種種跡象顯示，隨著供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)政策方向正悄然向“刺激需求”、“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變。分析人士認(rèn)為，如出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性刺激政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)短暫而溫和的回暖。在樓市調(diào)整大周期中，市場(chǎng)很難再現(xiàn)大起大落。

 

“萬(wàn)元房”效應(yīng)

 

7月24日，位于北京亦莊區(qū)域的“合生世界村”新推公寓產(chǎn)品，以單價(jià)9800元/平方米入市。這不是北京樓市首個(gè)降價(jià)項(xiàng)目，卻成為北京主城區(qū)內(nèi)第一個(gè)均價(jià)跌破萬(wàn)元大關(guān)的項(xiàng)目。

 

在多個(gè)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)大背景下，4月，北京出現(xiàn)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)或低開(kāi)現(xiàn)象。從6月開(kāi)始，市場(chǎng)出現(xiàn)“零首付”、“一成首付”、“降價(jià)險(xiǎn)”等多種營(yíng)銷(xiāo)手段，背后的實(shí)質(zhì)只有一點(diǎn)，即價(jià)格折讓優(yōu)惠。

 

“市場(chǎng)早就不是降不降價(jià)的問(wèn)題，而是怎么降的問(wèn)題。”北京南城某知名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，雖然披著各類(lèi)“外衣”，但在很多項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略中，均出現(xiàn)價(jià)格折讓成分。

 

盡管如此，“萬(wàn)元房”給市場(chǎng)帶來(lái)的心理影響仍不可估量。分析人士認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)“萬(wàn)元時(shí)代”，還要追溯到2006年至2007年。若按這種邏輯，上述項(xiàng)目?jī)r(jià)格已跌至北京樓市7年前水平。

 

橫向?qū)Ρ瓤?，該?xiàng)目?jī)r(jià)格不僅遠(yuǎn)低于同區(qū)域其他商品房和北京市全部自住房?jī)r(jià)格水平，還低于當(dāng)前北京市場(chǎng)地價(jià)水平。就價(jià)格而言，可謂已跌破購(gòu)房者心理底線。

 

該項(xiàng)目位于北京東南六環(huán)外，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，降價(jià)行為只是個(gè)案，但認(rèn)購(gòu)和銷(xiāo)售情況良好，成為低迷的北京樓市中的小小亮點(diǎn)。

 

刺激需求力度或加強(qiáng)

 

單個(gè)項(xiàng)目降價(jià)是整體市場(chǎng)的縮影。就在同一天，放松限購(gòu)、房貸優(yōu)惠等多則消息顯示刺激需求可能是各地樓市政策的首選項(xiàng)。市場(chǎng)多項(xiàng)利好疊加，不僅刺激資本市場(chǎng)回暖，且為未來(lái)市場(chǎng)交易升溫奠定基礎(chǔ)。

 

24日，據(jù)央視報(bào)道，雖未明確發(fā)文，但成都已對(duì)限購(gòu)政策實(shí)施松綁。全國(guó)已有20個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度松動(dòng)，占所有限購(gòu)城市的比例為43%。還有不少城市實(shí)施戶籍政策松綁、公積金政策松綁和稅費(fèi)減免等政策。

 

農(nóng)業(yè)銀行上海分行24日確認(rèn)，該行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及自身業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)行不定期業(yè)務(wù)政策調(diào)整，擬于近期調(diào)整個(gè)人首套住房商業(yè)性貸款相關(guān)政策。

 

更早之前，住建部傳出消息稱，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向發(fā)生變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)多年的“抑需求”后，“去庫(kù)存”將成為政策著力點(diǎn)。伴隨著這種政策思路，限購(gòu)、信貸等政策被認(rèn)為均有松動(dòng)空間。

 

中國(guó)證券報(bào)記者獲得的消息顯示，5月和6月以來(lái)，住建部部長(zhǎng)陳政高曾赴中西部多個(gè)地區(qū)進(jìn)行調(diào)研并座談。在湖南省的一次座談中，他指出，當(dāng)前樓市面臨的主要問(wèn)題在于“供應(yīng)過(guò)剩”，未來(lái)政策方向?yàn)?ldquo;刺激需求”。

 

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)多年房地產(chǎn)投資高增速，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。各地庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)二三線城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，甚至催生“空城”、“鬼城”；一線城市供需緊張局面正在緩解。

 

市場(chǎng)繼續(xù)演繹分化格局

 

有權(quán)威人士認(rèn)為，樓市政策方向正悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。在限購(gòu)方面，除北上廣深外，其余城市將陸續(xù)松綁。就影響力度最大的信貸政策而言，信貸定向?qū)捤杀徽J(rèn)為是大概率事件。伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有關(guān)部門(mén)將進(jìn)一步推進(jìn)土地和戶籍制度改革，此舉勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。

 

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月中上旬，全國(guó)典型的54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為11.12萬(wàn)套，比6月同期增加4000套左右。分析人士認(rèn)為，前期觀望需求，已有部分進(jìn)入市場(chǎng)，刺激樓市升溫。

 

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)24日在“北京第三中央公園區(qū)的崛起”論壇上表示，一線城市應(yīng)保留限購(gòu)政策，但應(yīng)對(duì)貸款利率、二手房交易稅費(fèi)等政策進(jìn)行調(diào)整。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系仍比較嚴(yán)峻，加之上半年市場(chǎng)的低迷已經(jīng)導(dǎo)致相當(dāng)多的企業(yè)面臨資金的壓力，因此，現(xiàn)在就作出“房地產(chǎn)市場(chǎng)最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去”這樣的判斷有些為時(shí)過(guò)早。

 

亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在同一場(chǎng)合認(rèn)為，分化仍將是樓市的主題詞，不僅僅是一線城市與二三線城市之間的分化，一線城市的不同區(qū)域也會(huì)呈現(xiàn)分化格局。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，市場(chǎng)整體仍處在低點(diǎn)，除非信貸政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性寬松，否則這種回暖勢(shì)頭會(huì)很難持續(xù)。如區(qū)域經(jīng)濟(jì)有實(shí)質(zhì)性政策利好出現(xiàn)，將刺激區(qū)域樓市升溫。

 

事實(shí)上，在供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)背景下，即使樓市出現(xiàn)回暖，幅度也不會(huì)太大。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]認(rèn)為，回暖只是短期現(xiàn)象，本輪市場(chǎng)調(diào)整周期將很長(zhǎng)。

 

他指出，在此輪市場(chǎng)異動(dòng)前，前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)，前者的房?jī)r(jià)下跌周期持續(xù)了6個(gè)月，后者為8個(gè)月。如今，樓市面臨的內(nèi)外環(huán)境都有明顯不同。從行業(yè)看，整體供求關(guān)系趨于平衡，爆發(fā)式增長(zhǎng)乏力。從政策環(huán)境看，信貸政策雖有寬松空間，但更傾向于“溫和刺激”，難以全面松綁。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)更可能出現(xiàn)短暫回暖，升溫幅度不會(huì)太大。