北京樓市成交量持續(xù)低迷中，一波更猛烈的降價(jià)潮正在涌來(lái)？剛送走年中的北京樓市又傳來(lái)一片“降聲”，東亞新華的兩個(gè)項(xiàng)目宣布每平方米“直降”上千元，富力位于大興的項(xiàng)目推出“萬(wàn)元以下特價(jià)房”，但也有購(gòu)房者跑去售樓處一看，降價(jià)房產(chǎn)品不同、特價(jià)房?jī)H有一套但已賣(mài)完，這些到底是營(yíng)銷(xiāo)的噱頭來(lái)博眼球還是房?jī)r(jià)真降有成交？

明降VS暗降

“現(xiàn)在就沒(méi)有不降價(jià)的項(xiàng)目， 只是公開(kāi)不公開(kāi)，我一去都直接就問(wèn)你們的特價(jià)房源多少錢(qián)？一問(wèn)一個(gè)準(zhǔn)。”買(mǎi)房人王小姐昨日對(duì)記者說(shuō)，相比去年看房時(shí)價(jià)格高還一房難求，現(xiàn)在買(mǎi)房不著急了，可以慢慢挑選房源。

而多名開(kāi)發(fā)商也對(duì)新京報(bào)記者表示，各項(xiàng)目的房?jī)r(jià)是真的出現(xiàn)了下降，正是購(gòu)房者入市挑選的好時(shí)候；但降幅短期內(nèi)不會(huì)太大?？硕鸱?jī)r(jià)北京測(cè)評(píng)中心首席分析師牟增彬表示，整體均價(jià)不可能下跌超過(guò)2000元/平方米。

“下半年推新品的時(shí)候可能會(huì)有一些調(diào)低，但調(diào)低的幅度不會(huì)超過(guò)1000元/平方米。”房山一個(gè)剛需項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)在16000元/平方米左右，從拿地、建筑成本和財(cái)務(wù)成本來(lái)看，項(xiàng)目的利潤(rùn)都不會(huì)太高，加上公司也沒(méi)有新土地，不打算再降價(jià)。

也有一些公司打算“扛一扛”。通州一個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人介紹，7月初項(xiàng)目曾為了試探市場(chǎng)推出了一些折扣房源，樓層、戶型都很好，但銷(xiāo)售情況并不理想，公司也就不愿意再降價(jià)了。

而剛推出“房?jī)r(jià)保險(xiǎn)”的珠江四季悅城項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人則表示，項(xiàng)目所在的區(qū)域是目前北京樓盤(pán)供應(yīng)較大的板塊，銷(xiāo)售壓力較大。

此外，對(duì)這些老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，大張旗鼓地降價(jià)還會(huì)有來(lái)自老業(yè)主方面的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，此前亦莊一個(gè)高調(diào)降價(jià)的樓盤(pán)就遭遇了老業(yè)主的多次抗議，最后商議了賠償金額了事。

首開(kāi)、東亞“向前沖”

據(jù)了解，目前大幅降價(jià)的房企仍較少，近期降價(jià)樓盤(pán)中最著名的是“快周轉(zhuǎn)”公司東亞新華，和北京老牌國(guó)企首開(kāi)股份，剛需項(xiàng)目集中的首開(kāi)成為波及面最大的價(jià)格“黑馬”，旗下多個(gè)項(xiàng)目頻頻低開(kāi)走量搶客戶。

以首開(kāi)7月初入市的兩個(gè)項(xiàng)目為例，首開(kāi)熙悅山開(kāi)盤(pán)單價(jià)低于2萬(wàn)元，較6月初下降近2000元/平方米，與3月份的售價(jià)相比下降近20%；而首開(kāi)國(guó)風(fēng)美侖本期入市價(jià)為16500元/平方米，與去年基本持平；6月底入市的首開(kāi)常青藤，為了減小緊鄰自住房的沖擊，價(jià)格從4萬(wàn)元/平方米直降到32000元/平方米。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，首開(kāi)項(xiàng)目頻頻調(diào)價(jià)入市，更多是自身經(jīng)營(yíng)壓力體現(xiàn)，確保加快銷(xiāo)售速度從而回籠資金，以保持現(xiàn)金流的可持續(xù)性。

“市場(chǎng)對(duì)價(jià)格比較敏感，公司只是隨行就市進(jìn)行調(diào)整。”首開(kāi)股份董秘王怡昨日對(duì)新京報(bào)如是說(shuō)。

