盡管與濟(jì)南遠(yuǎn)隔千里，但是濟(jì)南“限購”取消的消息，還是在杭州樓市中掀起了不小的波瀾。連日來，不少杭州開發(fā)商在朋友圈中紛紛轉(zhuǎn)發(fā)這一消息，并表示杭州也即將“天亮”。當(dāng)下的杭州樓市，或許真的像有些人期待的那樣，即將迎來黎明的曙光。
A
庫存攀升市場壓力大
毫無疑問，從存銷比來看，杭州是庫存壓力最大的城市之一，甚至遠(yuǎn)大于已經(jīng)取消“限購”的濟(jì)南。
截至7月16日，杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)商品房可售房源總量已突破13.2萬套。市場形勢不錯的2013年，杭州市區(qū)商品房成交總量也僅8.7萬套，這也就意味著即便以去年的去化速度，消化目前的庫存，至少需要18個月。而濟(jì)南可售房源量最大的時候，以去年的去化速度來計算，消化庫存需要15個月。
更為關(guān)鍵的是，2014年以來杭州樓市成交量一直處于低位徘徊。今年1-6月，杭州市區(qū)商品房成交總量僅2.87萬套，同比下滑30%，為最近三年來新低。如果以這一速度消化目前的庫存，則至少需要27個月。
今年“兩會”期間，住建部副部長齊驥對“高庫存”首次作出了明確定義：當(dāng)一個城市的住房庫存量超過合理區(qū)間，高于該城市單月銷售量的12-15倍，即高過1年到1年半的銷量。如果對照這一“官方”標(biāo)準(zhǔn)，杭州樓市的庫存量，不是高了一點(diǎn)點(diǎn)而已。這也就不難理解，為何2014年全國樓市“首降”發(fā)生在杭州。
如果現(xiàn)行的調(diào)控政策不出現(xiàn)調(diào)整，杭州樓市“高庫存”現(xiàn)象，接下去還會進(jìn)一步加劇。2013年9月底，杭州樓市庫存量首次突破10萬套大關(guān)，創(chuàng)下歷史新高。而在隨后的幾個月中，這個數(shù)字不斷被刷新——2013年12月，突破11萬套；今年4月，突破12萬套；今年6月，突破13萬套。從12萬套到13萬套，用了不到2個月時間。而隨著2013年出讓的土地項目接踵上市，杭州樓市的庫存量一定還會水漲船高，最高峰極有可能出現(xiàn)在明年上半年。
B
延期開盤或等待時機(jī)
早在今年3、4月期間，有關(guān)取消“限購”的預(yù)期，就開始在杭州樓市升溫，甚至一度傳出有關(guān)部門已就取消“限購”一事，召開過座談會，但至今沒有實質(zhì)性進(jìn)展。
與此同時，今年上半年開發(fā)商推盤熱情也受到極大影響。6月，原本預(yù)計有40多個樓盤開盤，但最終僅開出不到一半。進(jìn)入7月，大量原本預(yù)計今年3月份就要首開的樓盤，至今仍然按兵不動。
“除了蓄客不足之外，另一個很重要的原因就是等待時機(jī)。比如等‘限購’取消之后再開盤，或許就能開出一個更好的價格?，F(xiàn)在貿(mào)然開盤，參考周邊樓盤的在售價格，可以說是必死無疑。”多家開發(fā)商人士向記者表示，與其現(xiàn)在虧本銷售，倒不如再等等看。
而此前業(yè)內(nèi)人士判斷，當(dāng)前杭州樓市的在售樓盤中，1/3虧本，1/3保本，1/3微利。能夠保持微利的，多半是2012年之前土地成本較低的樓盤。2013年高價拿地的樓盤，如果以目前的市場價作為參考，虧損比例可能在50%以上。也正因為如此，去年杭州樓市涌現(xiàn)的“閃電開盤”現(xiàn)象(最快的一個樓盤從拿地到首開僅5個多月)，到了今年因為市場環(huán)境的變化，節(jié)奏明顯放緩。
而隨著呼和浩特和濟(jì)南相繼取消“限購”，杭州樓市對取消“限購”的市場預(yù)期再次升溫。當(dāng)呼和浩特取消“限購”的時候，一些業(yè)內(nèi)人士對杭州是否跟進(jìn)，還頗有疑慮，畢竟呼和浩特的現(xiàn)狀與杭州有很大區(qū)別。而當(dāng)濟(jì)南這個與杭州城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)總量相差不大的省會城市，正式宣布取消“限購”的時候，幾乎所有人都相信，杭州跟進(jìn)只是時間問題。
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價格激戰(zhàn)仍未“喘口氣”
盡管來自濟(jì)南的消息，給了杭州樓市一劑強(qiáng)心針，讓不少開發(fā)商看到了“熬出頭”的希望，但事實上最近杭州樓市的價格激戰(zhàn)，并沒有任何停歇的跡象。
