“中國(guó)樓市并不悲觀，這次調(diào)整將會(huì)是一次伴隨著大分化和大整合的軟著陸，而不會(huì)經(jīng)歷硬崩盤。”在中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)、上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)、世聯(lián)評(píng)估、第一財(cái)經(jīng)聯(lián)合舉辦的2014房地產(chǎn)金融專業(yè)服務(wù)研討會(huì)上，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，“樓市單邊上揚(yáng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)企業(yè)強(qiáng)弱的分化和并購(gòu)將會(huì)加速，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入拼內(nèi)功的下半場(chǎng)。”

陳勁松稱，今年樓市成交量同比下滑得比較厲害，但2014年全年成交仍有可能是中國(guó)樓市歷史上第二好的年份，所以大家沒(méi)有必要太悲觀。據(jù)他透露，2013年世聯(lián)行的代理銷售額約為3000億元，這一數(shù)字約占全國(guó)房地產(chǎn)銷售額的4%。另?yè)?jù)該公司最新公告，今年上半年世聯(lián)行共實(shí)現(xiàn)代理銷售額1304億元，與去年同期基本持平。

盡管看好中國(guó)樓市的未來(lái)，但陳勁松判斷，由于成交量持續(xù)萎縮，下半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行的概率較大。“對(duì)于樓市的短期表現(xiàn)，我們有一個(gè)比較清晰的判斷，即量在價(jià)先，盤久必跌。成交量的長(zhǎng)期萎縮，意味著接下來(lái)就是價(jià)格的探底。”陳勁松表示，一般價(jià)格的變化會(huì)滯后成交量約6個(gè)月，上半年6個(gè)月已經(jīng)過(guò)去，下半年降價(jià)的序幕已徐徐拉開(kāi)。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10923元/平方米，環(huán)比上月下跌0.5%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，100個(gè)城市中71個(gè)城市環(huán)比下跌，僅29個(gè)城市環(huán)比上漲。這也是百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)繼5月首次下跌以來(lái)的連續(xù)第2個(gè)月下跌，且跌幅擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于本輪樓市調(diào)整的原因，陳勁松認(rèn)為，問(wèn)題不在于需求的消失，而是因?yàn)楣?yīng)以及金融環(huán)境的變化。“一方面一些區(qū)域的確出現(xiàn)了供過(guò)于求，比如我們不需要那么多遠(yuǎn)郊的大別墅，不需要那么多的遠(yuǎn)郊新城，同時(shí)，個(gè)人按揭貸款的持續(xù)收緊，加大了購(gòu)房者的置業(yè)成本。”

“調(diào)整的時(shí)間長(zhǎng)短不取決于這個(gè)行業(yè)本身，而是取決于金融環(huán)境。”陳勁松表示，“目前，房地產(chǎn)租金回報(bào)只有2%~3%，當(dāng)余額寶這樣的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，隨時(shí)兌現(xiàn)都能達(dá)到5%左右的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不太可能好的。”

在陳勁松看來(lái)，本輪樓市調(diào)整如同一次洗禮，對(duì)于行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展并無(wú)太大壞處。“中國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入了下半場(chǎng)，進(jìn)入了一個(gè)此前沒(méi)有過(guò)的階段。之前是一個(gè)單邊上揚(yáng)的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商借越多的錢，凈資產(chǎn)回報(bào)率就越高。同時(shí)，融資環(huán)境寬松，高杠桿擴(kuò)張帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)，成就了一批巨無(wú)霸企業(yè)，但這樣的模式已經(jīng)難以為繼了。”

陳勁松認(rèn)為，目前整個(gè)行業(yè)正在“以時(shí)間換空間”，在調(diào)整過(guò)程中，這個(gè)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)大面積的企業(yè)倒閉，不會(huì)硬崩盤。“2014年上半年，新開(kāi)工面積、土地出讓規(guī)模迅速減少，反映這還是一個(gè)理性的行業(yè)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)減少開(kāi)工量、減少土地購(gòu)置，逐漸降低負(fù)債率，危機(jī)也就能夠慢慢被化解。”

但陳勁松也強(qiáng)調(diào)，崩盤論雖然危言聳聽(tīng)，但行業(yè)的調(diào)整必然伴隨大分化和大整合。“企業(yè)的強(qiáng)弱分化和并購(gòu)將會(huì)加速，上半年已經(jīng)有這樣的苗頭，三四季度分化整合的趨勢(shì)將愈加明顯。”