2014年前5個(gè)月，我國房地產(chǎn)市場各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)較差。隨著房地產(chǎn)市場景氣下行，各地開始出臺刺激政策，多個(gè)城市實(shí)施放松限購、限貸政策。市場各方對政府出臺政策刺激房地產(chǎn)市場的預(yù)期加強(qiáng)，有人甚至預(yù)期會有類似2008年底出臺的“4萬億”刺激政策。筆者認(rèn)為，當(dāng)前的國際、國內(nèi)的背景已經(jīng)與2008年有較大差別，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行強(qiáng)刺激的條件已經(jīng)不存在。

救市的國際背景已不存在

今年前五個(gè)月，房地產(chǎn)的成交量和成交金額都出現(xiàn)10%左右的下滑，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅0.16%，是自2012年6月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。隨著房地產(chǎn)市場景氣下行，各地開始出臺刺激政策，多個(gè)城市實(shí)施放松限購、限貸政策。例如，呼和浩特市和?？谑谐雠_買房落戶的政策，安徽蕪湖等多城市放寬了公積金買房的條件。

在地方政府忙于救市的同時(shí)，各部委也出臺了一系列政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，鼓勵各商業(yè)銀行增加對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持，通過增加企業(yè)債券融資指標(biāo)和開發(fā)銀行的信貸規(guī)模等方式來支持棚戶的改造。

應(yīng)該說，無論市場表現(xiàn)，還是政府應(yīng)對方式及社會輿論反應(yīng)，本次房地產(chǎn)調(diào)整與2008年確有很多相似之處。從2008年的政策變動看，地方政府在房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)放緩后一個(gè)季度就進(jìn)行政策救市行動，中央救市政策是在房地產(chǎn)市場放緩三個(gè)季度后才開始出臺。

因此，有些人認(rèn)為，隨著中央政府保增長力度的加大，類似2008年底的強(qiáng)刺激政策是有可能出臺的。筆者認(rèn)為，2008年底我國政府出臺的“4萬億”刺激政策是有特殊的國際背景的，我們不能孤立地看待房地產(chǎn)刺激政策。

2008年年初開始，美國的次貸危機(jī)就不斷發(fā)酵，到年中開始出現(xiàn)大型金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)危機(jī)。2008年9月中旬雷曼兄弟公司破產(chǎn)，全球金融市場掀起巨大的沖擊波，這是導(dǎo)致20國集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)人集體救市的直接緣由，也是中國政府出臺“寬松貨幣政策和積極財(cái)政政策”背景。換言之，沒有國際金融市場的驚濤駭浪就不會有國內(nèi)強(qiáng)刺激政策。

顯然，2014年的國際環(huán)境與2008年有天壤之別。盡管主要發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍然緩慢，但畢竟金融市場已經(jīng)風(fēng)平浪靜。因此，出臺強(qiáng)刺激措施的國際背景已經(jīng)不存在。

高杠桿率制約政策空間

不僅國際環(huán)境已經(jīng)發(fā)生巨變，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境也與2008年有較大不同。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境最重要的變化是經(jīng)濟(jì)杠桿率大幅度上升，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，制約了貨幣政策的空間。

從國家資產(chǎn)負(fù)債表分析，2008年以來我國企業(yè)負(fù)債率急劇上升，經(jīng)濟(jì)總杠桿率（杠桿率=債務(wù)總量/GDP）大幅增加。我國經(jīng)濟(jì)總杠桿率在2008年以后經(jīng)過了兩次快速上升：第一次是2009年前后，我國政府為應(yīng)對全球金融危機(jī)，實(shí)施了積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，對應(yīng)的是信貸與貨幣的快速擴(kuò)張，總體杠桿率在一年左右的時(shí)間里從1.27上升到1.7；第二次是2012年第三季度至2013年底，杠桿率從1.7上升到2以上。經(jīng)過兩次杠桿率快速上升，過去五年我國總體杠桿水平提高了70多個(gè)百分點(diǎn)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)經(jīng)濟(jì)體在五年時(shí)間里杠桿率上升30個(gè)百分點(diǎn)，就意味著爆發(fā)金融危機(jī)概率大大上升。此經(jīng)驗(yàn)對我國金融風(fēng)險(xiǎn)有重要的警示意義。

