去年，央視報道稱萬科、華遠等40余家房企8年欠繳土地增值稅超3.8萬億元，這在當時引發(fā)了社會熱議。目前，土地增值稅的清繳工作也被各地放上議事日程，下半年房地產市場或掀起土地增值稅“清繳風暴”。
近日，《每日經濟新聞》記者了解到，廣東省地稅局制定出臺了《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），就清算省內房企的土地增值稅提出詳細要求，文件已于7月1日正式實施。同時，廈門修訂版的土地增值稅清算辦法也將于今年9月實施。
廣州某地產公司副總裁表示，新《規(guī)程》的實施，將使廣東土地增值稅清算政策更加完善與規(guī)范，清算效率與進度有望提高，以往用于合理避稅的手段難以為繼。政策對大型房企而言影響相對有限，但那些缺乏良好財務規(guī)劃、依賴土地升值獲利的中小型房企，將面臨嚴重沖擊。
拖延清算難再續(xù)
廣東省地稅局有關負責人在接受當地媒體采訪時介紹，《規(guī)程》出臺的目的之一，就是要解決稅務機關和納稅人長期以來在土地增值稅清算工作中存在的程序不清、責任不明等執(zhí)法風險和涉稅風險。
對于最為敏感的拖延清算難題，《規(guī)程》提出，只要納稅人“已竣工驗收（備案）的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”，或“取得清算項目最后一份銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”，或“主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失，經縣以上地方稅務局局長批準的”，三者只要符合其中一個條件，主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算。
一直以來，我國土地增值稅都存在征管不力的現(xiàn)象。按照此前執(zhí)行的《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30%~60%的四級超率累進稅率進行征收。按理，如此高的累進稅率，土地增值稅理論上應該不會低。但實際上，2012年我國土地增值稅征收額只有區(qū)區(qū)2719億元，不僅遠少于土地出讓收入的2.69萬億元，甚至少于契稅的2874億元。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，土地增值稅的征收包括預征和清算。預征的部分可以嚴格執(zhí)行，操作沒有難度。而清算的部分，根據以往的法規(guī)操作較難。一般情況下，主管稅務機關要等到房地產開發(fā)項目全部竣工，并完成銷售的85%以上才能進行清算，但由于房地產開發(fā)項目是滾動開發(fā)，從拿地、開發(fā)到竣工一般要2~3年，遇上銷售不利，就要等到項目取得銷售許可證滿三年后才能對之進行清算。由于認定較困難，會導致征收不力，許多土地增值稅的收繳也會不了了之。
上述地產公司副總裁表示，以往開發(fā)商會選擇自持部分比例的商業(yè)地產或住宅，使得項目未達到清算條件從而規(guī)避最后清算，“比如說一個項目自帶的商業(yè)部分超過了20%，就算住宅產品全部賣完，只要開發(fā)商選擇持有這部分商用物業(yè)不賣，就達不到清算條件。
但如今《規(guī)程》明確規(guī)定剩余的可售建筑面積已經出租或自用的均要進行土地增值稅清算，這對于試圖通過自持物業(yè)規(guī)避清算的開發(fā)商將造成重大打擊。”
廈門加強增值稅清算
廈門地方稅務局近日也發(fā)布了《廈門市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》征求意見稿，并將于今年9月實施。
征求意見稿較此前有所修訂，其中規(guī)定納稅人開發(fā)的房地產項目符合可清算條件且主管稅務機關下發(fā)清算通知書的，應當在收到清算通知書之日起90日內，到主管稅務機關辦理清算申報。此次廈門修訂的土地增值稅清算新辦法中，并不涉及稅率調整。
根據征求意見稿，已竣工驗收的房地產項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的等情況，可由稅務機關主動要求納稅人辦理清算申報。
中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文曾表示，土地增值稅政策1994年便設立，多年過后，政策本身出了一些漏洞。土地增值稅實行預征清算制度，即納稅人在項目竣工結算前轉讓房產取得收入，如果因成本確定以及其他原因無法計算土地增值稅，可先預提預征，項目全部竣工后再進行清算。不過，在實際操作中，因清算過程涉及環(huán)節(jié)太多，不少項目存在未按時進行清算問題。
有業(yè)內人士表示，地方一直在等國家稅務總局的執(zhí)行細則，希望規(guī)范明確土地增值稅預征和清算環(huán)節(jié)的法規(guī)政策，但因遲遲未能出臺，各地醞釀根據當地情況出臺細則，以彌補土地增值稅征收執(zhí)行中存在的政策缺口。
中小房企資金鏈承壓
當下房企的資金鏈已愈發(fā)緊繃，此時加大土地增值稅的清算力度，會否成為壓垮房企的最后一根稻草？
朱一鳴認為，對于開發(fā)商的潛在影響，土地增值稅預征比清算的影響更大。這是因為土地增值稅的預征時點在項目投資周期內，正是需要大量資金投入的時候，如果嚴格執(zhí)行，會對企業(yè)的當期利潤和現(xiàn)金流構成相當大的沖擊。但清算環(huán)節(jié)主要發(fā)生在商品房交易環(huán)節(jié)，此時開發(fā)商正處于項目回款周期內，直接壓力不是特別大。
“即便以后嚴格征收，長期看對高周轉低毛利企業(yè)的影響有限。”朱一鳴認為，應付土地增值稅是各企業(yè)應交未交的稅額，同時已經計提并預繳，根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》的清算條件，各企業(yè)已經計提了土地增值稅清算準備金，并對該部分土地增值稅清算準備金對所得稅的影響確認了遞延所得稅資產。從2012年企業(yè)應交土地增值稅的情況來看，部分企業(yè)應交土地增值稅較高，因此在未來的清算上將不存在問題。
上述地產公司副總裁也認為，對于大多數上市房企而言，由于擁有良好的財務規(guī)劃，已經通過合理的稅務安排將土地增值稅分攤到項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，清算環(huán)節(jié)的財務壓力并不大，加上這些公司已經作出足夠的計提，這次收緊對于主流房企的影響相當有限。
“此外，土地增值稅征收額度與地價成本有直接關系，不少中小型房企由于傾向于采用"低周轉、慢開發(fā)、高毛利"戰(zhàn)略，拿地較早地價成本較低，征收力度自然更強，如果沒有合理的財務規(guī)劃，一旦嚴格清算要么項目虧損，要么直接拖垮企業(yè)。”上述人士說。
但本次清算執(zhí)行力度多大仍不得而知。朱一鳴坦言，土地增值稅處于尷尬境地—不能不征，否則就缺少了一個房地產調控的有效手段；但如果嚴格征收，勢必加重企業(yè)負擔，對行業(yè)發(fā)展不利，對房價抑制會起到適得其反的效果，因此地方政府的態(tài)度一直相當審慎。
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