繼呼和浩特、濟(jì)南等地放開(kāi)限購(gòu)之后，?？谌涨耙布尤肓巳∠拶?gòu)政策的行列。越來(lái)越多的地方政府或明或暗放松限購(gòu)調(diào)控措施，對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房?jī)r(jià)已步入“過(guò)冷”區(qū)間，地方政府的救市行為在短期內(nèi)難以產(chǎn)生明顯成效，房企面臨的資金壓力不斷增加。在此背景下，房企會(huì)加大降價(jià)促銷力度，房?jī)r(jià)下行壓力進(jìn)一步增大。

    46限購(gòu)城市20城松綁

    近日，地方政府放松限購(gòu)的意愿愈加強(qiáng)烈，從濟(jì)南到南昌，從武漢到南寧，從蘇州到溫州，越來(lái)越多的城市被曝出已放松限購(gòu)政策的執(zhí)行力度。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財(cái)政壓力，松動(dòng)調(diào)控政策已經(jīng)成為定局。“各地都會(huì)有不同角度、不同程度的松綁政策出臺(tái)。”

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)有20個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng)，占所有46個(gè)限購(gòu)城市的43%。

    “但松綁的效果可能有限，對(duì)于沈陽(yáng)等城市，目前的庫(kù)存量去化時(shí)間將超過(guò)20個(gè)月，而且沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲。全國(guó)大部分城市的需求上漲均出現(xiàn)乏力。”張大偉說(shuō)。

    在張大偉看來(lái)，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，盡管地方政府松動(dòng)調(diào)控的意愿日益強(qiáng)烈，但松綁限購(gòu)的實(shí)際效果有限，難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。

    樓市調(diào)整大勢(shì)難改

    上海易居房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告顯示，7月1日-20日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約559萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約8%。20個(gè)城市中，環(huán)比漲跌的城市數(shù)量各占一半。具體城市看，濟(jì)南成交量的環(huán)比增幅最大，約188%。而廣州的成交跌幅最大，跌幅約為41%。

    上海易居地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，7月樓市總體偏冷，觀望情緒依然較重。部分城市的救市措施也發(fā)揮了一定的刺激作用，進(jìn)而拉動(dòng)了成交量的上升。

    “但市場(chǎng)調(diào)整大勢(shì)依然難以改變。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，7月和6月一樣，信貸條件沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的放寬，購(gòu)房者依然選擇觀望。最近全國(guó)70個(gè)大中城市中，有8成城市的房?jī)r(jià)指數(shù)步入了環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，這會(huì)進(jìn)一步延緩購(gòu)房者的入市腳步。盡管7月前20天成交量略有起色，但整個(gè)7月行情上行依然面臨大阻力，市場(chǎng)調(diào)整大勢(shì)依然難以改變。

    在此背景下，張大偉提醒購(gòu)房者，大部分松綁限購(gòu)的城市的特點(diǎn)都是人口漲幅放緩，庫(kù)存壓力山大，在這種情況下，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，越是限購(gòu)的城市，反而越是值得買的城市，越是松綁限購(gòu)的城市越要謹(jǐn)慎購(gòu)房。

    房企降價(jià)促銷力度將加大

    反觀目前住宅市場(chǎng)環(huán)境，成交量的持續(xù)走低已經(jīng)傳導(dǎo)至價(jià)格端。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，跌幅較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。從下跌城市數(shù)量來(lái)看，此次共有55個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降。無(wú)論是整體價(jià)格跌幅，還是降價(jià)城市數(shù)量，都為2011年4月以來(lái)最大值。

    因此，張大偉認(rèn)為，現(xiàn)階段可以判斷，本輪全國(guó)性房?jī)r(jià)下行序幕已經(jīng)開(kāi)啟。“上個(gè)月，我們對(duì)全國(guó)23個(gè)城市的降價(jià)樓盤進(jìn)行調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)降價(jià)樣本樓盤較年初成交價(jià)相比平均降價(jià)幅度僅為6.3%。若要 取 得 較 為 明 顯 的 降 價(jià) 效 果 ，平 均 降 幅 需 達(dá)15.3%。”

    嚴(yán)躍進(jìn)也表示，在市場(chǎng)降溫的情況下，地方救市效果短期內(nèi)難有明顯影響，房企降價(jià)促銷的力度會(huì)加大。

    的確，從數(shù)據(jù)來(lái)看，房企資金狀況已惡化至8年最差，市場(chǎng)預(yù)測(cè)三季度市場(chǎng)依然不樂(lè)觀。根據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，在今年一季度23家A股上市樣本房企中，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài)，8家房企資金鏈相對(duì)安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來(lái)資金鏈緊繃房企個(gè)數(shù)最多的一個(gè)季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來(lái)看，目前房企現(xiàn)金流情況降至近年低點(diǎn)0.11，形勢(shì)亦不容樂(lè)觀。而這則進(jìn)一步印證了房企上半年銷售的不盡如人意。據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，24家公布了銷售目標(biāo)的房企中，有13家目標(biāo)完成率不足四成，其中花樣年控股上半年業(yè)績(jī)完成率僅為12%，首創(chuàng)置業(yè)完成率也僅為24.2%。

    張大偉指出，上半年房企到位資金增速逐月走低。其中，定金及預(yù)收款占比(上半年比例為24.2%)僅次于自籌資金項(xiàng)目，是房企重要的現(xiàn)金流來(lái)源。因此，雖然信貸環(huán)境并未顯著惡化，但如果房企不能通過(guò)降價(jià)有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營(yíng)困境。

    “在房企加大去庫(kù)存的背景下，下半年房?jī)r(jià)繼續(xù)下行壓力較大。”張大偉說(shuō)。