更多房企將猛烈促銷(xiāo)

“從近期這幾個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況看，北京市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)非常積極。”首開(kāi)股份董秘王怡昨日對(duì)新京報(bào)記者表示，在其他城市的低迷對(duì)比下，北京市場(chǎng)的需求很堅(jiān)實(shí)，價(jià)格也有一定的承接力，并非像大家在二三月份時(shí)想象的那么悲觀。

王怡表示，目前公司還沒(méi)有調(diào)整全年247億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，下半年將加大推盤(pán)的力度，為了完成計(jì)劃，還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行“隨行就市”的銷(xiāo)售策略。據(jù)悉，上半年首開(kāi)銷(xiāo)售76.2億元，完成了全年計(jì)劃的30%。

“等到9月、10月，上市公司為了確保明年的財(cái)報(bào)，會(huì)有更猛烈的促銷(xiāo)。”牟增彬表示，大跌不可能，但為了“保量”，價(jià)格會(huì)降多少還很難預(yù)測(cè)。高姍也表示，在下半年市場(chǎng)不明的情況下，迫于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和資金周轉(zhuǎn)的壓力，將會(huì)有更多房企加入降價(jià)行列。

★觀點(diǎn)

評(píng)市場(chǎng)

只見(jiàn)降價(jià)苗頭，未現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)

克而瑞房?jī)r(jià)北京測(cè)評(píng)中心首席分析師牟增彬：現(xiàn)在出現(xiàn)了一些降價(jià)苗頭，但我還沒(méi)有看到北京樓市出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)行為，東亞剛降價(jià)的兩個(gè)項(xiàng)目（東亞五環(huán)國(guó)際、東亞尚品臺(tái)湖），老盤(pán)的產(chǎn)品與前期不同，新盤(pán)并未入市，不能算大幅降價(jià)。

實(shí)質(zhì)性降價(jià)必須是有類(lèi)似的產(chǎn)品來(lái)比較，有較大的下降幅度。“買(mǎi)房送裝修”、打折促銷(xiāo)、拿出幾套特價(jià)房都是一種營(yíng)銷(xiāo)行為。我認(rèn)為，7、8月樓盤(pán)促銷(xiāo)會(huì)更頻繁，但真正的價(jià)格調(diào)整可能在9、10月份出現(xiàn)，因?yàn)樯鲜蟹科蟮搅诉@時(shí)候必須出手，原因是為了明年的財(cái)報(bào)“靚麗”，必須保證銷(xiāo)售量，屆時(shí)可能會(huì)有一波新的“以價(jià)換量”，但總體上今年的樓市成交量要比2013年低一半，整體銷(xiāo)售均價(jià)上還不太好判斷。

看趨勢(shì)

推盤(pán)促銷(xiāo)力度會(huì)加大

東亞新華營(yíng)銷(xiāo)中心總監(jiān)賈玉鵬：三季度是敏感期，房企的推盤(pán)力度將進(jìn)一步加大，樓盤(pán)價(jià)格將微跌，北京樓市整體呈現(xiàn)出量漲價(jià)跌態(tài)勢(shì)。同時(shí)，由于上半年銷(xiāo)售不暢，房企拿地應(yīng)該會(huì)更為謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)也會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)冷。但第四季度估計(jì)會(huì)有相應(yīng)政策以提振樓市信心，購(gòu)房者觀望情緒會(huì)有所緩解，市場(chǎng)將轉(zhuǎn)暖。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅：在下半年經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策背景不變的情況下，部分項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)對(duì)其他項(xiàng)目采取相應(yīng)行動(dòng)起到了很大的帶動(dòng)作用。隨著市場(chǎng)的繼續(xù)僵持，很多項(xiàng)目都會(huì)針對(duì)公司的目標(biāo)和戰(zhàn)略推出差異化的促銷(xiāo)方案。

談機(jī)會(huì)

挑房、議價(jià)空間更大

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉：從成交情況來(lái)看，北京樓市一二手市場(chǎng)復(fù)蘇的力度非常有限，短期內(nèi)市場(chǎng)觀望局面難以扭轉(zhuǎn)。最近新盤(pán)持續(xù)入市，但成交量仍持續(xù)走低，北京樓市新房庫(kù)存量不斷攀升的局面預(yù)計(jì)仍將持續(xù)，無(wú)論一手市場(chǎng)還是二手市場(chǎng)，購(gòu)房人都將獲得更大的房源挑選空間和更大的議價(jià)空間。