進(jìn)入2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就一直不景氣。基于近年來(lái)房地產(chǎn)的快速發(fā)展和今年一個(gè)比較弱勢(shì)的開(kāi)局，中信證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳在7月10日舉行的“和訊網(wǎng)2014年證券市場(chǎng)中期策略會(huì)”上向《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著中長(zhǎng)期意義的、趨勢(shì)性的深度調(diào)整，意味著持續(xù)15年的地產(chǎn)時(shí)代即將終結(jié)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入后地產(chǎn)時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣對(duì)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)型作用即將結(jié)束。

四因素影響中長(zhǎng)期房地產(chǎn)需求

近年來(lái)，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型。同時(shí)，值得關(guān)注的是房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)行為，且并購(gòu)的交易金額在迅速上升。中信證券提供的數(shù)據(jù)顯示，并購(gòu)金額由2009年30億美元，2013年迅速上升到140億美元的狀態(tài)。

“一個(gè)行業(yè)如果急劇的整合，意味著這個(gè)行業(yè)的高速增長(zhǎng)告一段落，這個(gè)行業(yè)的發(fā)展速度會(huì)回到常態(tài)。”諸建芳表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深度的調(diào)整，這種調(diào)整不僅僅是短期的、周期性的，而是中長(zhǎng)期意義的、趨勢(shì)性的，這意味著持續(xù)15年的地產(chǎn)時(shí)代即將終結(jié)。

為什么現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)始調(diào)整，即將進(jìn)入終結(jié)15年的地產(chǎn)時(shí)代？諸建芳從需求方面說(shuō)明有四個(gè)決定中長(zhǎng)期房地產(chǎn)需求放緩的因素。一是人口紅利因素，雖然前期買(mǎi)房子的比較多，但是人口的數(shù)量慢慢在變小，之前是20%的速度，未來(lái)這個(gè)速度會(huì)減緩到0.2%。二是城市化率，城市化提升的速度跟過(guò)去1.3個(gè)百分點(diǎn)比有減緩，增長(zhǎng)速度和需求拉動(dòng)都在放緩。三是放緩的需求，中國(guó)的改善性需求人均每平方米提升速度大概在30%左右。四是自然折舊，因?yàn)榉孔拥揭欢晗蘧鸵?。從這四個(gè)因素來(lái)講，未來(lái)房地產(chǎn)的需求會(huì)放緩。

“從剛性和制度性需求來(lái)看，投資性需求現(xiàn)在非常的明顯?？赡苡幸粋€(gè)問(wèn)題，像北京、上海，很多城市一放松政策，這方面需求的量增長(zhǎng)跟過(guò)去一段時(shí)間有很大的不一樣，這方面需求消退的非常明顯。”諸建芳表示，四個(gè)中長(zhǎng)期的決定項(xiàng)，這種需求是存在的，而且還有一定的增長(zhǎng)，但是這種增長(zhǎng)速度跟過(guò)去有一定的放緩。

另外，褚建芳表示，還有一些因素加速了拐點(diǎn)的到來(lái)，過(guò)去組合性的調(diào)控措施確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成一些影響，限購(gòu)、保障房的建設(shè)等方面替代、取代的一些剛需部分。

“我們判斷房地產(chǎn)調(diào)整從短期來(lái)看是周期性的，從中長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)的趨勢(shì)景氣程度跟過(guò)去15年的狀況會(huì)有很大不同。”褚建芳表示，宏觀上來(lái)看它對(duì)經(jīng)濟(jì)的火車(chē)頭的作用會(huì)逐漸的衰弱。

未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)怎樣穩(wěn)增長(zhǎng)？

房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深度的調(diào)整，面對(duì)房地產(chǎn)15年繁榮時(shí)代即將終結(jié)，那么未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)怎樣才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)？

首先，房地產(chǎn)本身得做到穩(wěn)定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)占的比重比較大，大體投資占20%，房地產(chǎn)投資的下降對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)影響比較大。而從現(xiàn)行的政策來(lái)看，政府一定會(huì)采取措施緩沖房地產(chǎn)急劇調(diào)整的斷崖調(diào)整態(tài)勢(shì)，比如像貸款方面便利性、利潤(rùn)方面的調(diào)整，還有像行政限購(gòu)方面的調(diào)整。

其次，從區(qū)域來(lái)看，各地的樓市都有其特點(diǎn)，不能采取“一刀切”的政策，所以各個(gè)地方政府會(huì)根據(jù)自己的需要進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)不會(huì)改變，而政府需要做的只是讓政策的實(shí)施更為緩和，不會(huì)讓房?jī)r(jià)下降過(guò)快。另外，在基建投資方面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策的影響，相信今年這方面會(huì)有明顯的回落。

而在宏觀政策方面，像財(cái)政、貨幣等都會(huì)有所調(diào)整。從財(cái)政部的穩(wěn)定政策上看，都是從刺激消費(fèi)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展入手。這樣的話(huà)，貨幣政策定向?qū)捤珊投ㄏ蛘{(diào)控方面會(huì)加大力度。從產(chǎn)業(yè)層面上可以看到，幾乎每周三國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議都會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)。這些政策的調(diào)整使得一些行業(yè)獲得了政策上的扶持、刺激和鼓勵(lì)，使這些行業(yè)的處于增長(zhǎng)和加速的狀態(tài)，通過(guò)這些達(dá)到穩(wěn)增長(zhǎng)。

“從房地產(chǎn)本身來(lái)看，行業(yè)景氣程度經(jīng)過(guò)這一輪的調(diào)整之后，會(huì)有一個(gè)周期性的恢復(fù)，但是恢復(fù)景氣的程度很大程度上和過(guò)去會(huì)有明顯不同。”諸建芳表示，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)很可能從主導(dǎo)效應(yīng)逐步走向衰減，甚至消失的狀態(tài)。