全國第一個對賭“降價險”的樓盤在北京樓市出現(xiàn)！7月9日下午，《證券日報》記者從珠江地產(chǎn)獲悉，珠江地產(chǎn)旗下位于北京通州區(qū)的珠江·四季悅城項目推出中國首個“保險房”，即由保險公司為購房者承擔(dān)買房降價風(fēng)險，在約定時間內(nèi)，該樓盤同樣房源若降價，購房者最高可獲得購買房產(chǎn)總價的10%的賠付款。
事實上，《證券日報》記者6月份曾實地走訪過該項目，為了加快銷售速度，珠江地產(chǎn)于今年6月份率先打出了購房零首付的營銷牌，一個月之后，該項目再次成為全國第一個對賭“降價險”的項目。
“這不是一個噱頭。” 珠江地產(chǎn)營銷總監(jiān)劉蕓岐向記者表示，“因為‘降價險’是我們與珠江投資集團(tuán)旗下珠江人保共同推出的險種，這相當(dāng)于客戶從我這里買了房就上了保險”，這“并不是每一個開發(fā)商喊一個‘降價險’就可以喊出來的”。
北京驚現(xiàn)對賭“降價險”樓盤
事實上，北京樓市成交量快速下滑后，各大開發(fā)商為了加快銷售速度，搶占弱市下的市場份額，零首付、降價促銷戰(zhàn)等各種營銷手段花樣百出，但推出為購房者上房產(chǎn)“降價險”的現(xiàn)象卻是頭一遭。
珠江地產(chǎn)相關(guān)人士向《證券日報》記者透露，珠江·四季悅城內(nèi)部稱此次活動為“購房保值計劃”，包括“買房降價險” 和“無理由退房”。
而“降價險”是珠江地產(chǎn)聯(lián)合珠江投資集團(tuán)旗下子公司珠江人保共同推出的。其具體內(nèi)容為，購房者如果選擇“降價險”的方式購買珠江·四季悅城的房子，支付九成房款即可買房，余下10%作為保證金由購房者保留。到約定的交房時間前四個月（2015年6月底）內(nèi)，如果房價沒下降，總房款的10%的保證金再由購房者交給開發(fā)商。如果房價下降了，則由珠江人保代購房者向開發(fā)商支付余款，無需購房者返還保證金。
“這是公司與珠江投資集團(tuán)協(xié)商了很長時間才敲定的計劃。”珠江地產(chǎn)內(nèi)部人士向《證券日報》記者透露，“我們敢于保價賣房，是因為我們對推盤節(jié)奏有信心”，首先，“我們對房價的大勢有自己的判斷”；其次，“我們對于自己項目的成本核算有自信，認(rèn)為可以堅持下去”。
劉蕓岐向記者透露，珠江·四季悅城拿地樓面價約為1萬元/平方米，而當(dāng)前附近區(qū)域內(nèi)有些開發(fā)商拿地價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于珠江地產(chǎn)，“我如果按照現(xiàn)在的價格反測算，加上稅費也不高，所以對利潤空間有信心”。
值得一提的是，劉蕓岐強調(diào)道，“這不是一個噱頭，因為客戶從我這里買了房就是上了保險”，若明年房子降價，珠江人保直接可以代購房者做出賠付。
降價即賠付
“只要出現(xiàn)降價就會直接減去購房者總房款價10%的錢。”劉蕓岐表示，即使房價僅僅降了100元錢，珠江人保也將賠付總房款10%的資金，這是一個真正的“降價險”，如果不這樣執(zhí)行，就成了開發(fā)商的噱頭了。
值得注意的是，如何判定房價是否下降？
對此，珠江地產(chǎn)表示，以交房前四個月購房者所購買的房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價格相對比來判定。比如說，與南向房、東向房相似的樓層出現(xiàn)了降價，珠江地產(chǎn)就視為降價，這“在協(xié)議里都會寫清楚”。
對此，有業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑，如果到明年7月份的時候，項目清盤了，那么這個衡量降價的標(biāo)準(zhǔn)難道以二手房的售價為依據(jù)嗎？
“項目的推盤是有計劃的，預(yù)計2015年10月份交房。”劉蕓岐表示，“為了實現(xiàn)更高的利潤率，項目銷售周期鎖定為兩年半，因此將于2016年上半年清盤，這樣符合項目回籠資金和實現(xiàn)銷售目標(biāo)的計劃”。
除此之外，珠江·四季悅城項目還推出了“無理由退房”政策，在購房后一年內(nèi)至交樓前，如果房價下跌很大，難以通過“降價險”補差價，購房者可以申請無理由退房。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，降溫導(dǎo)致市場出現(xiàn)了這種促銷活動，大部分項目去化放緩，若直接降價則容易引發(fā)開發(fā)商與購房者的糾紛，這種對賭“降價險”的做法則可以在一定程度上提高項目的熱度。
不過，這種非實質(zhì)性降價，只是進(jìn)行價格擔(dān)保的實際意義不大，對市場的作用有限。此外，即使房價下降了，開發(fā)商也完全可以鎖定與售出 “降價險”的房產(chǎn)類似房源的銷售價格，以此實現(xiàn)通過非實質(zhì)性降價而提高成交量的目的。
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