業(yè)內(nèi)質(zhì)疑變相炒房
隨著中國逐步進入老齡化社會，越來越多的老人成為旅游地產(chǎn)的主力消費者。CFP
2014 年， 杭州、溫州、南京、成都等地的樓盤紛紛降價，房地產(chǎn)前景撲朔迷離。然而，中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展勢頭卻極為迅猛。
易居中國克而瑞信息集團發(fā)布的《中國旅游地產(chǎn)發(fā)展年報（2012—2013）》顯示，截至2012 年底，我
國已面市的旅游地產(chǎn)項目共有2259個，遍布全國85 個城市和地區(qū)，其中在海南、西南、環(huán)渤海、長三角及兩廣地區(qū)五大片的旅游地產(chǎn)項目占據(jù)全國總數(shù)的83%。
“旅游地產(chǎn)主要包括四類：旅游景點地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)及旅游住宅地產(chǎn)。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、分權(quán)度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項目。”上海坤一投資有限公司董事長劉春介紹說。
“嫁接圈地”，旅游地產(chǎn)的亂象
在火爆的市場中，旅游地產(chǎn)的問題不斷暴露：產(chǎn)業(yè)資金鏈脆弱、同質(zhì)化風險加劇，一些企業(yè)甚至“掛羊頭賣狗肉”，以旅游地產(chǎn)之名，開發(fā)房地產(chǎn)。
此前，一連串的針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策出臺后，“地難批，稅增高”成為各開發(fā)商普遍面臨的難題。但若通過旅游地產(chǎn)“嫁接圈地”，不僅可更為順利地拿到地，還能降低購買土地的成本。
有媒體在2012 年曾披露過某券商的研究報告，“一家知名地產(chǎn)企業(yè)在西南某城的拿地平均價為80 萬元/ 畝，遠低于130 萬元/ 畝至150 萬元/ 畝的土地市場價；在北京的項目拿地平均價約為100 萬元/ 畝，遠低于當時周邊商品房200 萬元/ 畝的土地成本。”
劉春告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，旅游地產(chǎn)項目之所以拿地價格較低，是因為地方政府普遍認為， 旅游地產(chǎn)開發(fā)商不僅會幫助政府發(fā)展當?shù)芈糜螛I(yè)， 還會配套醫(yī)院、養(yǎng)老院、療養(yǎng)院等， 帶動當?shù)亟?jīng)濟社會全面發(fā)展。
面對旅游地產(chǎn)“嫁接圈地”的質(zhì)疑，業(yè)內(nèi)人士并不諱言，“在旅游地產(chǎn)沒有真正成熟時，開發(fā)商是以旅游地產(chǎn)的名義圈地，圈地之后就按常規(guī)的住宅銷售模式運作。”杭州領(lǐng)地房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理葦愔對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。
除了懷疑開發(fā)商借機圈地的動機外，也有人懷疑旅游地產(chǎn)的熱潮僅僅是另一種方式的炒房，與真正的文化產(chǎn)業(yè)并無關(guān)系。業(yè)內(nèi)人士認為，國內(nèi)的旅游地產(chǎn)更注重地產(chǎn)，忽略了旅游，所以只有調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，才能有新的商機。
結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行
葦愔認為，除各實力雄厚的地產(chǎn)企業(yè)入駐外，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的興起也帶來了消費觀念的改變。在基礎(chǔ)設(shè)施上，如今的網(wǎng)絡(luò)更加暢通，信息分享機制完整，消費者可以通過像攜程、藝龍等線上平臺選擇合適的價格。