作為“重災(zāi)區(qū)”的蕭山樓市，最近幾個月價格戰(zhàn)硝煙四處彌漫。近期開盤的恒大帝景，從最早的22000元/平方米預(yù)期價，降到了起價11800元/平方米(按照實得面積計算)。而就在恒大帝景開盤的前兩天，毗鄰的綠都四季華庭單價直降5000元/平方米，打出了9800元/平方米的價格。就在兩強(qiáng)相爭的同時，同一區(qū)域的開元名郡對外打出了8600元/平方米的“實得價”，一時之間價格戰(zhàn)急劇升級。
供應(yīng)量巨大的城東新城，這一刻也沒有閑著。最近，尚城國際對外公開打出了“破天荒價”的團(tuán)購信息。盡管目前尚沒有公布確切的價格，但記者了解到，最終開出的價格非常有震撼力。毗鄰火車東站的尚城國際，是一個離市中心非常近的樓盤，去年11月以17600元/平方米的起價、19000元/平方米的均價首開。
本土品質(zhì)房企濱江房產(chǎn)，近期則公開發(fā)出“戰(zhàn)帖”，表示要在近期開打“三大戰(zhàn)役”。根據(jù)濱江房產(chǎn)一向的行事風(fēng)格，這次的價格極有可能像往年一樣，在樓市中炸出巨大的響聲。一個尚未證實的消息是，備受關(guān)注的濱江金色江南，起價不到13000元/平方米，均價也僅16000元/平方米出頭。如果金色江南最終開出這一價格，無疑將會對錢江世紀(jì)城板塊造成巨大的沖擊。
開發(fā)商為何要在“黎明”之前拋出低價？部分開發(fā)商認(rèn)為，“限購”取消對剛需盤的影響并不大，因此即便“限購”取消，降價很有可能仍然是主旋律。因此，剛需樓盤該降的還是會降。此外，一些開發(fā)商理性認(rèn)為，“限購”取消對樓市的拉動作用，遠(yuǎn)沒有想象得那么大。把所有希望都寄希望于政策調(diào)整，顯然并非明智之舉。
“過去兩年的痛苦、煎熬、無奈、彷徨和迷茫，都將隨風(fēng)而逝，煙消云散?？梢粤舷耄星岸螘r間準(zhǔn)備大降價的樓盤，已在醞釀收尾或者轉(zhuǎn)向，樓市的低點(diǎn)即將過去。”也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦“限購”取消，杭州樓市的價格戰(zhàn)硝煙也將煙消云散。對于購房者而言，最佳購房時機(jī)就在眼前。
·新聞助讀
“限購”松綁大事記
2011年3月，樓市迎來“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，大多數(shù)省會城市以及部分房價上漲過快的城市，被要求執(zhí)行“限購令”，本地居民最多可購買兩套住房，外地居民提交社保或者個稅繳納證明之后，只允許購買一套住房。
十八屆三中全會公報稱，要讓行政手段逐步退出市場，讓市場在資源配置中起決定性作用。“限購”顯然是一種行政干預(yù)手段，有關(guān)取消“限購”的呼聲和討論，開始越來越成為主流。
今年“兩會”對房地產(chǎn)提出“雙向調(diào)控”思路，即針對不同的城市采取不同的調(diào)控政策。由于今年房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了較大變化，很多城市庫存壓力巨大，房地產(chǎn)調(diào)控新思路的提出，使得“限購”取消的可能性大增。此后數(shù)月，是否應(yīng)該取消“限購”的爭論，在業(yè)內(nèi)一直爭論不休。
·4月底，南寧市房管局宣布，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這是今年首份關(guān)于限購政策調(diào)整的地方官方文件。
·5月初，寧波市悄悄放寬購房資格審查。寧波市房產(chǎn)協(xié)會在內(nèi)部會議上口頭傳達(dá)，從5月份開始寧波全市限購放松，只要核查擬購房區(qū)域是否有兩套或者以上住房。根據(jù)過去的規(guī)定，如果在大寧波市范圍內(nèi)擁有兩套或者以上住房，就不得再買房。
此后，廈門、長沙、鄭州等多個城市先后傳出取消或者松綁“限購”，但沒有一個城市正式公開發(fā)文。
·6月25日，呼和浩特正式發(fā)文，宣布取消“限購”，從而成為正式發(fā)文確認(rèn)取消限購的國內(nèi)第一城。而在此前，呼和浩特曾發(fā)文取消“限購”，但隨后因為“文字有誤”而被緊急撤回。
·7月9日，濟(jì)南發(fā)文正式宣布，從7月10日起全面取消“限購”，成為正式發(fā)文的國內(nèi)第二個城市。而在此前，濟(jì)南市取消“限購”的相關(guān)文件在網(wǎng)上遭曝光。
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