2014年開年以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，引發(fā)社會熱議。第三季度，中國樓市交易量能否有所起色？房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)何種走勢？相關政策又可能如何變化？
野村于7月15日舉行媒體電話溝通會。野村中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管高劍鋒，對這些問題進行了比較詳盡的解釋。
他稱，二季度的住房市場銷量已經(jīng)見底。“如果你用一線、二線、三線城市來分析，一線城市跌幅應該有接近30%，二線城市跌幅20%左右，反而是三線和四線城市跌幅比較少，在個位數(shù)或者說10%左右。這跟前面兩次2008年和2011年的周期很類似，就是越低線的城市反而跌幅越小，反而是越一線、二線的城市跌幅會越大”。
總起來看，野村證券最新的對房地產(chǎn)市場的看法比較折中。一方面說，“地產(chǎn)市場的狀況是供應大于需求的，是一個結(jié)構(gòu)性的問題”，與此同時，又“并不覺得地產(chǎn)市場會崩盤”。“三季度應該會有更多的項目降價了，然后到第四季度會有機會走穩(wěn)，這取決于信貸的放松情況”。
就價格的折讓方面，高劍鋒認為，“如果用平均值來看我覺得應該在5--10個點之間。但是如果從個盤來看，因為開發(fā)商不會把每個盤都做處理，所以可能是你砍一半的盤，一半的盤不砍，但是你砍價一半的盤這個跌幅可能在15%--20%左右。
此外，野村跟蹤了26家地產(chǎn)類上市公司的月度銷售數(shù)字，“綜合起來，上半年他們的增長率是11.4%。”而在全行業(yè)，跌幅甚至可能已經(jīng)是兩位數(shù)。并且他們“總體完成了全年目標的45%，因此，野村相信“全年的銷售目標大部分公司能夠完成，有些公司還可能會超”。
因此，“從行業(yè)角度來講，對未來的市場我們是偏中性的，但是對上市公司我們是偏樂觀的，這主要基于市場整合，大公司的運營能力比小公司相對要強，融資能力也比較強。
在回答和訊網(wǎng)提問，為何住房庫存三四線城市最大，反而三四線城市跌幅最小的疑問時，高劍鋒認為，三四線城市降幅不多，主要是由于去年這些城市漲得也不都不多。漲得少，自然也就跌得少了。
不過，高劍鋒認為，一二線城市的房價漲幅已經(jīng)透支了未來幾年房價漲幅，所以未來幾年房價的漲幅是零，或者是非常低，“有機會低于整個經(jīng)濟增長率”。
尤其是一線城市。高劍鋒，稱過去的12年里，一線城市的住房收入比是呈惡化趨勢的。之前，野村資本市場研究所首席研究員關志雄曾指出，北京的房價收入比約為19倍，上海、深圳也超過17倍。也就是說，現(xiàn)在北京的一個家庭不吃不喝，也需要19年的收入才能買上一個平均面積的住房。甚至高于20世紀80年代后半泡沫期東京的水平。相比之下，高劍鋒表示，三四線的城市的房價收入比在這12年里變化是平的，基本沒有變化，從8年變成了7年或者6點幾年。
今年5月份，野村證券曾發(fā)布研報表示，中國住房市場的供給過剩和房地產(chǎn)開發(fā)商融資困難一起導致了中國房地產(chǎn)市場的冷卻，而這將會驅(qū)使中國今年的GDP增速低于6%。并稱中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開始破滅。
顯然這一結(jié)論與此次電話會的結(jié)論截然不同。在被問及這一問題時，高劍鋒稱，那是因為上次的報告“不是我們地產(chǎn)團隊寫的，是經(jīng)濟團隊寫的，他們有可能是從更加宏觀的角度來談這個問題。但是，我從地產(chǎn)或者是從上市公司的角度來講，我們肯定是比較偏樂觀一點。”
不過，高劍鋒稱，即使是野村的宏觀經(jīng)濟團隊，最近也提高了對中國GDP的預測數(shù)據(jù)，“也覺得未來政策是有機會把往下走的趨勢給遏制住”。
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