雖然短期內(nèi)南京還不會(huì)取消限購(gòu)。但松綁早已被業(yè)界認(rèn)作遲早的事，開發(fā)商的期盼和熱望更是不言而喻，眼下一些樓盤更是通過營(yíng)銷手段把這種“熱切”心情傳遞到市場(chǎng)。不過另一方面，限購(gòu)即便放開，具體怎樣放，樓市量?jī)r(jià)是否就此上揚(yáng)又成為新的“謎團(tuán)”。對(duì)此業(yè)內(nèi)的看法并不那么簡(jiǎn)單。

南京周邊限購(gòu)密集松綁，高端樓盤借此“說事”

“限購(gòu)取消在即，價(jià)格飆升”——近期河西一家新盤的售樓處內(nèi)赫然擺放出這樣的宣傳語，引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。記者了解到，該樓盤8月份即將入市，由于產(chǎn)品偏向改善型客戶，便借限購(gòu)取消話題拉動(dòng)人氣。無獨(dú)有偶，仙林一家高端樓盤近日也打出“8月有變”的廣告語，懸疑氣氛十足。一時(shí)間讓不少人猜測(cè)開發(fā)商是不是得到了限購(gòu)放開的內(nèi)部消息，不過此后該宣傳被證實(shí)僅是為樓盤自己將要推出的促銷策略造勢(shì)。

截至本周四，全國(guó)46個(gè)實(shí)施限購(gòu)的城市中，已經(jīng)有33個(gè)城市取消或部分取消限購(gòu)政策。最引人關(guān)注的就是南京周邊的蘇皖浙三省所上演的密集松綁“連續(xù)劇”，從7月19日到7月28日，短短10天內(nèi)，江蘇省內(nèi)的蘇州、無錫、徐州3城都相繼放松了限購(gòu)，從7月28日到8月5日這數(shù)天內(nèi)，浙江省的杭州、溫州、寧波、金華、紹興5市又相繼放松或取消限購(gòu)，紹興市更是從購(gòu)房政策、銀行貸款、公積金貸款等方面，累計(jì)制定了11條調(diào)整措施，內(nèi)容詳實(shí)程度遠(yuǎn)高于其他已松綁城市，再加上8月2日正式取消限購(gòu)的安徽合肥，半個(gè)月內(nèi)南京周邊限購(gòu)城市除上海外幾乎全線松綁。眼下在很多高端樓盤，限購(gòu)放開的傳言早已風(fēng)行，在仙林一家即將推出別墅的樓盤樣板間，記者就發(fā)現(xiàn)置業(yè)顧問也不停與看房客戶討論限購(gòu)的話題。“總是會(huì)放開的”成為不少客戶的共識(shí)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)同限購(gòu)松綁大勢(shì)所趨，時(shí)間和做法難判斷

對(duì)于是否放松限購(gòu)，此前南京市政府新聞發(fā)言人王國(guó)夫已公開表態(tài)稱“目前沒有考慮”，但是市場(chǎng)和業(yè)界的理解則大不一樣。在最新發(fā)起的一份有關(guān)南京取消限購(gòu)的網(wǎng)絡(luò)意向調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，選擇南京“有必要取消限購(gòu)”的網(wǎng)友已經(jīng)占到67%。業(yè)界更是普遍認(rèn)為，地方政府目前已經(jīng)有了放松限購(gòu)的大環(huán)境，調(diào)整是早晚的事，但各地市場(chǎng)有所不同，南京何時(shí)取消還不能準(zhǔn)確預(yù)計(jì)。

“就業(yè)內(nèi)來看，限購(gòu)是在非理性的市場(chǎng)條件下實(shí)施的行政意味濃的強(qiáng)力調(diào)控政策。”江蘇香溢置業(yè)副總經(jīng)理張良對(duì)記者表示，正是由于限購(gòu)是樓市“非常時(shí)期下的非常政策”，因此放松限購(gòu)勢(shì)在必行。不過她也補(bǔ)充說，目前解除限購(gòu)的城市均面臨巨大的去庫(kù)存壓力，相比之下南京市場(chǎng)比較穩(wěn)健，“南京最火熱的時(shí)候住宅日成交量在七八百套，目前市場(chǎng)日成交量在兩百套左右，屬于偏低，但還是有需求的，此外開發(fā)商以價(jià)換量也還是能有一定成效的。如果南京市場(chǎng)真的發(fā)展到量?jī)r(jià)齊跌，甚至降價(jià)也難以產(chǎn)生銷量，放松限購(gòu)就會(huì)必然施行。”

南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，開發(fā)商期望限購(gòu)調(diào)整的心情可以理解，目前來看南京松綁限購(gòu)的確是大勢(shì)所趨，至于何時(shí)松綁限購(gòu)，“一方面取決于自己在全國(guó)待松綁城市中的排名先后，另一方面取決于身邊堅(jiān)持限購(gòu)的城市還剩多少。”南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)工作系主任孟祥遠(yuǎn)分析稱，6月份南京房?jī)r(jià)已經(jīng)由漲轉(zhuǎn)跌，不再是國(guó)內(nèi)表現(xiàn)火爆的城市，接下來政策放松的可能性正在漸漸加大。至于時(shí)間點(diǎn)，“預(yù)計(jì)青奧之后不會(huì)等很久”。

