8月下旬,廣東第二家萬(wàn)象城將落戶汕頭。

 

稍早之前的今年4月,全國(guó)第六座萬(wàn)象城在鄭州開業(yè)。未來(lái)幾個(gè)月內(nèi),華潤(rùn)置地全國(guó)第七座和第八座萬(wàn)象城將在重慶、無(wú)錫陸續(xù)開業(yè)。而在今年以前,其運(yùn)營(yíng)的五座萬(wàn)象城中,除深圳外,其余均位于杭州、沈陽(yáng)、成都、南寧等二三線城市。

 

從中可見,華潤(rùn)置地有限公司(01109,HK)萬(wàn)象城的布局似有一條清晰脈絡(luò),即落子二三線城市。在業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求之際,華潤(rùn)置地為何逆勢(shì)而進(jìn)?

 

記者通過(guò)采訪華潤(rùn)置地副總裁孔小凱、高力國(guó)際董事陳厚橋、高緯環(huán)球深圳總經(jīng)理董韶川發(fā)現(xiàn),華潤(rùn)置地布局二三線城市多因拿地機(jī)會(huì)所致。

 

截至目前,華潤(rùn)置地方面并沒有萬(wàn)象城只進(jìn)軍二三線城市這類說(shuō)法,孔小凱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,現(xiàn)在之所以多建在二三線,主要還是被這些城市所釋放的地塊所吸引。

 

在孔看來(lái),華潤(rùn)置地在各地布局萬(wàn)象城時(shí),有兩方面考慮因素,一是戰(zhàn)略規(guī)劃,二是拿地機(jī)會(huì)?？仔P稱,“當(dāng)然想進(jìn)入一線城市,但要有好的拿地機(jī)會(huì)”,萬(wàn)象城項(xiàng)目只用中心區(qū)域或者將來(lái)可成為中心區(qū)域的地塊。他舉例道,此次進(jìn)軍汕頭,與項(xiàng)目地塊位于核心地帶、拿地時(shí)機(jī)好關(guān)系密切。

 

公開信息顯示,已開業(yè)的六座萬(wàn)象城中,深圳項(xiàng)目地處羅湖,杭州項(xiàng)目地處錢江新城,沈陽(yáng)項(xiàng)目地處金廊、成都項(xiàng)目地處成華區(qū),南寧項(xiàng)目地處清秀區(qū),鄭州項(xiàng)目地處二七區(qū),均是當(dāng)?shù)睾诵膮^(qū)域。

 

這是否意味著,能以合適價(jià)格拿到中心區(qū)域地塊,就可規(guī)劃萬(wàn)象城?據(jù)董韶川介紹,業(yè)內(nèi)選擇商業(yè)地產(chǎn)的落地城市時(shí),主要考慮四方面,一是城市人口總量,二是人均可支配收入,三是該地區(qū)人口結(jié)構(gòu),四是在當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)習(xí)慣下養(yǎng)成的消費(fèi)意識(shí)。在他看來(lái),杭州、成都等萬(wàn)象城項(xiàng)目有一個(gè)共性,即當(dāng)?shù)赜凶非髸r(shí)尚的消費(fèi)習(xí)慣。因此他推測(cè)華潤(rùn)置地在考察項(xiàng)目地時(shí),可能很看重消費(fèi)意識(shí)。

 

“我們考察時(shí)有一份很詳細(xì)的評(píng)價(jià)模型”,孔小凱稱。

 

對(duì)于萬(wàn)象城的布局風(fēng)格,陳厚橋表示贊同,其早在2010年就曾提出二線城市商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小于一線城市,如今仍堅(jiān)持這一觀點(diǎn),只不過(guò)他給這一定義增添了限定詞,要分商場(chǎng)、商務(wù)而論。

 

在陳看來(lái),雖然不論一線還是二線城市,當(dāng)下市場(chǎng)均處在供大于求狀態(tài),但是兩類區(qū)域的特點(diǎn)并不相同。其表示,一線城市盤子大,競(jìng)爭(zhēng)激烈,商場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整程度高于二線城市,所以百貨關(guān)門情況更多;二線城市市場(chǎng)相對(duì)較小,雖然寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)大于一線,但是若能多做商場(chǎng)、少做商務(wù),并成為獨(dú)一無(wú)二的地標(biāo)性建筑,將免受影響。

 

華潤(rùn)置地財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,其毛利潤(rùn)率從2010年開始增長(zhǎng)放緩,在2011年達(dá)到一個(gè)小頂峰后,便一直在下降。

 

巧合的是,華潤(rùn)置地現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的六座萬(wàn)象城,除深圳萬(wàn)象城外,位于其他二三線城市的五座萬(wàn)象城,均在2010年之后開業(yè)。毛利潤(rùn)率下降,是否同華潤(rùn)置地將商業(yè)地產(chǎn)布局二三線城市有關(guān)?

 

孔小凱解釋稱,毛利潤(rùn)率下降的主因是土地價(jià)格升高,壓縮了開發(fā)商的盈利空間,下降主要涉及銷售物業(yè)部分,并不涉及投資物業(yè)。