今年3月國(guó)務(wù)院公布《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，提出要推進(jìn)“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，以及2020年我國(guó)要實(shí)現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，并對(duì)生態(tài)環(huán)境、公共配套等提出更高的要求。

新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成哪些挑戰(zhàn)？給房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型又帶來怎樣的機(jī)遇？

“各行各業(yè)投房地產(chǎn)，千家萬戶買房子”盛景將難再現(xiàn)

近來，一些地方商品房?jī)r(jià)格松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否迎來“拐點(diǎn)”、未來又將何去何從、開發(fā)商如何轉(zhuǎn)身等話題引發(fā)各方強(qiáng)烈關(guān)注。

住建部政策研究中心秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了十幾年高速增長(zhǎng)之后，必將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。她的判斷是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)即將過去，未來迎來的主要是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

秦虹說，在趨勢(shì)性機(jī)會(huì)下，各行各業(yè)投房地產(chǎn)，千家萬戶買房子，是沒有錯(cuò)的，而在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)中，只有專業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)才能在房地產(chǎn)行業(yè)中找到新的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，無論個(gè)人還是房地產(chǎn)企業(yè)，要做好選擇與判斷，“否則未來的投資將會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)”。

秦虹分析，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將會(huì)呈現(xiàn)三個(gè)新的特征：

第一，房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)時(shí)期已

經(jīng)過去，未來房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)將從過去的低基數(shù)高增長(zhǎng)，變成高基數(shù)低增長(zhǎng)。

第二，以新房交易為主的時(shí)期即將過去，進(jìn)入二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)并存的格局。40個(gè)重點(diǎn)城市在2013年二手住房的交易量同比增長(zhǎng)了60%，二手房的交易占到整個(gè)房屋交易總量的40%。“即使未來總需求量仍保持很大，但對(duì)新房需求有可能降低。”

第三，過去以住宅開發(fā)為絕對(duì)主體的房地產(chǎn)開發(fā)模式會(huì)過去，代之以城市所承載的第二和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主體，特別是服務(wù)業(yè)發(fā)展為主體的產(chǎn)業(yè)調(diào)整必然會(huì)到來，在這種情勢(shì)下，要特別關(guān)注以產(chǎn)業(yè)支撐為核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

秦虹說，未來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必然伴隨城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。“這意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來越激烈，企業(yè)整合在所難免，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展更是迫在眉睫。”

新型城鎮(zhèn)化不能只造空城，沒有人氣

在原建設(shè)部副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)宋春華看來，新型城鎮(zhèn)化要避免陷入的一大陷阱就是“只造空城，沒有人氣”。宋春華走過看過一些城市，深深感慨，一些城市的開發(fā)區(qū)“又好又新，但就是沒有人氣”。

宋春華認(rèn)為，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的動(dòng)力源是產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)移和集聚，“如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐，你不能提供就業(yè)，不管你造出多么好的新城，不會(huì)吸引人，吸引人也留不住，只能是空城。”他提醒，“必須要摒棄那種沒有產(chǎn)業(yè)支撐，只靠房地產(chǎn)開發(fā)的城鎮(zhèn)化。”

“中國(guó)未來的城鎮(zhèn)化，要避免過去所形成的一些弊端，比如說鬼城現(xiàn)象，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，單純建樓房的城鎮(zhèn)化，只是以建筑為中心，不是以人和產(chǎn)業(yè)為中心。”秦虹說，下一步新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心內(nèi)容之一，就是要產(chǎn)城融合。

過去的房地產(chǎn)開發(fā)模式，建完住房以后，配套一點(diǎn)醫(yī)院、商場(chǎng)等來解決居住需求。“這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在住房總量已經(jīng)不短缺、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快發(fā)展的背景下，要結(jié)合消費(fèi)升級(jí)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，大力發(fā)展服務(wù)性的文化、休閑、養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)為中心配套住宅。”秦虹說。

未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪里？秦虹認(rèn)為：“如果說過去是建住宅配套商業(yè)服務(wù)業(yè)，今后可能是以新型產(chǎn)業(yè)為主體，來配套住宅，這種以產(chǎn)業(yè)支撐為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，是風(fēng)險(xiǎn)小的、健康的，也更加考驗(yàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。”

房地產(chǎn)商如何讓城市運(yùn)營(yíng)成為可能

河北的燕郊，近來成為媒體聚焦的

中心。因?yàn)楸揉彵本?，不少外來人口在燕郊買房安家，而由于缺少配套資源，當(dāng)?shù)亟逃?、醫(yī)療、交通，甚至治安管理都捉襟見肘，不少老人要凌晨四五點(diǎn)起來給孩子到公交車站排隊(duì)候車，三四歲幼兒則要穿城上幼兒園。樓房蓋起來了，房?jī)r(jià)上去了，這種種窘境，令人不由得發(fā)問，這是宜居的、人的城市化嗎？

新型城鎮(zhèn)化時(shí)代背景下，走中國(guó)城市發(fā)展之路，房地產(chǎn)商應(yīng)該扮演怎樣的角色？中信地產(chǎn)給出的答案是“城市運(yùn)營(yíng)商”的定位與選擇。中信集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王炯的認(rèn)識(shí)與上述專家不謀而合。他說，過去以土地升值為核心的經(jīng)營(yíng)方式，已經(jīng)造成了城市發(fā)展之間的不平衡和產(chǎn)能過剩。而今，房地產(chǎn)行業(yè)正在從過去簡(jiǎn)單的土地紅利帶動(dòng)增長(zhǎng)，向集約、有內(nèi)涵、注重公共配套、夯實(shí)產(chǎn)業(yè)的方向轉(zhuǎn)變。中信地產(chǎn)已在成都、汕頭等地進(jìn)行了探索，其實(shí)現(xiàn)的路徑是創(chuàng)新引入PPP(公共私營(yíng)合作制)模式。

房地產(chǎn)商能否成為城市運(yùn)營(yíng)商？安邦咨詢創(chuàng)始人陳功講起他在英國(guó)利物浦的見聞：當(dāng)?shù)爻鞘械睦暹\(yùn)、水、電、路燈、綠化等市政維護(hù)管理都交由公司打理，政府從城市運(yùn)營(yíng)管理中退出，大大減輕了政府財(cái)力負(fù)擔(dān)，政府、企業(yè)、居民三方受益。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康稱，過去只能由政府運(yùn)用財(cái)政資金來做的一些公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共工程、公共服務(wù)項(xiàng)目，在PPP模式下，可轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞钦钠髽I(yè)主體、民間資本、社會(huì)資金進(jìn)入實(shí)施，從而更充分、更有質(zhì)量地滿足公眾需要。“應(yīng)更多發(fā)揮PPP模式在改革創(chuàng)新中的正面效應(yīng)。”他評(píng)價(jià)道。