“今年上半年，北京單套總價(jià)超過2000萬元的豪宅項(xiàng)目銷售金額首次突破了50億元，而去年同期則約為30億元，同比上漲幅度接近70%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報(bào)》記者透露，雖然樓市降溫明顯，但頂級豪宅抗壓能力較強(qiáng)，成交量逆市走高。
值得關(guān)注的是，雖然豪宅成交量猛增，但千萬元級高端新盤的成交量上漲乏力。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，2014年上半年，北京市成交總價(jià)在千萬元以上的高端住宅成交總量為918套，環(huán)比下跌38.3%，同比下跌32.1%。
對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉向記者表示，隨著“限高令”的逐步放松，千萬元級高端樓盤下半年將扎堆入市，屆時(shí)高端市場將面臨較大的去存貨壓力。
豪宅逆勢走高
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從北京單套豪宅銷售總價(jià)來看，2014年上半年，單套總價(jià)2000萬元以上豪宅共成交205套，而2013年同期則為135套，同比上漲51%；從銷售單價(jià)和成交面積來看，2014年上半年，售價(jià)6萬元平方米以上的高端住宅簽約銷售面積首度突破10萬平方米，高達(dá)10.28萬平方米，創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。
值得關(guān)注的是，記者從中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉，目前來看，今年5月份、6月份為豪宅成交高峰期。從具體成交量來看，今年5月份，北京單套總價(jià)超過3000萬元的高端豪宅物業(yè)成交量高達(dá)14套，占全市商品住宅成交的比例達(dá)到了0.39%，而這一比例在2013年全年僅為0.19%，可見其創(chuàng)下了歷史高點(diǎn)；而今年6月份，北京單套總價(jià)超過3000萬元的住宅類物業(yè)成交2套，其中，頂級豪宅紅璽臺以均價(jià)10.4萬元平方米的高價(jià)成交1套。
事實(shí)上，關(guān)于豪宅的定義和劃分，業(yè)內(nèi)爭議頗多，有人認(rèn)為售價(jià)超過10萬元平方米的物業(yè)可以稱為豪宅，也有人認(rèn)為總價(jià)超過2000萬元以上的住宅可謂之豪宅，甚至有人認(rèn)為項(xiàng)目處于城市核心區(qū)的才能叫豪宅。
對此，著名財(cái)經(jīng)評論員葉檀認(rèn)為，多數(shù)高端項(xiàng)目都是由于土地價(jià)格的抬升而產(chǎn)生的，其更傾向于“被豪宅”化。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2013年以來，北京土地出讓樓面價(jià)超過5萬元平方米的地塊已經(jīng)超過了10塊，其中，夏家胡同地塊、孫河地塊、農(nóng)展館地塊已經(jīng)開始動工，預(yù)計(jì)下半年都將入市，預(yù)售價(jià)格都將在10萬元/平方米以上。
張大偉也認(rèn)為，“地王”的頻現(xiàn)導(dǎo)致豪宅的價(jià)格定位普遍提高。從2014年上半年所有商品房物業(yè)成交的數(shù)據(jù)可以窺見，成交單價(jià)超過10萬元平方米的住宅為41套，占全市所有商品住宅成交量的比例達(dá)到了0.12%，而前兩年則為0.05%，占比翻倍。
無獨(dú)有偶，上海豪宅市場也開始發(fā)力。據(jù)記者了解，今年4月末，湯臣一品突然成交了1套總價(jià)高達(dá)2.3億元的豪宅。進(jìn)入 5月份后，長寧西郊老牌高端住宅檀宮成交了1套面積達(dá)1152平方米的超大型別墅，總價(jià)高達(dá)1.95億元，成交單價(jià)逼近17萬元/平方米。
對此，張大偉表示，與剛需項(xiàng)目的價(jià)格敏感度相比，豪宅的購買者對價(jià)格不甚感冒，其有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，更看重長期樓市行情，包括項(xiàng)目是否稀缺以及具備多少升值空間等因素，因此其受短期波動影響有限。
高端盤扎堆入市
事實(shí)上，除了豪宅購買者的出手敏感點(diǎn)與其它購房者不同外，由于稀缺性，豪宅供應(yīng)量也決定著其成交量走勢。2013年以來，北京樓市受“限高令”制約，多個具備開盤條件的豪宅項(xiàng)目都未能及時(shí)入市，但今年上半年，“限高令”逐漸放松，根據(jù)麗茲行豪宅研究院獨(dú)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，北京入市的高端項(xiàng)目共計(jì)6個，分別為潤景茗苑、泰禾譽(yù)園、保利海德花園、通盈中心以及千章墅。
“海德公園是當(dāng)年的薊門橋地王，綠地集團(tuán)總裁張玉良曾親自考察并相中該地塊，不過舉牌時(shí)被中國兵器集團(tuán)奪走，當(dāng)時(shí)的成交樓面價(jià)為27529元平方米。2011年，保利從中國兵器集團(tuán)收購該項(xiàng)目100%股權(quán)，當(dāng)時(shí)甚至有董事投棄權(quán)票。” 保利地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理李晶向記者透露，而該項(xiàng)目幾度入市未果，直至拿地4年后才得以入市。
李晶坦言，海德公園是保利集團(tuán)耗時(shí)最長、價(jià)格最高、經(jīng)歷最波折的項(xiàng)目，目前已開放售樓處，下半年將入市銷售。此外，據(jù)記者了解，該項(xiàng)目已在北京市住建委獲批預(yù)售，銷售價(jià)為9.7萬元/平方米，創(chuàng)下了今年新入市住宅的最高單價(jià)。
值得注意的是，2013年下半年，時(shí)值“限高令”從嚴(yán)執(zhí)行之際，單價(jià)超4萬元/平方米的項(xiàng)目很難獲批。而根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站的公開信息統(tǒng)計(jì)，今年1月份至4月份，單價(jià)超過4萬元/平方米的項(xiàng)目入市13個。而在5月份和6月份獲批預(yù)售的項(xiàng)目中，單價(jià)超過4萬元/平方米的項(xiàng)目總數(shù)則達(dá)18個。
對此，張大偉表示，此前因?yàn)橄∪毙裕鄶?shù)豪宅項(xiàng)目都是端著賣，開發(fā)商有意放緩銷售節(jié)奏，入市緩慢。然而，在房地產(chǎn)市場整體遇冷之際，房企資金鏈較為緊張，恰逢“限高令”全面解禁，開發(fā)商開始適當(dāng)?shù)胤砰_高端項(xiàng)目的供應(yīng)量，導(dǎo)致成交量上升。
不過，胡景暉認(rèn)為，在樓市整體觀望情緒濃厚的情況下，高端客戶也出現(xiàn)了一定程度的觀望現(xiàn)象，相對于頂級豪宅，千萬元的高端盤的消化速度較前兩年有所減緩。此外，隨著高端樓盤下半年的扎堆入市，其將面臨較大的銷售壓力。
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