即便是在國內(nèi)整體經(jīng)濟企穩(wěn)回升的當(dāng)下，溫州樓市依舊顯得有些“執(zhí)拗”。
上半年各地經(jīng)濟數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，溫州成了國家統(tǒng)計局70個大中城市房價同比下跌的“獨苗”。溫州房價下跌的態(tài)勢已經(jīng)持續(xù)了將近三年。
這個此前民營經(jīng)濟最為活躍的地區(qū)，如今卻不時曝出跑路、跳樓或者破產(chǎn)的新聞。在追因的過程中，一個數(shù)字或許可以回答上面的問題。
據(jù)悉，溫州中小企業(yè)大概有70%與房地產(chǎn)有關(guān)系，有的買樓，有的入股投資房地產(chǎn)。地產(chǎn)市場縮水后，影響了企業(yè)抵押物的市值，導(dǎo)致銀行縮小這些企業(yè)的信貸規(guī)模，“棄房”現(xiàn)象出現(xiàn)。更為嚴(yán)重的是，由于不少企業(yè)之間的互聯(lián)互保模式，導(dǎo)致這樣的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)還在繼續(xù)。
當(dāng)前，在“穩(wěn)增長”這一重大課題中，通過溫州樓市透視這個區(qū)域的經(jīng)濟現(xiàn)實，可以發(fā)現(xiàn)它背后的企業(yè)資金沉淀于樓市等折射的意義。
2014年已經(jīng)過半，中國經(jīng)濟也走完了上半場，在這樣一個節(jié)點，我們對溫州經(jīng)濟的再回眸和再調(diào)查，希望能找到對于其他地方的鏡鑒意義。
跑路、跳樓或破產(chǎn)，自2011年以來，民營經(jīng)濟重鎮(zhèn)溫州便被這幾個關(guān)鍵詞充斥。而互保聯(lián)保所引發(fā)的資金鏈斷裂現(xiàn)象已經(jīng)成為困擾當(dāng)?shù)卣块T的難題。
溫州下屬轄區(qū)金融辦人士張明（化名）告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現(xiàn)在經(jīng)常要下去調(diào)研，了解企業(yè)情況，為企業(yè)制定化解資金鏈風(fēng)險的方案。在張明的辦公桌上有一摞文件，而這摞文件的最上面就是一份針對當(dāng)?shù)匾患抑菩镜馁Y金鏈處置方案，這家公司遇到資金鏈危機，貸款超過億元，為其擔(dān)保的企業(yè)也超過十家，其中有幾家已經(jīng)出現(xiàn)問題。
“這家企業(yè)其實還算好處理的，屬于資可抵債，我們建議它出售一些資產(chǎn)，先活下來。”張明表示，行政手段畢竟有限，也只能基于實際情況，爭取銀行支持，引導(dǎo)企業(yè)互救自救。
而溫州房價方面，在民營經(jīng)濟資金鏈問題持續(xù)發(fā)酵等背景下，近三年同比連續(xù)下跌，跌幅超過30%。當(dāng)?shù)囟辔徽耸勘硎?，如何盤活沉淀在房地產(chǎn)的資金是最大難題。
據(jù)記者了解，溫州中小企業(yè)大約有70%與房地產(chǎn)有關(guān)系，有的買樓，有的入股投資。地產(chǎn)市場縮水后，影響了企業(yè)抵押物的市值，銀行會縮小這些企業(yè)信貸規(guī)模，這也使得 “棄房”（借款人因房屋市值低于銀行貸款余額而放棄還款）現(xiàn)象在溫州出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例。
房地產(chǎn)沉淀大量資金/
當(dāng)?shù)匾晃粦?yīng)急轉(zhuǎn)貸公司老總也感嘆生意難做，他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，公司提供的是正規(guī)的轉(zhuǎn)貸，利率不超過法定利率4倍，但溫州資金鏈斷裂的連鎖反應(yīng)仍沒有結(jié)束，也不敢貿(mào)然幫企業(yè)應(yīng)急轉(zhuǎn)貸。一旦銀行對企業(yè)抽貸，走入法院保全和訴訟程序，錢幾乎不可能回來，不要說第一權(quán)益人，能排上號就不錯了，因此企業(yè)資金也因為閑置產(chǎn)生大量成本。
2011年6月末，溫州不良貸款率為0.37%，創(chuàng)下歷史新低。但在民間借貸危機、中小企業(yè)資金鏈斷裂等影響下，溫州不良貸款率此后一直呈上升態(tài)勢。
截至今年3月底，溫州市銀行不良貸款余額331.26億元，不良貸款率為4.52%，分別比年初上升11.43億元和0.12個百分點，1~2月連續(xù)“雙升”之后，3月份實現(xiàn)“雙降”。但4月份不良貸款率又環(huán)比上升了0.16個百分點。
