8月中國，此起彼伏的政策新動向，成為樓市最令人關(guān)注的關(guān)鍵詞。
當(dāng)大多數(shù)地產(chǎn)圈人士還在聚焦于8月8日福建率先公布“閩八條”——《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》時，3天后的湖南，再度發(fā)聲。
就在8月11日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)名為《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(以下簡稱“意見”)，明確規(guī)定將從政府回購普通商品房用做保障房源、異地購房者可申請公積金貸款以及住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項目資本金監(jiān)管減半等五方面促進湖南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“這一次的政策，最大變化在于政府將一改新建保障房的方式，取而代之的是回購適當(dāng)面積普通商品房，用作保障房源，從而打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求。”湖南省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。
更微妙的表述是，“各地可以結(jié)合本地實際制定具體實施辦法。”
保障房源將從新建改為回購
棚改，是2014年中國房地產(chǎn)最熱門的話題。就像剛剛閉幕的2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上華遠地產(chǎn)董事長任志強與學(xué)者陳淮之間的爭鋒，成為最熱門話題。
而在湖南，“湘五條”首先提出的就是關(guān)于安置房源的來源方式改變。按照《意見》，各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，納入2015年全省保障性安居工程計劃，享受國家、省保障性安居工程有關(guān)資金補助及配建房源稅費減免政策。
鼓勵被征收對象選擇貨幣補償，政府支持被征收對象到市場上購房。“過去，住房保障這塊更多是以新建保障房源為主，一般位置相對較遠，配套并不完善，安置戶接受度并不算太好。而另一方面，市場也有大量庫存的普通商品房存在。”前述住建廳負(fù)責(zé)人稱。
而在今年棚戶區(qū)改造大規(guī)模啟動的前提下，通過政府回購適當(dāng)面積普通商品房實現(xiàn)就近安置或者就地安置，更利于棚改的推進。
來自住建廳的數(shù)據(jù)顯示，2014年至2017年，湖南省計劃改造各類棚戶區(qū)134.19萬戶，其中城市棚戶區(qū)改造107.76萬戶，國有工礦棚戶區(qū)改造和國有墾區(qū)危房改造26.43萬戶。據(jù)介紹，湖南省城市棚戶區(qū)改造涉及約450萬人，占該省城鎮(zhèn)人口的13.4%。
但并非所有的商品房都將是政府回購目標(biāo)。“并不是所有的房子都可以用來回購，我們有一個基本原則是適當(dāng)面積。保障性住房套型面積是國家規(guī)定的，但各地方政府可以根據(jù)實際情況回購后經(jīng)改造再行分配。“
異地購房者，可申請公積金貸款
從即日起，符合條件的“異地”購房者，也可以申請住房公積金貸款了。
8月11日印發(fā)的湘建房[2014]144號文明確：住房公積金繳存人在繳存地以外的省內(nèi)其他市州購買自住住房的，可向購房所在地住房公積金管理中心申請住房公積金貸款；無房戶租賃住房用于本人自住的，可提取住房公積金支付房租，但月提取額不得超過本人住房公積金月繳存額。
“這意味著，在益陽或者常德繳存公積的的市民，如果要來長沙買房子，現(xiàn)在也可以向我們來申請住房公積金貸款了。”
據(jù)長沙住房公積金管理中心歸集處處長沈有成介紹，“異地”公積金貸款其實并非新政策，在2013年3月份之前曾有過先例，此后公積金“新政”實施，異地公積金貸款的政策也就暫停了。而隨著昨日湖南省住建廳五條新政的印發(fā)，這一政策重新得以恢復(fù)。
據(jù)悉，異地公積金申請通常以省為界。在長沙買房，一般情況下，湖南省內(nèi)的異地公積金是可以申請使用的，但是因為發(fā)放公積金貸款的額度要求等條件并不完全一致，更具體的要求要和申請當(dāng)?shù)氐墓e金中心問詢核實。通常而言，異地公積金辦理周期更長，樓盤開發(fā)商是否愿意接受，也需要溝通落實。
“無房戶租賃住房用于本人自住的，可提取住房公積金支付房租，但月提取額不得超過本人住房公積金月繳存額。”這一條款，則完完全全是新出臺的政策。在沈有成看來，這一條惠民政策的出臺，無論是對于無房的農(nóng)民工、就業(yè)大學(xué)生，或是由于棚改而需要重新租賃住房的無房戶來說，無疑都是福音。
“省廳下發(fā)的新政策已經(jīng)收到，由于公積金政策的實施牽涉到方方面面，因此，具體操作細(xì)則還需要進一步研究。我們的調(diào)研組已經(jīng)下去了，細(xì)則出臺之后還會另行公布。”沈有成說。
住宅產(chǎn)業(yè)化項目可提前申請《預(yù)售許可證》
“這一次政策很猛。”晨曦地產(chǎn)副總經(jīng)理謝棟說，但具體實施仍然要看細(xì)化政策。
按照《意見》規(guī)定，信用等級評定為A級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或采用住宅產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)項目，資本金監(jiān)管比例減半。建設(shè)項目總投資達到25%以上的項目，施工進度達到正負(fù)零，可辦理《商品房預(yù)售許可證》。
“資本金監(jiān)管比例減半和提前辦理預(yù)售許可證都是有前提的，就必須是信用等級評定為A級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或采用住宅產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)項目。”上述住建廳負(fù)責(zé)人稱。“也是為了避免出現(xiàn)因新開工量驟降而帶來未來一到兩年內(nèi)供應(yīng)不足，引發(fā)房價暴漲。”
但業(yè)界也將其視為湖南省加快住宅產(chǎn)業(yè)化的舉措之一。“這很明顯是為了推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。”華盛麓峰集團董事長羅勁松說。
就在4月15日，《湖南省人民政府關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見》正式簽發(fā)，明確提出，到2015年湖南省住宅部品部件規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值年均增長18%以上，實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值400億元以上。
羅勁松預(yù)計，接下來還將陸續(xù)有配套細(xì)化政策出臺。前述住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，省級政策暫時不會再出，“但是《意見》中明確各地政府可以依據(jù)實際情況制定具體實施辦法。”他同時表示，目前湖南省6000多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有100余家為A級房地產(chǎn)企業(yè)。
而在長沙，資本金監(jiān)管比例優(yōu)惠已經(jīng)實際實施。長沙房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會副秘書長歐陽學(xué)海表示，長沙和湖南在房地產(chǎn)企業(yè)評級上有一定區(qū)別，長沙市獲得誠信金牌稱號的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在獲得稱號一年后可以享受“免控項目資本金”的優(yōu)惠。
“從2014年1月1日開始，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金與農(nóng)民工工資保障金合并監(jiān)管，占比30%的農(nóng)民工工資保障金是不能減免的。”歐陽學(xué)海說。
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