5至6月期間，云南省旅游地產連續(xù)發(fā)生幾件大事：云南城投集團正式推出“夢云南分時度假平臺”；中信集團攜手綠城房地產集團與滇中產業(yè)新區(qū)合作，意向投資約200億元建設中信嘉麗澤旅游文化區(qū)；雅居樂地產控股有限公司(以下簡稱“雅居樂”)又以巨額投資簽約入駐昆明市五華區(qū)西翥生態(tài)旅游實驗區(qū)，計劃打造一萬畝體量的多功能旅游小鎮(zhèn)。

 

顯然，云南的旅游地產熱度依然不減，此前，云南省房地產協會公開數據顯示，截至2013年，云南旅游地產的投資規(guī)模已超過2萬億元。云南旅游地產已成為繼海南之后最被看好的一塊“蛋糕”。目前，各大房企基本上已進駐云南，當地旅游地產的投資十分狂熱，甚至一些超大型旅游項目屢撞政策紅線。這股投資熱潮背后有哪些推手？云南旅游地產是復制海南模式，還是需要另尋一條適合自己的新路？

 

政策傾斜是一把雙刃劍

 

云南旅游用地試點的推進給了房地產開發(fā)企業(yè)很大的契機。2009年4月，國土資源部編制的旅游土地利用專項規(guī)劃對云南旅游產業(yè)在用地政策上進行了支持和傾斜，云南各地進行了頗有特色的嘗試。

 

在用地政策之外，云南省旅游業(yè)的轉型升級也為旅游地產的發(fā)展提供了有利時機。同為旅游大省，云南與海南不同，一直以觀光游為主，游客停留時間短、消費少。2005年，云南提出“十一五”期間要推進云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的計劃，實現從旅游大省向旅游強省轉變。云南省政府在2006年出臺意見，全省啟動60個特色旅游小鎮(zhèn)建設，省發(fā)改委連續(xù)3年每年安排1000萬元作為旅游小鎮(zhèn)建設項目貼息資金。

 

云南省旅游發(fā)展委員會網站刊登的一篇文章中談到，旅游地產是推進云南旅游二次創(chuàng)業(yè)的引擎，該文章認為，目前云南省的旅游地產開發(fā)主要有兩種模式：一是地產帶動旅游的開發(fā)模式，如華僑城昆明陽宗海項目；二是旅游與地產相互融合的開發(fā)模式，借助旅游資源，同步開發(fā)住宅、度假等綜合功能，如云南省玉溪市郊澄江湖畔圣水等。

 

政策的大力扶持為旅游地產的發(fā)展提供了天時地利的條件，這也是云南旅游地產火熱的重要原因之一。然而，一系列的政策傾斜也引發(fā)了諸多問題：在云南開發(fā)的一些超大型旅游地產項目動輒用地就是上千畝或萬畝，但有限的用地指標并不能滿足這些項目，導致一些投資項目出現縮水現象。此前，有媒體報道，作為云南旅游地產投資熱點地區(qū)的西雙版納，過千億元的投資中目前能夠真正落實的僅有500至600億元。西雙版納州國土資源局最新發(fā)布的《關于西雙版納州第二次全國土地調查主要數據成果公報》中著重提到，部分地方建設用地格局失衡、利用粗放、效率不高，建設用地供需矛盾仍突出。尤其是2012年，企業(yè)巨頭紛紛扎堆西雙版納，掀起瘋狂的圈地潮，部分違規(guī)項目以旅游名義暗度陳倉。

 

海南模式不是萬能公式

 

雖然云南的旅游地產發(fā)展出現了一些問題，但似乎這并未影響政策對其的支持。目前，云南省與海南省已展開戰(zhàn)略合作，深化“山?；?、一程多站”合作模式。但讓人羨慕的海南模式可以被云南復制嗎？業(yè)內人士分析，海南的旅游資源相對單一，以濱海度假為主，游客停留時間長，但云南的旅游資源非常豐富，各個地州的自然環(huán)境和民族文化均有不同，不可能簡單復制海南模式。

 

事實上，海南模式也并非完美無缺，在海南的旅游地產開發(fā)中已經出現一些問題需要注意。北京大學旅游研究與規(guī)劃中心主任吳必虎表示，現在三亞乃至海南的旅游地產發(fā)展日漸下滑，病根在于開發(fā)商只重視酒和地產建設，忽視度假和旅游的定位，缺少當地居民參與，再加之央企和外企圈地孤島化，一系列因素共同導致地方政府失去資源和規(guī)劃控制力。

 

中國旅游研究院副研究員楊彥鋒認為：“很多地方開發(fā)旅游地產項目是有配比的，不應一次性就開發(fā)完。三亞的教訓很多，很多優(yōu)質的海灣全部建成旅游地產項目，銷售完以后就只產生一次性的財政收入，沒有持續(xù)經營的機制。”

