7月10日，濟(jì)南正式宣布取消“限購(gòu)”。這是繼呼和浩特之后，第二個(gè)明確宣布取消“限購(gòu)”的省會(huì)城市。取消“限購(gòu)”之后的濟(jì)南樓市，會(huì)否出現(xiàn)成交量暴漲？房?jī)r(jià)又是否會(huì)反彈？連日來(lái)，濟(jì)南樓市的一舉一動(dòng)都廣受業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。

 

成交量呈現(xiàn)沖高回落

 

濟(jì)南宣布自7月10日起商品房限購(gòu)政策全面放開，居民今后購(gòu)買新建商品住房和二手房不再需要開具限購(gòu)證明。由于上個(gè)月有關(guān)濟(jì)南取消“限購(gòu)”的消息就已經(jīng)甚囂塵上，這一利好對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘谐山涣康睦瓌?dòng)作用，在“限購(gòu)”取消前夕就已經(jīng)得到體現(xiàn)。

 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南市主城區(qū)7月7日商品房網(wǎng)簽量還只有208套，但是到了7月10日、11日，網(wǎng)簽量分別達(dá)到了577套和575套。今年5月和6月，濟(jì)南市主城區(qū)商品房日均成交量?jī)H百余套，但是從7月7日到7月13日這一周時(shí)間中，商品房網(wǎng)簽量竟高達(dá)3005套，日均400多套。也就是說(shuō)，濟(jì)南“限購(gòu)”取消的前后一周時(shí)間，成交量差不多可以趕上平時(shí)的一個(gè)月。

 

據(jù)濟(jì)南市房地產(chǎn)交易中心工作人員分析，很多市民是在6月底知道了“限購(gòu)”即將放開的消息，于是一些購(gòu)房者就把購(gòu)房手續(xù)先辦完，等正式放開之后再進(jìn)行網(wǎng)簽。因此，成交量從7月初就開始逐步上升，“限購(gòu)”正式取消之后終于暴漲。7月10、11日兩天的成交量，也因此創(chuàng)下濟(jì)南樓市的歷史新高。

 

不過(guò)在隨后的幾天中，“井噴”行情出現(xiàn)回落。7月12-15日，網(wǎng)簽量為290套、252套和337套。這一數(shù)字指標(biāo)，被一些觀察人士認(rèn)為是市場(chǎng)趨于平穩(wěn)的信號(hào)。雖然最近這幾天的網(wǎng)簽量相比5、6月份還是有高出不少，但是總體來(lái)看網(wǎng)簽量“沖高回落”，后期的網(wǎng)簽量不可能高過(guò)7月10日和7月11日的歷史高點(diǎn)。當(dāng)然，濟(jì)南樓市接下去的成交量走勢(shì)如何，還有待繼續(xù)觀察。

 

另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，“限購(gòu)”取消之后，濟(jì)南樓盤的售樓處人流量并未明顯增加。“可能是政策效應(yīng)有一定的滯后性，一些剛剛有了購(gòu)房資格的市民，還沒(méi)來(lái)得及去看房。”一些售樓處的工作人員表示。

 

大范圍漲價(jià)為時(shí)尚早

 

成交量上去了，房?jī)r(jià)有沒(méi)有應(yīng)聲而動(dòng)？從最近這幾天的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，除了個(gè)別樓盤開始醞釀試探性的漲價(jià)之外，大多數(shù)樓盤并未因?yàn)槿∠?ldquo;限購(gòu)”而趁機(jī)漲價(jià)。

 

濟(jì)南取消“限購(gòu)”前夕，關(guān)于房?jī)r(jià)要不要上調(diào)這件事，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商之間產(chǎn)生了分歧。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，“限購(gòu)”取消前幾天中，不少樓盤展開了“奪客大戰(zhàn)”，銷售人員紛紛向購(gòu)房者表示：“‘限購(gòu)’取消之后房?jī)r(jià)肯定要上調(diào)，所以要買的話就得趁早。”比如，一個(gè)位于濟(jì)南奧體中路的樓盤，置業(yè)顧問(wèn)曾明確表示，如果“限購(gòu)”取消，最起碼優(yōu)惠措施會(huì)減少，例如原來(lái)是5000元抵5萬(wàn)元，可能就變成3萬(wàn)元抵5萬(wàn)元。

 

但事實(shí)上，這些在“限購(gòu)”取消前曾言之鑿鑿表示要漲價(jià)的樓盤，目前尚無(wú)明顯動(dòng)靜。7月13日，濟(jì)南市花園路附近一家高端樓盤銷售人員表示，這個(gè)周末來(lái)看房子的人多了一些，但目前價(jià)格還沒(méi)有變化?？傮w來(lái)看，很少有開發(fā)商進(jìn)行漲價(jià)，有的甚至加大了優(yōu)惠力度。由此看來(lái)，開發(fā)商宣稱要漲價(jià)，更多的是一種心理戰(zhàn)術(shù)。

 

“政府要取消限購(gòu)本身就說(shuō)明市場(chǎng)不好，需要救市，所以在這種情況下取消限購(gòu)房?jī)r(jià)未必會(huì)上漲，究竟情況如何，還需要再看看。”一些購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)并不以為然。一些業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，聲稱要漲價(jià)，這對(duì)多數(shù)樓盤而言更多的是一種營(yíng)銷策略。“限購(gòu)”取消之后，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然十分激烈，短期內(nèi)漲價(jià)的條件并不存在，因此目前階段濟(jì)南樓市除了少數(shù)樓盤會(huì)試探性地漲價(jià)之外，大范圍漲價(jià)可能性并不大。

 