資產(chǎn)負(fù)債表的快速擴(kuò)張必然反映在金融體系上，整體杠桿率的快速增加對應(yīng)著金融體系的快速膨脹。2009年至2013年間，銀行資產(chǎn)增加了一倍多，以信托為代表的各種“影子銀行”快速膨脹，信托資產(chǎn)總量從3000億元迅速增加到10萬億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，各類“影子銀行”的資產(chǎn)總量已經(jīng)超過30萬億元。最值得關(guān)注的是這些資產(chǎn)的質(zhì)量。當(dāng)前我國的資本收益率只有3%左右，而這些影子銀行的融資成本在10%左右，有些甚至超過20%，是典型的“龐氏騙局”。2014年初，一些到期的信托和債券出現(xiàn)違約，市場風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯降低，投資開始成為驚弓之鳥，影子銀行擴(kuò)張將難以為繼。

可見，通過擴(kuò)張貨幣方式刺激經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的空間已經(jīng)很小，如果再次強(qiáng)行刺激，會使經(jīng)濟(jì)杠桿水平進(jìn)一步上升，金融風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

房地產(chǎn)市場供大于求

通過刺激房地產(chǎn)投資達(dá)到刺激經(jīng)濟(jì)增長的前提條件是房地產(chǎn)市場相對短缺，但遺憾的是，這個(gè)條件已經(jīng)不存在。

中國住房消費(fèi)水平已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)增長所處階段。從全球看，各國住房消費(fèi)水平與經(jīng)濟(jì)增長水平呈正比例關(guān)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的國家，人均住房占有面積大。中國城鎮(zhèn)人均住房占有面積（建筑面積）從1998年的18.7平方米增加到2013年的35平方米，已經(jīng)超過中等發(fā)達(dá)國家的水平，與人多地少的中國的國情不匹配。

從城鎮(zhèn)人口增長情況看，城鎮(zhèn)住房的供給大于人口所致的住房需求。從2013年的農(nóng)民工監(jiān)測報(bào)告看，截至2013年底，我國農(nóng)民工人數(shù)是2.69億，其中只有0.9%的人實(shí)現(xiàn)了在城市購買住房的愿望，其余都是由所在單位提供免費(fèi)居住場所或租房居住。真正對城鎮(zhèn)住房市場有影響的是城鎮(zhèn)戶籍人口自然增長，這部分人口每年增長約220萬，新增加約100萬套的住房需求。另外，城鎮(zhèn)住房的更新改造或改善性需求每年約400萬套。因此，城鎮(zhèn)每年的實(shí)際新增住房需求約500萬套，而2013年我國城鎮(zhèn)住房供給是1300萬套，住房的供給遠(yuǎn)大于住房的需求。

刺激需求減少供給

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和保持經(jīng)濟(jì)的合理增長速度，筆者認(rèn)為政策可在幾方面有所作為。

應(yīng)放松對房地產(chǎn)市場的限制性規(guī)定，對房地產(chǎn)市場可以進(jìn)行適度的刺激，但不宜進(jìn)行強(qiáng)刺激。已經(jīng)有不少城市出臺了取消住房限購的措施，這些措施是正確的，可以減緩市場恐慌氣氛，緩解房地產(chǎn)投資的過快地下滑。但鑒于住房消費(fèi)已經(jīng)超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及住房投資已經(jīng)偏高的事實(shí)，刺激政策不宜過強(qiáng)。否則，市場正常的機(jī)制就會扭曲，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)集聚，不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和金融的穩(wěn)定。

應(yīng)減緩棚戶區(qū)改造和其他類型保障型住房的投資力度。按照計(jì)劃，“十二五”期間將完成3600萬套保障型住房的建設(shè)任務(wù)，今年棚戶區(qū)改造將完成400萬套。然而，大量保障型住房建設(shè)將進(jìn)一步加劇市場供過于求矛盾。當(dāng)前住房市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面，正確做法應(yīng)該是減少供給，增加需求。多年來我國房地產(chǎn)調(diào)控思路都是增加供給，抑制需求，現(xiàn)在應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控的思路，“刺激需求，減少供給”應(yīng)是未來一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。