從一條土道走過來(lái)的太原街，曾經(jīng)是沈陽(yáng)人的驕傲。承載著無(wú)數(shù)商業(yè)零售企業(yè)與時(shí)尚人士之夢(mèng)的百年老街，從19世紀(jì)末沙俄占領(lǐng)時(shí)期的西四條街，到20世紀(jì)初，日本侵略期間的春日町，再到如今的太原街，曾令無(wú)數(shù)商業(yè)企業(yè)趨之若鶩。

 

然而，隨著沈陽(yáng)大批新建商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，以及鐵西、皇姑、渾南等新興商圈的快速發(fā)展，太原街的客流不斷被分流。如果說(shuō)2009年?yáng)|舜百貨和五洲廣場(chǎng)的停業(yè)，是由于規(guī)劃缺陷、銷售散亂;2010年定位高端小眾的美美百貨是因?yàn)樗敛环⑦x址不當(dāng);那么2013年，伊勢(shì)丹百貨和新瑪特花季店因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善的齊齊退出，這條百年商業(yè)街到底發(fā)生了什么?

 

先到中興 后逛聯(lián)營(yíng)

 

太原街商圈輝煌一時(shí)

 

1981年，太原街憑借著其獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，吸引了大量的商賈。醫(yī)療器械、大型百貨商場(chǎng)于此時(shí)初見規(guī)模。“先到中興，后逛聯(lián)營(yíng)”成為一句無(wú)形的廣告語(yǔ)深入人心。“百貨商場(chǎng)式”商業(yè)成為當(dāng)時(shí)最為鮮明的時(shí)代印記，也在先期規(guī)劃上奠定了太原街的商業(yè)格局，這種地塊劃分，至今仍有跡可循。

 

當(dāng)時(shí)的太原街商圈以醫(yī)療器械批發(fā)以及火車站快速型商業(yè)為主，當(dāng)時(shí)的“摩天大樓”雖然已形成了一定的知名度，但在客源凝聚力上仍相對(duì)弱化，此時(shí)太原街商圈的潛質(zhì)也逐漸隨著時(shí)間的發(fā)展，而被人們所熟知。

 

1987年，中興商業(yè)大廈的歷史性啟幕，掀起了太原街最繁華時(shí)代的開端。在隨后的20多年時(shí)間里，新世界、百盛、伊勢(shì)丹、新瑪特、萬(wàn)達(dá)、美美……多家國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)駐足于此。從高大齊全的中興，到新貴專屬的新世界，從日式清新的伊勢(shì)丹，到餐飲娛樂的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，業(yè)態(tài)涵蓋了沈陽(yáng)各消費(fèi)階層。

 

2010年，金廊沿線各商業(yè)綜合體相繼入市，以及鐵西、皇姑、渾南等新興商圈的快速發(fā)展，太原街的客流不斷被分流。如果說(shuō)2009年?yáng)|舜百貨和五洲廣場(chǎng)的停業(yè)，是由于規(guī)劃缺陷、銷售散亂;2010年定位高端小眾的美美百貨是因?yàn)樗敛环⑦x址不當(dāng);那么2013年，伊勢(shì)丹百貨和新瑪特花季店因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善的齊齊退出，太原街已經(jīng)不能回避四面楚歌的境遇。

 

商圈定位不清 大型商場(chǎng)接連退出

 

2013年，6月1日，最早進(jìn)軍中國(guó)百貨零售市場(chǎng)的日本伊勢(shì)丹沈陽(yáng)店徹底關(guān)張。時(shí)隔兩個(gè)月，新瑪特花季店也閉店了。然而，這已經(jīng)不是第一家離開太原街的商場(chǎng)了。早在幾年前，五洲春天、東舜百貨等太原街商場(chǎng)就相繼沒落，使太原街出現(xiàn)“一邊火”的現(xiàn)象。

 

“新瑪特太原街店并不稀奇，基本都在預(yù)料之中，由于其位置、定位、招商等綜合原因，加之這幾年太原街地區(qū)一直在進(jìn)行地上地下維修改造，對(duì)客流有很大的沖擊影響，從開業(yè)最初就沒有達(dá)到商業(yè)預(yù)期，使其很難支撐如此體量的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。”沈陽(yáng)某大型商場(chǎng)負(fù)責(zé)人表示，“如果單純從新瑪特關(guān)閉太原街花季店來(lái)看，這和企業(yè)自身的戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)系，這幾年新瑪特一直處在極速的擴(kuò)張期，從新瑪特自身發(fā)展模式來(lái)看，更傾向于中端消費(fèi)群體，太原街商圈走高端、精品路線，中端似乎并不搭調(diào)，集團(tuán)從整體戰(zhàn)略的角度考慮從這里撤出。”

 

而除去企業(yè)自身原因，大型商場(chǎng)的接連退出，同樣映射了太原街商圈業(yè)態(tài)的病態(tài)。

 

作為同一個(gè)商圈中的各個(gè)項(xiàng)目，雖然進(jìn)入初衷的定位規(guī)劃會(huì)各有參差，但最終的組合決定了商圈的整體氣質(zhì)。