“借著限購(gòu)取消說(shuō)房?jī)r(jià)要上漲很正常，但真的要不要上漲，開發(fā)商實(shí)際也在觀望。”某一線房企山東事業(yè)部相關(guān)銷售負(fù)責(zé)人接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于今年銷售任務(wù)繁重，要解決的第一大問(wèn)題依然還是銷量。

 

庫(kù)存壓力仍居高不下

 

和其他一些二三線城市一樣，實(shí)施“限購(gòu)令”的濟(jì)南樓市，承受著較大的庫(kù)存壓力。截至今年4月底，濟(jì)南普通商品住宅庫(kù)存661萬(wàn)平方米，創(chuàng)2009年12月底以來(lái)的最高庫(kù)存記錄，按照去年月均成交量42萬(wàn)平方米計(jì)算，存銷比高達(dá)15.7個(gè)月。而在“限購(gòu)”取消之前，僅市區(qū)在售的88個(gè)主力項(xiàng)目中，未售存量約695萬(wàn)平方米，至少需要11個(gè)月才能消化。

 

即便是在“限購(gòu)”取消之后，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士還是認(rèn)為，這種高庫(kù)存的市場(chǎng)現(xiàn)狀，短期內(nèi)不會(huì)得到改觀。因?yàn)椋?ldquo;限購(gòu)”取消帶來(lái)的新增市場(chǎng)需求，其實(shí)并沒(méi)有想象得那么大。

 

據(jù)三宇和記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理白秀彬介紹，“限購(gòu)”取消之后他們門店的訪客量并沒(méi)有明顯增加。他認(rèn)為“限購(gòu)”取消之后客戶可能會(huì)相應(yīng)增多，但是市場(chǎng)的觀望情緒是否就此終結(jié)，這還不好說(shuō)，因此他們也沒(méi)有給予過(guò)大的希望。

 

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，濟(jì)南限購(gòu)政策放開，主要對(duì)兩類需求產(chǎn)生影響。一類是外來(lái)購(gòu)房者，主要是在濟(jì)南工作的外來(lái)人口，之前因?yàn)闆](méi)有社?；蛘呒{稅證明而不能購(gòu)房，根據(jù)新的政策不用提交證明就可以買房；第二類是本地的改善性需求，比如“以小換大”的購(gòu)房者。但是從市場(chǎng)需求的總量來(lái)看，這兩類需求的占比并不高，估計(jì)占到總需求的10%左右。也就是說(shuō)，即便“限購(gòu)”取消激活這兩類人群的購(gòu)房需求，市場(chǎng)總需求量也僅上漲10%左右，很難對(duì)目前的市場(chǎng)格局造成根本性的影響。

 

與此同時(shí)，濟(jì)南樓市的供應(yīng)量仍在不斷增加。與很多城市一樣，2013年濟(jì)南土地市場(chǎng)全線飄紅，創(chuàng)下歷年最好成績(jī)，土地供應(yīng)總面積達(dá)到1091.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)72.4%。隨著2013年出讓的土地項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入銷售季，濟(jì)南樓市的供應(yīng)量在未來(lái)一段時(shí)間仍有可能持續(xù)上升。據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，僅7月11日這一天，就新頒發(fā)了8張住宅預(yù)售許可證，新增可售房源5.7萬(wàn)余平方米。很多樓盤由于“限購(gòu)”取消而加快了推盤節(jié)奏，這也在一定程度上抵消了政策利好。

 

限購(gòu)取消并非萬(wàn)能藥

 

濟(jì)南取消“限購(gòu)”的消息，曾一度被推至輿論的風(fēng)口浪尖。相比正式宣布取消“限購(gòu)”的首個(gè)城市呼和浩特而言，濟(jì)南的城市影響力要大得多，因此風(fēng)向標(biāo)意義更為明顯。

 

濟(jì)南樓市遭遇的問(wèn)題，也是中國(guó)當(dāng)前多數(shù)城市共同遭遇的問(wèn)題。“限購(gòu)”取消對(duì)提振市場(chǎng)信心無(wú)疑具有重要的作用，對(duì)刺激市場(chǎng)需求的作用也不言而喻，但是它的“救市”作用顯然已被過(guò)度夸大了。

 

鑒于濟(jì)南樓市當(dāng)前的基本市場(chǎng)面，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為限購(gòu)取消并非是萬(wàn)能藥。如果影響樓市的其他一些因素沒(méi)有發(fā)生變化，濟(jì)南樓市很難說(shuō)就此走向“上升通道”。

 

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗分析認(rèn)為，“限購(gòu)”取消對(duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)太大，市場(chǎng)大趨勢(shì)也不會(huì)發(fā)生根本的改變，房?jī)r(jià)下行的情況甚至可能還會(huì)繼續(xù)。

 

山東世聯(lián)總經(jīng)理朱江認(rèn)為，相比取消“限購(gòu)”，放開“限貸”的影響反而會(huì)更大一些。以濟(jì)南目前的限貸政策(購(gòu)買第三套房就需要全款付清)，再加上目前的房?jī)r(jià)水平和房?jī)r(jià)走勢(shì)，放開“限購(gòu)”也少有人重新入市炒房。資金杠桿效應(yīng)沒(méi)有了，要讓投資投機(jī)需求入市，很難。

 

但不管怎么說(shuō)，“限購(gòu)”取消之后的濟(jì)南樓市，只要成交量走出低谷，只要房?jī)r(jià)不再持續(xù)下跌，就已經(jīng)算是很有“療效”了。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，相對(duì)充足的供應(yīng)量，保持適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)一個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言未必是一件壞事。期待“限購(gòu)”一取消市場(chǎng)就立刻反轉(zhuǎn)，這種“大起大落”本身就是市場(chǎng)不成熟的表現(xiàn)，也并非是政策決策者的初衷。