張明說，不良貸款中又有很大一部分集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，在房價下跌時，如何盤活這部分資金具有相當(dāng)?shù)碾y度。
溫州市市長陳金彪認(rèn)為，不良貸款高，主要與宏觀政策和溫州企業(yè)家理念有關(guān)，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級緩慢，在盈利較差的情況下，部分企業(yè)家急功近利，希望投資回報更快，就可能去炒房、炒煤、甚至是炒錢，因此就造成資金鏈出現(xiàn)問題。
“由于世界經(jīng)濟形勢發(fā)展、國家政策調(diào)整，特別是房地產(chǎn)政策，使得很多資金沉淀在房地產(chǎn)，這樣一來，造成企業(yè)資金流動性減弱，資金鏈、擔(dān)保鏈就出問題，導(dǎo)致一部分成為不良貸款。”陳金彪說。
據(jù)人民銀行溫州中心支行2011年7月的 《溫州民間借貸市場報告》顯示，溫州89%的家庭個人和59.67%的企業(yè)參與其中，規(guī)模高達(dá)1100億元；大約40%的民間借貸資金沒有進入生產(chǎn)領(lǐng)域。
當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，由于溫州新增樓盤供應(yīng)少，溫州民間借貸資金和銀行的貸款大批流入房地產(chǎn)，2011年初，本屬三線城市的溫州房價就已經(jīng)超過了北京、上海等一線城市。
他進一步表示，政府在2010年開始加快土地供應(yīng)，很多溫州企業(yè)家看到商機，逐漸脫離主業(yè)，將錢投入地皮和房產(chǎn)，這也使得溫州瞬間冒出很多小開發(fā)商，這些開發(fā)商往往背后有幾十個甚至幾百個股東。
一位當(dāng)?shù)亻_發(fā)商也證實了上述說法，他表示，其中的錢很多來自銀行貸款，比如一個閥門廠從銀行貸出5000萬元，可能只有2000萬元真正投入到了實體，其余3000萬元都用來買地皮了。
溫州樓市泡沫自2011年起便逐漸破滅，公開數(shù)據(jù)顯示，彼時溫州商品房均價達(dá)33289元/平方米的歷史高點，2013年降至22644元/平方米，降幅達(dá)32%。2014年1月，溫州商品房均價滑至19374元/平方米。
張明介紹說，房價下跌直接導(dǎo)致抵押物縮水，加之目前的高利息現(xiàn)狀，一些企業(yè)開始出現(xiàn)資不抵債的情況，資金鏈斷裂，而很多溫州企業(yè)還會與其他幾家企業(yè)存在互保聯(lián)保關(guān)系，風(fēng)險便開始一環(huán)一環(huán)地蔓延。
盤活資金遭遇難題/
2013年全年，溫州擁有抵押物權(quán)的房屋，包括普通住房、高檔住房、廠房、商業(yè)用房在內(nèi)共計21.86萬套，總市值約4067.09億元。在抵押房產(chǎn)中，普通住房的抵押數(shù)最多，全市共有17.7452萬套，高檔住房有1.3932萬套，商業(yè)用房2.1516萬套。
另外，房地產(chǎn)價值縮水也使得“棄房”在溫州出現(xiàn)。上述房產(chǎn)中介人士表示，房價走高時，一套豪宅購買時價值往往超過600萬元，而目前市值可能不足300萬元，還不及貸款總額。
浙江省溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文還表示，溫州“棄房”現(xiàn)象出現(xiàn)較早，目前依然存在。
2013年，溫州銀監(jiān)分局曾對當(dāng)?shù)?ldquo;棄房”現(xiàn)象做過相關(guān)統(tǒng)計。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現(xiàn) “棄房”15例；因經(jīng)營困難無法償還貸款，而對抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶。
即便進入法院拍賣程序，拍賣低成功率也使得房地產(chǎn)風(fēng)險嫁接至金融領(lǐng)域。據(jù)初步統(tǒng)計，2013年溫州市被執(zhí)行房產(chǎn)司法網(wǎng)拍平均每次參拍人數(shù)為4.1人，首拍成功率低于5%。
為此，今年3月4日，溫州中院與溫州市住建委、工商銀行溫州分行等三家銀行正式簽署司法房產(chǎn)拍賣協(xié)作紀(jì)要，規(guī)定溫州市范圍內(nèi)的司法拍賣房產(chǎn)可辦理銀行貸款，從而切實解決買受人融資難題，降低買受人參與司法網(wǎng)拍門檻。
