行至今日，樓市進(jìn)入深度調(diào)整期的觀點(diǎn)基本已成各界共識，“購房窗口期”是否已經(jīng)來臨成了購房人關(guān)注的話題。
繼年初延續(xù)2013年翹尾行情后，全國樓市自4月開始踏入下行通道。
近日，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫做客直播訪談，在分析樓市現(xiàn)狀、回顧調(diào)控歷史之后認(rèn)為：“2008年錯過了， 2011年錯過了， 2014年又給了大家一次抄底的機(jī)會。”
現(xiàn)狀：7月房價明顯走低
任啟鑫表示，從今年5月開始很多項(xiàng)目的價格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動，7月份有了比較明顯的下降。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種方式進(jìn)行促銷，比如分期首付，加大第三方折扣或團(tuán)購優(yōu)惠力度等等。這些跡象表明，合適的購房機(jī)會正在到來。
但是在高端住宅市場的走勢方面，任啟鑫贊同高端項(xiàng)目經(jīng)常呈現(xiàn)獨(dú)立行情的觀點(diǎn)，任啟鑫認(rèn)為高端項(xiàng)目的成交量和成交價受政策層面的影響較小?？們r超過三千萬的高端項(xiàng)目，今年上半年依然呈現(xiàn)出了穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
主要因?yàn)槌叨隧?xiàng)目通常稀缺性非常明顯，客戶群相對穩(wěn)定，受市場整體波動的影響較小。
原因：自住房入市是首因
談到本輪樓市下行的原因，任啟鑫表示市場變化之快，引起了亞豪的分析興趣：“4月還沒發(fā)現(xiàn)市場這么差， 5月發(fā)現(xiàn)怎么會這樣，6月徹底低點(diǎn)了，7月基本上就完全扭曲了。”
任啟鑫認(rèn)為，自住型商品房項(xiàng)目的入市是促使北京樓市快速進(jìn)入下行通道的首要原因。
自住型商品房4月份正式推出，鎖定了三四十萬人規(guī)模的購房客群。從歷史數(shù)據(jù)來看，北京市年均整體成交量在十萬套左右，而自住房的入市讓三四十萬人進(jìn)入觀望狀態(tài)，使剛性購房需求量大幅下降。
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其次，限貸政策也是一個重要原因。第二次貸款的首付比例高達(dá)70%，對于大多數(shù)普通購房人來說，都是難以承受的，改善性購房需求在這個環(huán)節(jié)受到了壓抑。
同時，上半年大部分金融機(jī)構(gòu)資金量不充裕，導(dǎo)致按揭審批、放款速度放緩，也對房地產(chǎn)銷售造成一定影響。
預(yù)測：下半年房價有波動，但不會大幅降低
“小幅波動會存在，但是下半年未必會再出現(xiàn)一個價格大幅度的降低。”任啟鑫對下半年樓市做出以上判斷。
在任啟鑫看來，首先是土地成本決定了北京樓市的下行空間有限。其次從供應(yīng)量來看，四環(huán)內(nèi)供應(yīng)量稀少，價格下降的可能性不大。新城區(qū)里相對成熟區(qū)域的供應(yīng)量也不多，同樣不存在價格大幅下降的先決條件。
從歷史水平來看，經(jīng)歷2011年的去庫存之后，北京樓市庫存水平一直處于相對低位，目前大概是九萬套左右，距離十萬套以上庫存量的歷史高位還有一段距離。再從開發(fā)企業(yè)的角度來看，任啟鑫認(rèn)為企業(yè)也存在觀望心態(tài)，對土地市場的觀望。企業(yè)若采用降價跑量政策實(shí)現(xiàn)回款后，必然將資金投入新一輪的土地購買，在目前土地價格未出現(xiàn)明顯下調(diào)的情況下，這將意味著有可能花更多的錢卻買到較差的地，高價地意味著高售價，在目前的市場條件下，高售價意味著高銷售難度，同時意味著企業(yè)的高風(fēng)險。
基于這種認(rèn)識，任啟鑫認(rèn)為，下半年房企采用大幅降價的方式來進(jìn)一步刺激銷量的可能性較小。
同時任啟鑫判斷：“中長期來看，房價一定是上漲的，明年可能就會漲了。”因此，任啟鑫建議，在目前窗口期已經(jīng)到來的情況下，購房人可以根據(jù)自身需求進(jìn)行置業(yè)。
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