 

在太原街發(fā)展之初，“兼容并包”就是其發(fā)展的主基調(diào)。而近幾年，一些知名商場(chǎng)進(jìn)駐太原街，商場(chǎng)扎堆能產(chǎn)生集群效應(yīng)的同時(shí)，同樣也帶來(lái)了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)窘境。另外，中興商場(chǎng)一家獨(dú)大，也使周邊許多定位趨同的商場(chǎng)承受了巨大的壓力。

 

“目前，受限于核心空間的狹小和鄰近交通樞紐的先天基因，使得高端人群和城市的過客，難以在這個(gè)區(qū)域共存。”睿意德沈陽(yáng)公司策略部高級(jí)經(jīng)理張文婷認(rèn)為。

 

商業(yè)分散、停車不便 商業(yè)街游逛體驗(yàn)感差

 

從商圈規(guī)劃上看，太原街商圈以太原街、中華路組成的“一橫一豎”為主軸，但包括勝利大街以及中山路、民主路在內(nèi)的幾條主要街道，也都是這一商圈的重要組成部分。“圍繞在這里的商業(yè)體和商務(wù)圈都借勢(shì)太原街，卻又與它保持著一定距離，削弱了整個(gè)商圈的聚合力與黏性，導(dǎo)致客群與客流的相對(duì)分散”張文婷說(shuō)。

 

太原街商圈覆蓋方圓三公里的商業(yè)，但其核心位置仍是中間步行街的一段。然而就這一段，也并不連貫。隨著中華路的修整及交通規(guī)劃，道路南北兩端的步行街已經(jīng)無(wú)法從地面通行，而是需要從地下通行或繞行。這樣的動(dòng)線組織，將太原街步行街?jǐn)r腰截?cái)?，同時(shí)也造成了南北商業(yè)氛圍的不連貫，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

 

除此之外，與絕大多數(shù)依傍火車站而興起的商圈一樣，太原街的交通情況始終不佳。

 

“停車太困難了。每次來(lái)太原街找停車位都挺困難的，有時(shí)候甚至要把車開到挺遠(yuǎn)，再步行到太原街。”市民張先生對(duì)記者說(shuō)。

 

“目前，雖然太原街商圈幾條主要干道相對(duì)寬闊，但多數(shù)輔路十分狹窄?？瓦\(yùn)、貨運(yùn)、人行、車行，交織在一起。停車系統(tǒng)方面，也多為早起規(guī)劃，雖然地下停車基本普及，但路面停車仍大量存在。”張文婷認(rèn)為，“這些在一定程度上限制了人們的可達(dá)性，同時(shí)也是許多商圈都面臨的一個(gè)問題。”

 

步行街屢次改造 周邊商圈分流客群

 

“2010年，太原街出現(xiàn)了一陣子‘斷篇’，也帶來(lái)了接下來(lái)各個(gè)項(xiàng)目的慘淡經(jīng)營(yíng)和草草收?qǐng)觥?rdquo;張文婷認(rèn)為，“2011—2013年，太原街耗費(fèi)了兩年的時(shí)間進(jìn)行地下改造。盡管是間斷性的翻修和建造，但坑洼的路面和封路后的繞行，還是影響了本來(lái)屬于這里的大量客流。”

 

2010年起，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)開始迅猛發(fā)展，同時(shí)新生了許多商圈地帶，隨著這幾年商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起，沈陽(yáng)新生了很多新的商圈地帶，金廊和北站CBD的高端商圈，對(duì)太原街形成了不小的沖擊。

 

同時(shí)，新興的高端商圈越來(lái)越多，青年大街已經(jīng)從一條景觀路蛻變成如今的中央都市走廊，兩旁林立著近十家百貨及購(gòu)物中心，北站CBD隨著卓展、卓越購(gòu)物中心的開張，也逐漸發(fā)展成一個(gè)高端消費(fèi)區(qū)域。

 

經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴俊宇認(rèn)為，這些商圈縱橫交錯(cuò)，互相之間的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，太原街在這些新商圈的沖擊下，受到了不小的影響。而眾多商圈都有了自己的定位，或區(qū)域性的消費(fèi)群體，比如在鐵西廣場(chǎng)的商圈，最近幾年也一直保持不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，集時(shí)裝、餐飲、娛樂、休閑等項(xiàng)目，而鐵西周邊的居民最近幾年入住率高，基數(shù)也大，不可能每天去太原街購(gòu)物，鐵西廣場(chǎng)商圈自然分流了眾多的區(qū)域性消費(fèi)者，這也給太原街帶來(lái)了不小的沖擊。

 

“而且，網(wǎng)絡(luò)旗艦店的款式會(huì)比品牌在單體商場(chǎng)里的款式更非豐富，消費(fèi)者的選擇空間更廣泛。”中興商廈某服飾品牌店長(zhǎng)介紹，這些優(yōu)勢(shì)分流了不少青年消費(fèi)群體，“我們還經(jīng)常會(huì)遇到顧客，到店里試衣服的款式和尺碼，再回到網(wǎng)上去下單選購(gòu)。”