限購(gòu)松綁不是樓市“猛藥”，回暖也有條件

但另一方面，即便限購(gòu)取消，留給市場(chǎng)的“懸疑”也沒有結(jié)束。“首先南京限購(gòu)是取消還是部分松綁?其次限購(gòu)取消房?jī)r(jià)是否真的會(huì)飆升?”張輝分析說，如果限購(gòu)全面放開，房?jī)r(jià)回復(fù)上升的可能性不是沒有，但限購(gòu)如果只是部分松綁，毫無疑問是考慮到要保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)，讓市場(chǎng)健康運(yùn)行，房?jī)r(jià)上漲的可能性就比較低。此外，限購(gòu)松綁也并非救市“猛藥”：“松綁限購(gòu)釋放的是改善型需求，對(duì)首套房基本無影響;松綁房貸釋放的是首套房剛性需求。去庫(kù)存，刺激需求釋放，松綁限購(gòu)和首套房貸，一個(gè)都不能少。”孟祥遠(yuǎn)分析認(rèn)為，假如限購(gòu)取消，一些保本或虧本銷售的樓盤主觀上會(huì)有上漲動(dòng)力。但南京樓市整體因?yàn)槿∠拶?gòu)而價(jià)格飆升“恐怕比較難”，至多帶來成交反彈。

一些開發(fā)人士也認(rèn)為，限購(gòu)松綁對(duì)于市場(chǎng)的影響要理性分析，不能一概而論。“限購(gòu)只會(huì)對(duì)特定的市場(chǎng)有所幫助，比如改善房和學(xué)區(qū)房投資，至于首次購(gòu)房顯然要依靠信貸放寬。”金地集團(tuán)南京分公司副總劉婷對(duì)記者表示。對(duì)于放開限購(gòu)能否刺激成交量，劉婷也認(rèn)為不是絕對(duì)的：“樓市價(jià)格回歸合理的走向不會(huì)變，即便是成交上揚(yáng)，也只會(huì)出現(xiàn)在價(jià)格回歸理性的板塊，而且每個(gè)項(xiàng)目的表現(xiàn)也是不同的。當(dāng)然政策放開對(duì)于市場(chǎng)心態(tài)的影響會(huì)復(fù)雜一些，不排除短期內(nèi)刺激部分改善和投資買家入市。”

張良認(rèn)為，南京的限購(gòu)政策假如松綁，有可能會(huì)針對(duì)中大戶型市場(chǎng)放開，就目前市場(chǎng)情況看，剛性需求還是存在的，90平方米以下的房源阻力并不是太大，這部分市場(chǎng)可以自我保持運(yùn)轉(zhuǎn)，相反中大戶型始終是市場(chǎng)難以消化的“重災(zāi)區(qū)”，假如政策的出發(fā)點(diǎn)是促進(jìn)銷售，那么顯然應(yīng)該傾向于中大戶型，“至于放開以后市場(chǎng)會(huì)不會(huì)好，還是要看項(xiàng)目、看價(jià)格，賣不動(dòng)的可能還是賣不動(dòng)，市場(chǎng)整體從觀望轉(zhuǎn)向走熱也需要一個(gè)過程，不是一蹴而就的。”

松綁限購(gòu)城市目前整體效果不明顯

日前，杭州取消限購(gòu)之后首個(gè)新開盤項(xiàng)目萬科未來城一晚上售罄，244套房一小時(shí)賣光。自限購(gòu)取消以來，三天時(shí)間內(nèi)，杭州樓市成交量出現(xiàn)明顯提升，以主城區(qū)為例，限購(gòu)解禁后的第一天成交了115套，第二天成交164套，第三天成交165套。

不過，雖然部分高端項(xiàng)目對(duì)取消限購(gòu)的反應(yīng)較為強(qiáng)烈，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，杭州取消限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的影響力并不會(huì)持續(xù)，高企的庫(kù)存才是限制杭州樓市前行的重要原因。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，盡管購(gòu)房政策有所放開，但目前銀行信貸偏緊，直接影響樓市去庫(kù)存。預(yù)計(jì)在2014年第三季度，優(yōu)惠折扣仍將是杭州樓市的常態(tài)。

但跟蹤各地成交量來看，放松限購(gòu)也并非靈丹妙藥，杭州、蕭山、濟(jì)南、成都等城市，取消限購(gòu)后日均成交量出現(xiàn)飆升，但能否持續(xù)還需要觀望。長(zhǎng)春、武漢、寧波及南寧等城市，取消限購(gòu)后成交量只有5%左右的小幅提升。其他城市目前還看不出特別大的影響。

從限購(gòu)來看，除了北上廣深預(yù)計(jì)會(huì)嚴(yán)格守住限購(gòu)底線外，其他城市大多會(huì)限購(gòu)松綁。隨著新房降價(jià)的增多，二手房市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)，談判余地變大。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉建議有購(gòu)房需求的客戶近段時(shí)間開始關(guān)注相應(yīng)樓盤，買方市場(chǎng)下選房、談價(jià)相對(duì)容易。