7月28日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局通過(guò)其官方微博發(fā)布消息稱(chēng)，正式調(diào)整房產(chǎn)限購(gòu)政策。同一天，石家莊也傳出取消限購(gòu)政策的消息。到目前為止，在原有實(shí)行房屋限購(gòu)政策的46個(gè)城市中，已有近半數(shù)以上城市放松或取消限購(gòu)。

 

相較限購(gòu)松綁的“大步向前”，目前信貸政策的“躑躅不前”引人關(guān)注。一些專(zhuān)家分析認(rèn)為，從目前情況來(lái)看，信貸政策調(diào)整仍將左右房地產(chǎn)市場(chǎng)走向。

 

“松綁”政策捆綁信貸元素

 

從松綁限購(gòu)的具體措施看，各地的政策內(nèi)容并不相同。

 

作為首個(gè)正式發(fā)文確定放開(kāi)限購(gòu)的城市，呼和浩特規(guī)定，居民購(gòu)買(mǎi)商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)證明。

 

被評(píng)價(jià)為限購(gòu)松綁力度最大的銅陵市規(guī)定，在今年12月31日前，在該市購(gòu)買(mǎi)唯一普通商品住房的，由同級(jí)財(cái)政按房?jī)r(jià)1%給予契稅補(bǔ)貼；首次購(gòu)房首付比例由30%降低為20%。

 

中國(guó)銀行(行情,問(wèn)診)國(guó)際金融研究所研究員李佩珈表示，限購(gòu)“松綁”主要圍繞兩方面，放松購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)資格和降低購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)成本。相比較而言，后者對(duì)購(gòu)房需求的拉動(dòng)作用更大。

 

近日，工、中、建三家大型銀行均從總行層面再次重申，房地產(chǎn)信貸政策特別是個(gè)人住房信貸政策暫未變化。在北京地區(qū)，記者在走訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)銀行個(gè)人房貸政策與此前保持一致——僅有中信[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]銀行(行情,問(wèn)診)、北京農(nóng)商行、匯豐銀行等少數(shù)幾家銀行對(duì)首套住房利率有九至九五折不等的小幅優(yōu)惠政策，不過(guò)較難申請(qǐng)。

 

市場(chǎng)觀(guān)望氛圍愈加濃厚的背景下，地方政府比購(gòu)房者更迫切希望打破房屋銷(xiāo)售僵局，也更希望銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行配合。在銀行主動(dòng)配合無(wú)望的情況下，松綁政策主動(dòng)向信貸因素靠攏。如蕪湖市表示，居民購(gòu)買(mǎi)第二套房時(shí)，允許申請(qǐng)貼息貸款；鄭州表示，鄭州市民在購(gòu)買(mǎi)全市100多座樓盤(pán)時(shí)，可申請(qǐng)最高70萬(wàn)元“組合貸”，即可同時(shí)申請(qǐng)公積金與商業(yè)貸款。

 

李佩珈認(rèn)為，貸款貼息、組合貸款的推出，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的作用有利有弊，對(duì)于資金實(shí)力較弱的剛需來(lái)說(shuō)，確實(shí)可以降低他們實(shí)際購(gòu)房成本；這種信貸政策放松也有可能引起房?jī)r(jià)新一輪的上漲，因此值得關(guān)注。

 

高端住宅或?qū)⒊尚刨J調(diào)整重點(diǎn)

 

農(nóng)行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，該行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及自身業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)行不定期業(yè)務(wù)政策調(diào)整，擬于近期調(diào)整個(gè)人首套住房商業(yè)性貸款相關(guān)政策。日前記者致電農(nóng)行，該行客服人員向記者表示，目前尚未接到調(diào)整通知。

 

就具體調(diào)整內(nèi)容，記者從相關(guān)渠道獲悉，農(nóng)行上海分行很有可能對(duì)上海地區(qū)200萬(wàn)元（含）以上個(gè)人住房商業(yè)貸款（剔除公積金）執(zhí)行基準(zhǔn)利率九五折的優(yōu)惠；200萬(wàn)元以下按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

 