同時將比照新建商品房買賣，在全國范圍內(nèi)率先創(chuàng)設(shè)司法拍賣房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)登記制度，有效解決銀行對被執(zhí)行房產(chǎn)拍賣成交后產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移過戶，不能辦理抵押登記，提前向買受人發(fā)放抵押貸款存在信貸風(fēng)險的顧慮，切實保障銀行“零風(fēng)險”、買受人“零負(fù)擔(dān)”。
陳金彪介紹說，溫州市通過“四把剪刀”來大幅化解不良貸款的風(fēng)險。其中包括對經(jīng)營不善的企業(yè)，通過司法重組，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，處置資產(chǎn)，不允許其擴散；企業(yè)自身資質(zhì)好，一時資金鏈緊張，政府給予積極引導(dǎo)，幫助其轉(zhuǎn)型升級等。
陳金彪坦言，雖然“四把剪刀”緩解了幾百億元的不良資產(chǎn)，但更希望有第五把剪刀出來，也就是房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。“房地產(chǎn)健康發(fā)展對溫州不良貸款化解，對溫州實體經(jīng)濟發(fā)展有緊密關(guān)系。第五把剪刀，差異化的房地產(chǎn)政策，國家能夠推出的話，資金鏈相對來說就能夠緩解，那實體經(jīng)濟就能得到資金的供血，實體經(jīng)濟就能更快復(fù)蘇。”
經(jīng)濟筑底回升跡象顯現(xiàn)/
7月初，由農(nóng)業(yè)部副部長陳曉華率領(lǐng)的國務(wù)院督查組行至溫州，督查組先后主持召開專題匯報會以及座談會，其中金融和房地產(chǎn)是最主要的兩項內(nèi)容。
陳曉華說，溫州開改革之先河，在發(fā)展民營經(jīng)濟、市場經(jīng)濟方面走在全國前列。溫州也是最受關(guān)注的地區(qū)之一，希望溫州進一步加大政策落實力度，努力取得更大成效，確保實現(xiàn)今年經(jīng)濟社會發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)。
在處置金融風(fēng)波的第三個年頭，溫州在去年金融“雙十條”的基礎(chǔ)上各推出十條支持溫州實體經(jīng)濟的升級版措施，助推溫州實體經(jīng)濟的趕超發(fā)展。
其中包含加大不良金融資產(chǎn)處置力度，各級法院要盡量壓縮金融債權(quán)案件審理周期，推行金融擔(dān)保物權(quán)直接實現(xiàn)機制，支持民間資本參與銀行不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，強化執(zhí)行、破產(chǎn)程序和銀行不良資產(chǎn)核銷的銜接等內(nèi)容。
“雙十條”升級版強調(diào)“四大突出”，分別是突出企業(yè)分類幫扶工作；突出銀行不良貸款化解處置工作；突出擴大信貸規(guī)模要求；突出工作量化目標(biāo)。
溫州銀監(jiān)分局局長趙秀樂表示，溫州銀行業(yè)將積極對接上級行帶來的政策，及時深化細(xì)化措施，保持合理信貸增量，力爭新增銀行業(yè)融資量超400億元、新增金融融資量超700億元。
目前，溫州經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)筑底回升跡象，溫州經(jīng)信委給《每日經(jīng)濟新聞》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，經(jīng)信委監(jiān)測的15大行業(yè)中，9個行業(yè)利潤同比增長較快，其中利潤總額較大的電工電器、汽摩配、服裝等行業(yè)利潤增幅均在25%以上。
即便如此，在基層工作的張明仍感受到了不小的壓力。他表示，面對擔(dān)保鏈和房地產(chǎn)價值縮水等問題，目前并沒有最行之有效的辦法。而針對擔(dān)保鏈問題，主要是優(yōu)先處置被擔(dān)保企業(yè)，因為銀行也是上市公司，有績效考核。對于擔(dān)保企業(yè)，主要是希望他們“以時間換空間”，履行法律責(zé)任，同時解決好資金難題。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
