濟南取消限購還未“滿月”，其帶給樓市的影響就逐漸減弱。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授在就該問題接受新華網(wǎng)《新華有約》欄目采訪時表示：濟南房地產(chǎn)市場已初步具備市場自主調(diào)節(jié)功能，行政控調(diào)作用正逐漸弱化。未來房地產(chǎn)市場能否走向健康，還取決于庫存去化和政府對新增土地、新增項目的審批速度。在新一輪的博弈中，開發(fā)商將因無法承擔高昂的“等待成本”而被迫降價。與取消限購相比，推進放寬限貸的過程將更為緩慢。

 

截至目前，濟南取消限購將近一個月，說“補簽”帶來了樓市的虛假繁榮也好，說有效成交促使網(wǎng)簽量增長也罷，政策實施僅三周，濟南樓市成交量就出現(xiàn)下滑并逐漸恢復(fù)到取消限購前的水平，取消限購帶給房地產(chǎn)市場的影響正趨于平緩。

 

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授在接受新華網(wǎng)《新華有約》欄目采訪時表示“政府取消限購對房地產(chǎn)市場需求的影響有限，目前，濟南房產(chǎn)市場已初步具備市場自主調(diào)節(jié)功能，行政調(diào)控正逐漸弱化。未來，在房地產(chǎn)市場中，政府調(diào)控功能會逐漸退讓為以市場自主調(diào)節(jié)為主。”

 

李教授分析說，近年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展變化較大，先后經(jīng)歷了政府調(diào)控、市場自主發(fā)展和市場健全等階段，市場機制正發(fā)揮越來越重要的作用。如今房地產(chǎn)市場面臨供給大于需求，銷售萎縮、價格下降等風(fēng)險，人們在購買、投資過程中趨于理性，行政調(diào)控功能正逐漸弱化。從全國產(chǎn)業(yè)來看，除房地產(chǎn)外，諸如工業(yè)、貿(mào)易等企業(yè)亦面臨發(fā)展困局，伴隨房地產(chǎn)市場機制的不斷健全，“我認為未來政府大規(guī)模救市的可能性不大。”李鐵崗教授說。“在大環(huán)境不樂觀的情況下，政府應(yīng)該將精力投入到對房地產(chǎn)市場環(huán)境的優(yōu)化及秩序的維護上。”李教授分析說。

 

目前，不少城市樓市庫存達18—36個月，濟南理論上的庫存消化周期約18個月，也就是說濟南需要用1年半的時間去消化當前的樓市庫存，“要想在2014年實現(xiàn)完全逆轉(zhuǎn)幾乎是不可能的”李教授這樣說。

 

未來，房地產(chǎn)市場健康與否取決與兩大因素，一個是房地產(chǎn)市場庫存的消耗，一個是政府對未來新增土地和新增項目的審批速度，而這兩個因素會進而影響公眾預(yù)期。庫存量越大，政府審批的項目越多，公眾對樓市降價的預(yù)期就會越強;相反，政府若有效控制供給，公眾對房地產(chǎn)市場向好的預(yù)期增強，從而對消化庫存和增加房地產(chǎn)市場活躍度起到一定的促進作用。

 

濟南取消限購后，供需雙方觀望情緒加劇，再次進入拉鋸戰(zhàn)，在這個過程中，購房者對房地產(chǎn)降價預(yù)期增強，因而推遲買房計劃，購房者在等待期間并沒有太大的損失，等待成本幾乎為零。但是從開發(fā)商角度來看，長時間的觀望將導(dǎo)致房企資金回流困難，面臨成本壓力，不論開發(fā)商對房地產(chǎn)未來走勢預(yù)期樂觀與否，高昂的“等待成本”都會將其置于不利地位，。“面對這種形式，開發(fā)商將會盡一切可能迅速回籠資金，而最有效最快速的方法就促銷、降價”李教授分析說。

 

那么后期是否會有大量房企加入到降價行列中?針對此問題，李教授分析說，這還需要看開發(fā)企業(yè)本身的財務(wù)能力及抗風(fēng)險能力，那些資金成本壓力過大的企業(yè)難逃降價，而資金財務(wù)狀況較好的企業(yè)或通過放慢開發(fā)速度，提高產(chǎn)品精細度來增強產(chǎn)品后市競爭力。

 

限購帶來的影響有限，不少購房者更關(guān)心的是限貸政策。那么下一步放松限貸的可能性大嗎?“我認為限貸調(diào)整的推進過程將更為緩慢”李鐵崗教授這樣回答。房地產(chǎn)市場需求包括潛在需求、有效需求和現(xiàn)實需求三種，潛在需求向有效需求過度很大程度上在于支付能力，而支付能力除個人收益外還包括金融支持，因此限貸比限購對房地產(chǎn)市場需求的約束更大。

 

此外，限購是政府行為，政府面臨的政策成本不大，而放寬限貸會直接影響到金融企業(yè)的成本，加大金融企業(yè)風(fēng)險，我認為“金融機構(gòu)主動跟進去放松限貸的可能性很小”李教授這樣回答。此外，除房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國其他行業(yè)亦面臨資金緊張局面，在這種狀態(tài)下，政府不會單單為了房地產(chǎn)市場而放松限貸，放寬限貸政策的推進過程會更困難、更緩慢。