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，從貸款金額來(lái)看，信貸松動(dòng)主要針對(duì)的是高端住宅以及擁有較高收入的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。以200萬(wàn)元的貸款推算，如按首套房首付三成貸款七成計(jì)算，房屋總價(jià)接近300萬(wàn)元；如按二套首付六成，總價(jià)至少也在500萬(wàn)元以上。除房屋總價(jià)外，房貸額度還要依據(jù)個(gè)人收入水平?jīng)Q定，因此此次松動(dòng)的目標(biāo)客戶(hù)主要為高收入人群。

 

某銀行信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，如200萬(wàn)元貸款，貸款期限為30年，以基準(zhǔn)利率計(jì)算，按照等額還款方式，月還款在13000元左右，個(gè)人月收入最少為3萬(wàn)元以上。

 

對(duì)此，有專(zhuān)家表示，針對(duì)高端住宅的松綁并非剛需，涉及的客戶(hù)群體相對(duì)有限，因此即便出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向也不會(huì)帶來(lái)太大影響。

 

值得注意的是，住建部近期提出“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的房地產(chǎn)調(diào)整思路。從目前各地做法來(lái)看，對(duì)于普通住宅，“去庫(kù)存”的途徑明確：一是通過(guò)放松限購(gòu)刺激購(gòu)房需求，二是轉(zhuǎn)為保障房以解決中低收入群體住房困難。不過(guò)對(duì)于高端住宅，“去庫(kù)存”的難度較大。

 

北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將適度放開(kāi)高端商品房項(xiàng)目。而亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年5月后，高端住宅成交量上升，價(jià)格也呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢(shì)。

 

因此，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，無(wú)論是從風(fēng)險(xiǎn)角度，還是市場(chǎng)需求的角度，銀行房貸政策側(cè)重高端住宅進(jìn)行調(diào)整符合市場(chǎng)規(guī)律。

 

部分地區(qū)個(gè)人房貸違約呈上升趨勢(shì)

 

李佩珈告訴記者，信貸政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的關(guān)鍵變量。她說(shuō)，考慮到本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)的形成在于信貸收緊，因此走勢(shì)也必將與信貸政策松緊有密切關(guān)聯(lián)。

 

高端住宅信貸利率或有松動(dòng)的跡象，并不預(yù)示著房貸政策有大的調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)、成本都令銀行望而卻步。

 

安徽省銀監(jiān)局在對(duì)該省大型銀行2013年逾期貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行梳理時(shí)發(fā)現(xiàn)，個(gè)人住房貸款逾期增長(zhǎng)迅速。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著相關(guān)政策收緊，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，特別是對(duì)房市的持續(xù)調(diào)控，部分行業(yè)收入減少，有的借款人超前投資多處房產(chǎn)，卻無(wú)力按時(shí)還款。加之房產(chǎn)升值及房租收入預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀(guān)、二手房交易市場(chǎng)蕭條等因素的影響，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款逾期上升較多。

 

某大型銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在安徽地區(qū)，截至2013年6月末，該行個(gè)人住房按揭貸款中逾期貸款比年初增加934萬(wàn)元，增幅超過(guò)18%；比2012年同期增加2635億元，增幅高達(dá)81%。

 

據(jù)記者了解，今年以來(lái)，部分大型銀行已多次調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，為防范風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行的收緊趨勢(shì)十分明顯。

 

李佩珈表示，低成本資金來(lái)源越來(lái)越少，作為中長(zhǎng)期貸款的個(gè)人住房按揭貸款利率目前仍是較低水平，銀行利潤(rùn)空間有限，對(duì)信貸放松的積極性不高。

 

數(shù)據(jù)顯示，作為低成本資金的主要來(lái)源，銀行存款增長(zhǎng)乏力。以青島為例，根據(jù)當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，5月末，轄區(qū)銀行機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額11822.89億元，比年初增加395.48億元，同比少增352.32億元，同比增長(zhǎng)11.38%，比年初和上月分別回落4.91和0.28個(gè)百分點(diǎn)。而存款增長(zhǎng)乏力，也決定了銀行對(duì)目前尚處于高風(fēng)險(xiǎn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)的投入受到制約。