shí)施政策調(diào)整。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說(shuō)，目前松綁的城市主要從放松限購(gòu)、限價(jià)，擴(kuò)大購(gòu)房資金支持及調(diào)整戶(hù)籍政策等方面展開(kāi)。預(yù)計(jì)30個(gè)以上城市的限購(gòu)將可能在年內(nèi)松綁。不過(guò)，即便目前各地政府普遍“救市”，效果也十分有限，最為關(guān)鍵的還是看中央政府的信貸政策能否放松。

世聯(lián)怡高山東區(qū)域董事、總經(jīng)理朱江表示，隨著濟(jì)南房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，濟(jì)南下半年肯定會(huì)取消限購(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)越來(lái)越明顯，政府層面不能總用非行政化的手段來(lái)牽制、管理市場(chǎng)。他分析稱(chēng)，目前只是在尋找一個(gè)退出的最好時(shí)機(jī)。

就限購(gòu)政策本身而言，除北上廣深等一線(xiàn)城市外，絕大多數(shù)城市住房供應(yīng)短缺的歷史不再，限購(gòu)政策失去了原來(lái)的意義。在這種情況下，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很多城市完全可以光明正大地取消限購(gòu)，讓市場(chǎng)真正發(fā)揮作用，無(wú)需私下操作，更無(wú)需叫停。