有機構人士表示，北京土地市場今年上半年前熱后冷，不過，經(jīng)營性用地成交金額仍高達1099億元，實現(xiàn)同比增長71%，創(chuàng)近10年新高，但隨著樓市轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商圈地熱情也將變得極為謹慎。
截至6月29日，據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京土地市場共成交經(jīng)營性用地53宗，累計土地出讓金達1099億元，與去年同期相比，增長71%，創(chuàng)2004年土地招拍掛以來同期土地出讓金額最高紀錄。
對此，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫向《證券日報》記者表示，盡管北京樓市成交量一片慘淡，但在政府供應增加以及標桿房企重回一線城市激烈爭奪土地等多方因素下，北京土地市場土地出讓金額早早突破千億元大關，呈現(xiàn)先熱后冷趨勢。
不過，任啟鑫稱，在房地產(chǎn)整體下行背景下，盡管開發(fā)商出于持續(xù)經(jīng)營的考慮仍有拿地（專題閱讀）意愿，但今年商品房市場“量價齊跌”，除“財大氣粗”的國企央企外，多數(shù)開發(fā)商在現(xiàn)金流的壓力下普遍顯得有心無力，預計未來更多開發(fā)商會實施謹慎的拿地投資策略。
土地成交金額為1099億元
據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京土地市場共成交經(jīng)營性用地53宗，累計土地出讓金達1099億元，同比增長71%，其中，居住類用地共成交30宗，與去年同期持平，土地面積合計264.6公頃，同比大漲154.2%，成交總金額達753.5億元，同比上漲了80.3%。
對此，任啟鑫向記者表示，去年各大房企超額完成全年銷售目標，相對寬裕的資金面促使標桿房企在土地市場上積極“補倉”。而今年年初，北京土地市場加大推地力度，密集推出優(yōu)質(zhì)地塊，助推了房企拿地熱情。此外，一、二線城市和三、四線城市分化日漸明顯，多個三、四線城市自身需求并不足以支撐市場巨大的供給量，過剩危機加大了樓市風險，為應對市場變化，大型房企不得不調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，重返市場需求強勁及未來發(fā)展?jié)摿薮蟮囊弧⒍€城市，加大其拿地比重，使得北京土地市場進入門檻不斷提升，土地價格也不斷被推高。
不過，任啟鑫稱，與以往不同的是，順義區(qū)上半年經(jīng)營性用地成交量大幅增加。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，順義區(qū)共成交7宗經(jīng)營性用地，同比增加了4宗。此外，這7宗經(jīng)營性用地的成交總金額達126億元，不僅達到了去年同期的7.4倍，而且也遠超去年全年順義區(qū)經(jīng)營性用地95億元的出讓總額，創(chuàng)下自2008年以來的同期最高值。
有業(yè)內(nèi)分析人士也認為，隨著北京可供應的土地資源日漸稀缺，房企對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪非常激烈，尤其可規(guī)劃為部分低密度高價值住宅的地塊，即使這種項目的周轉(zhuǎn)速度比剛需產(chǎn)品慢，但利潤空間較高，銷售額較為穩(wěn)定，若定位精準，營銷策略得當，甚至可以成為企業(yè)的“提款機”。
然而，盡管上半年土地市場成交額創(chuàng)新高，但北京完成全年供地計劃依然有難度。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，北京全市土地市場經(jīng)營性用地成交面積達583公頃，占年度1550公頃經(jīng)營性用地的38%，而去年同期全年供地計劃已完成近半。
房企拿地轉(zhuǎn)為謹慎
事實上，北京今年上半年土地出讓金額的波動情況恰好印證了上述觀點，今年上半年，北京土地市場呈現(xiàn)“先熱后冷”局面。早在4月末，土地出讓金就已突破千億元大關。
從具體變化來看，據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度北京土地市場共成交經(jīng)營性用地33宗，土地出讓面積合計為360.5公頃，累計土地出讓金額達748.7億元。而二季度北京土地市場共成交經(jīng)營性用地20宗，與一季度相比，下降近四成；土地出讓面積合計為106公頃，環(huán)比降幅為70.6%；土地出讓金額為350.4億元，環(huán)比減少近400億元。
而從住宅用地的出讓情況來看，同樣呈現(xiàn)出先揚后抑的局面，一季度成交居住類用地22宗，總成交金額為578億元；二季度居住類用地僅成交8宗，且均為4月份出讓，總成交金額為175億元，環(huán)比減少403億元。
事實上，北京土地市場在4月份集中成交34宗地塊后急轉(zhuǎn)而下，5月份僅成交4宗商業(yè)地塊，而6月份全月僅成交1宗工業(yè)用地，整體市場明顯轉(zhuǎn)淡趨冷。
對此，亞豪機構認為，今年上半年全國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，低成交、高庫存的現(xiàn)狀使得房企銷售回款大幅減少，與此同時，信貸持續(xù)緊縮進一步加大房企融資難度，使得大量房企現(xiàn)金流備受考驗，去庫存、回流現(xiàn)金成為房企的主要任務。在這種背景下，開發(fā)商“囤地”有心無力。此外，為了減少地塊流拍現(xiàn)象的發(fā)生，國土部門放慢了土地出讓的步伐，尤其是住宅用地，6月份甚至進入了“停滯”供應的階段。
對于下半年土地市場的走向，任啟鑫預計，由于上半年房企銷售數(shù)據(jù)普遍不樂觀，多數(shù)企業(yè)資金鏈緊繃，下半年若無政策層面利好帶動，房地產(chǎn)下行局面將難以扭轉(zhuǎn)。在此情形下，房企對于整體資金情況的把控將更為謹慎和理性，拿地可能會更有針對性，土地市場將整體保持平穩(wěn)，趨于理性，但是優(yōu)質(zhì)地塊仍然會因為“僧多肉少”，保持白熱化的競爭態(tài)勢。
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