2014年上半年，伴隨著全國(guó)樓市下行以及房源供應(yīng)的大批量面世，濟(jì)南西客站片區(qū)作為濟(jì)南樓盤(pán)高度集中的區(qū)域，呈現(xiàn)一片促銷的大場(chǎng)景。但是受制于開(kāi)發(fā)成本，購(gòu)房市民期待的大規(guī)模降價(jià)不太可能出現(xiàn)。

    西客站樓盤(pán)總供應(yīng)量在千萬(wàn)平方米以上

    目前，濟(jì)南西客站片區(qū)已經(jīng)吸引了恒大、綠地、龍湖、中建等多家一線房企入駐開(kāi)發(fā)，僅恒大在這邊就開(kāi)發(fā)了恒大雅苑、恒大世紀(jì)廣場(chǎng)、恒大翡翠華庭、恒大華府、恒大金碧新城等至少5個(gè)樓盤(pán)。

    而中建在此開(kāi)發(fā)了兩個(gè)樓盤(pán)，綠地在該區(qū)域也已經(jīng)開(kāi)發(fā)了綠地中央廣場(chǎng)等至少3個(gè)樓盤(pán)，再加上金科城、海亮·藝術(shù)華府、外海·中央花園、龍湖名景臺(tái)等大大小小各家樓盤(pán)，總數(shù)在20家左右。

    在這些樓盤(pán)中，包括了不少大盤(pán)，如金科城、外海·中央花園等量級(jí)均在百萬(wàn)平方米，而恒大在二環(huán)西路和西站之間開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目總量在420萬(wàn)平方米以上。記者粗略計(jì)算，當(dāng)前該區(qū)域的總供應(yīng)量就在千萬(wàn)平方米以上。

    “20個(gè)樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必十分激烈，即使去掉三分之一的商業(yè)面積，住宅面積也在七八百萬(wàn)平方米。雖然目前已經(jīng)消化掉了一部分，但考慮到未來(lái)新項(xiàng)目入市，當(dāng)前供應(yīng)和潛在供應(yīng)都是一個(gè)很龐大的數(shù)字。”省城西部一樓盤(pán)的銷售負(fù)責(zé)人向記者表示，“開(kāi)發(fā)商在‘賽跑’，誰(shuí)跑在前面多多消化房子，就把壓力留給了別人。”

    高額成本制約開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)促銷

    在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)捆縛政策越來(lái)越多的同時(shí)，住宅建設(shè)的稅費(fèi)成本確實(shí)已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)高的比例。

    記者探訪了西部新城一在建商品住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目相關(guān)工作人員向記者提供了整個(gè)項(xiàng)目的稅費(fèi)明細(xì)單。明細(xì)單顯示，25畝的該住宅項(xiàng)目，拿地總價(jià)為11250萬(wàn)元，規(guī)劃高層建筑面積為5.83萬(wàn)平方米，樓面價(jià)為每平方米1930元。

    在建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)中，分別繳納城鎮(zhèn)土地使用稅60.12萬(wàn)元、土地增值稅757.9萬(wàn)元、耕地占用稅32萬(wàn)元、契稅337.5萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)稅1894.75萬(wàn)元、所得稅1894.75萬(wàn)元、城建稅132.63萬(wàn)元、印花稅24.57萬(wàn)元、教育附加費(fèi)132.63萬(wàn)元、地方水利建設(shè)基金378.95萬(wàn)元。算下來(lái)，這25畝的住宅項(xiàng)目共繳納稅金5645.8萬(wàn)元，核算到每平方米，稅收成本為968.4元。

    綜上所述，該住宅項(xiàng)目每平方米房子中，剛性稅收為968.4元，規(guī)定性收費(fèi)為503.8元，服務(wù)性收費(fèi)為309.55元，預(yù)售許可保證金及竣工驗(yàn)收費(fèi)用為209.94元，加起來(lái)為1993.29元/平方米，加上土地樓面1930元的地價(jià)，成本已達(dá)3923.29元。這意味著，如按照計(jì)劃中的價(jià)格6500元/平方米銷售，60.36%已被拿走。除此之外，還要扣除人口成本和建設(shè)成本兩個(gè)大項(xiàng)，西客站周邊樓盤(pán)目前均價(jià)7000元左右，降價(jià)的空間已經(jīng)微乎其微了。

    樓市徘徊期是出手特價(jià)房源好時(shí)機(jī)

    西部新城房?jī)r(jià)難以實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的大范圍降價(jià)，開(kāi)發(fā)商也不敢在高供應(yīng)量的當(dāng)下，首先漲價(jià)，這無(wú)疑是“自絕”之路。為了博眼球，拼銷量，成批量特價(jià)房源的推出成了法寶。

    位于經(jīng)十路與齊魯大道交匯處的金科城，在6月底推出起價(jià)5888元/平方米的特價(jià)房源，被不少尋求低價(jià)的購(gòu)房者收入囊中。6月底，由濟(jì)南報(bào)業(yè)集團(tuán)主辦的首屆濟(jì)南西部購(gòu)房家居節(jié)上，與“一院三館”相鄰的海亮·藝術(shù)華府項(xiàng)目和龍湖·名景臺(tái)項(xiàng)目也每天推出10套特價(jià)房源，被購(gòu)房市民追捧。

    抓住開(kāi)盤(pán)以來(lái)形成的市場(chǎng)影響力，位于青島路與淄博路附近的鑫苑·世家公館項(xiàng)目目前的優(yōu)惠措施也比較足。這是濟(jì)南鑫苑萬(wàn)卓置業(yè)有限公司在濟(jì)南的第五個(gè)項(xiàng)目。起價(jià)6400元/平方米，主力戶型75至135平方米，目前購(gòu)房最高3萬(wàn)元優(yōu)惠。

    長(zhǎng)期從事濟(jì)南房地產(chǎn)事業(yè)的一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)確切消息，濟(jì)南的相關(guān)樓市政策將會(huì)有所調(diào)整，目前整個(gè)西部新城片區(qū)處于一種政策不明朗下的徘徊期，如果確實(shí)屬于急需購(gòu)房的剛需或者改善型需求購(gòu)房者，可以多到西部新城樓盤(pán)看看，多方比較，購(gòu)買(mǎi)到性價(jià)比比較高的好房源。

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    濟(jì)南二季度土地零成交

    濟(jì)南市國(guó)土部門(mén)招拍掛信息顯示，四五月份，土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交都出現(xiàn)了“空檔期”。在3月31日掛牌兩宗國(guó)有建設(shè)用地后，從4月初至5月31日，將近兩個(gè)月的時(shí)間，濟(jì)南沒(méi)有一宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌，出現(xiàn)了“零掛牌”的局面。從土地成交來(lái)看，整個(gè)5月也交出了“零分”答卷。直至6月底，除了幾個(gè)小地塊掛牌出讓以外，真?zhèn)€土地市場(chǎng)沒(méi)有任何成交。

    記者了解到，受交易量、回款及融資等情況的影響，開(kāi)發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎。一家一線房企投資部有關(guān)人士表示，受目前形式影響，集團(tuán)一些計(jì)劃要拿的地暫時(shí)放棄了。