在此背景下，葦愔認為目前的旅游地產(chǎn)不單是要賣樓，更重要的是要在后續(xù)服務(wù)模式上做出調(diào)整。她認為目前該行業(yè)最大的問題是沒有把旅行社、酒店、交通、醫(yī)療、娛樂等各行業(yè)打通，在這個跨界的行業(yè)中，無法共享各個行業(yè)的資源。
“這不是單純的房地產(chǎn)概念，你不能把它看做是一個常規(guī)性的住宅項目去運作。”葦愔說。她解釋說：“與此關(guān)聯(lián)度最密切的就是酒店業(yè)，它將因此迎來革命性調(diào)整——改變以前酒店業(yè)重資產(chǎn)的運營方式，因為以前酒店的重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)導致龐大的融資成本，在這個前提下，酒店客房價格很難下降。”
如果開發(fā)商們大舉進駐，可以為酒店減輕融資負擔， 讓酒店將精力投放到服務(wù)內(nèi)容上來， 消費者的出行會更加省錢、方便。她認為：“如果旅游地產(chǎn)能夠與酒店業(yè)、旅游、娛樂等行業(yè)深度整合， 建立新的模式， 就遠遠超出了度假區(qū)的概念，從這個維度來看， 旅游地產(chǎn)還有長足的發(fā)展空間。”
分權(quán)度假，銷售模式的轉(zhuǎn)型
隨著中國逐步進入老齡化社會，一些老人開始在環(huán)境好的地方購房療養(yǎng)，成為旅游地產(chǎn)的主力消費者。
葦愔做過大量的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，中國很多老人有一個根深蒂固的思維，都會選擇在故土固定性居住，即使在異地置業(yè)，每年最多只去住一兩個月。
“很多所謂的旅游地產(chǎn)，售出的公寓或度假住宅大都是自用的， 一年最多也就去一兩次， 其他時間都是空置的。自用型的度假物業(yè)如能成為經(jīng)營性的物業(yè)， 這樣的旅游地產(chǎn)才是真正的旅游地產(chǎn)。”針對這類現(xiàn)象， 知名房地產(chǎn)專家韓世同評價說，“如果要你買一間病房才可以住院， 相信很多人會拒絕；但人們卻會為一年也去不了幾次的度假而買一套房。這種購房如果是投資性而不是自住自用的還可以理解， 否則就有些匪夷所思。”
葦愔告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“像候鳥型的老人們可以不用買一棟房子，而是用相對低廉的價格取得使用權(quán)，地產(chǎn)商需要做的是加強醫(yī)療、娛樂等配套服務(wù)，這樣的模式才會形成良性發(fā)展。”
這個思路也被溫州商人劉春認可，劉春曾于2010 年底出任桐鄉(xiāng)濮院國際童裝城專業(yè)市場項目的總負責人，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有10 多年的經(jīng)歷。劉春所倡導的銷售模式是分權(quán)度假。她向《中國經(jīng)濟周刊》介紹說，“分權(quán)度假指的是把度假村的一間客房分成若干產(chǎn)權(quán)賣給客戶，客戶可以每年到度假村享受一定免費的住宿度假方式，還可以通過置換服務(wù)享受與其他地方酒店置換服務(wù)，實現(xiàn)低成本的旅游目的。”
幾年前，中國曾從國外引入過分時度假的概念。分時度假就是把酒店或度假村客房的使用權(quán)分成若干周期出售給會員。分時度假引入中國時走了國際高端路線，一個份額的價格在20 萬~30萬元左右，由于價格高昂，再加上一些具體操作的公司信譽度不高，這一銷售模式被引進中國后“變了味”。
劉春所提倡的分權(quán)度假，與分時度假最大的不同是，分權(quán)度假的消費者可以獲得產(chǎn)權(quán)證。比如，把一份度假公寓或者別墅的產(chǎn)權(quán)平均拆成10 份，消費者通過購買其中的一份獲得十分之一的產(chǎn)權(quán)，可以獲得在其連鎖酒店內(nèi)消費，并可獲得物業(yè)升值帶來的收益。
葦愔認為，分權(quán)度假的模式對于中國的旅游地產(chǎn)來說，有著真實的客戶需求，但需要從開發(fā)商到酒店、旅行社等配套的服務(wù)體系更加健全和完善，“各個行業(yè)之間如果能協(xié)作共贏，就可以為客戶提供更方便的旅游方式，也可為投資者在炒房外提供另一條理財通道。”
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