 

楊彥鋒指出，全國旅游地產開發(fā)過熱的地區(qū)比較多，如海南三亞，山東青島、威海、煙臺，遼寧營口等屬于開發(fā)過剩的典型。云南目前雖然正處于旅游地產開發(fā)熱潮中，但總體來看，還未到過熱階段。并且，海南、云南的旅游地產并非空中樓閣，都有非常好的旅游資源支撐。目前關鍵要有長遠規(guī)劃，應充分論證，慎用公共遺產資源，絕不能竭澤而漁。

 

楊彥鋒亦表示，從中長期趨勢來看，云南、海南都是適合進行旅游地產開發(fā)的地方，云南打出旅游強省戰(zhàn)略，著力進行旅游的二次創(chuàng)業(yè)，比較適合布局旅游地產項目，正如美國人逐步往佛羅里達州遷移，因為其處于濱海地區(qū)，氣候很好，影視娛樂業(yè)、IT行業(yè)都往那里聚集，云南也有可能成為“中國的佛羅里達”。

 

而深圳市同創(chuàng)房地產公司董事副總經理羅霆認為，未來云南旅游地產的開發(fā)要想取代海南一定要解決3個問題。首先，要認識到云南旅游地產的核心資源是什么，與其他城市相比的優(yōu)勢和差異在哪里；其次，旅游度假產品的定位和目標客戶是什么，海南三亞的客戶群在不同的時期都有明顯的變化，云南必須思考自己是立足本地還是面向全國，這也是開發(fā)企業(yè)必須考慮的問題；最后，要形成可持續(xù)發(fā)展的旅游地產開發(fā)模式，在政府的規(guī)劃下，房企們通力合作，才能最終推動整個云南旅游地產的發(fā)展。

 

從賣資源到賣文化

 

據統(tǒng)計，目前云南知名度比較高的旅游地產開發(fā)項目有38個，總占地規(guī)模已超過53萬畝，計劃投資金額超過3600億元。其中，達到萬畝級別的樓盤有15個，投資額達到100億元的項目多達14個。

 

旅游地產項目扎堆上馬，但如何避免同質化競爭，在后期運營中取勝成為開發(fā)商必須面對的考驗。事實上，目前，旅游地產項目同質化嚴重已經導致營銷出現困境、項目定位混亂、環(huán)境保護與開發(fā)對峙等問題。這些問題的顯現，已經影響到云南旅游地產的發(fā)展。

 

業(yè)內人士分析，在新的市場形勢下，旅游地產開發(fā)模式轉變是必然的。上海克而瑞信息集團的研究報告中也提到，2014年，旅游地產的開發(fā)將由重銷售轉向重運營。

 

云南實力集團營銷副總經理印小龍認為，云南的旅游地產開發(fā)相比省外，如深圳等地區(qū)還屬于初級階段，未來將向精細化開發(fā)發(fā)展，這就需要開發(fā)商花時間研究本地人認可的、能夠融入本地文化元素的旅游地產模式。

 

“如何打造能讓本地人認可，也能讓外地人留下來的旅游地產項目是非常關鍵的。”印小龍表示，“在云南旅游地產開發(fā)中應分類進行開發(fā)，如對先天優(yōu)勢資源較好的地方進行發(fā)掘性開發(fā)，在保護的基礎上，充分挖掘其優(yōu)勢，打造精品旅游地產項目。其次要對資源少但游客流動性大的地方進行塑造性開發(fā)，為喜歡到這里的人塑景，通過項目推動片區(qū)旅游產業(yè)的發(fā)展。”

 

上?？硕鹦畔⒓瘓F昆明分公司總經理尤辛杰也認為，云南旅游地產的突圍之道，還在于打好文化牌。以云南旅游地產開發(fā)相對成熟的地區(qū)大理和麗江為例，尤辛杰認為，麗江旅游地產目前的開發(fā)模式主要依托酒店來驅動地產；而對大理來說，酒店的投入和品牌的關注度還不如麗江，更多是依托資源在產品、價格等策略上吸引客戶。事實上，麗江的旅游地產項目基本主打雪山景觀，真正主打文化的項目并不多。“項目引進的酒店，如果能從前期包裝、產品設計層面進行文化植入，那這類的項目會在麗江走出一條創(chuàng)新道路。”尤辛杰說。而對大理來說，尤辛杰認為，大理的旅游地產仍然在追求自然和靜心的心靈體驗，“我個人感覺大理的文化包裝還是不如麗江的一些項目，也許在文化推廣上，商業(yè)也會是個很好的加分。