近期，北京、上海、深圳等一線城市紛紛傳出將調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。隨著多數(shù)城市取消限購(gòu)，假如一線城市調(diào)控松綁，房?jī)r(jià)還將跌多久？

緣何淡化限購(gòu)

應(yīng)看到，去年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，新一屆政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的方針正在發(fā)生方向性變化，由以調(diào)控房?jī)r(jià)為主要目標(biāo)，以限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政干預(yù)為主要手段，轉(zhuǎn)變成淡化房?jī)r(jià)目標(biāo)，更多使用信貸、房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段，同時(shí)將重點(diǎn)放在加強(qiáng)住房保障和棚改等直接“惠民生”領(lǐng)域。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之后，限購(gòu)基本完成歷史使命。2010年4月的“國(guó)十條”中，首次提出了限購(gòu)令，其后僅北京執(zhí)行，當(dāng)年9月29日調(diào)控升級(jí)后，更多城市加入限購(gòu)陣營(yíng)；2011年1月的“新國(guó)八條”后，限購(gòu)城市數(shù)量進(jìn)一步增多。在那個(gè)時(shí)段，我國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)較猛，尤其是投資投機(jī)性需求爆發(fā)，房?jī)r(jià)狂飆。自2003年之后，在中央嘗試了諸多調(diào)控手段，仍難以較好的抑制房?jī)r(jià)的前提下，不得已動(dòng)用了在國(guó)際上非常罕見(jiàn)的限購(gòu)措施。

其實(shí)，2011年下半年全國(guó)市場(chǎng)步入降溫之時(shí)，限購(gòu)差異化的退出，原本部分城市的限購(gòu)政策明確截止時(shí)間是2011年底，但受制于思維慣性，致使限購(gòu)令成易出難退。在新一屆政府管理思路及新一輪樓市降溫的雙重條件下，這一慣性終于被打破。

今年前7個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降7.6%，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降4.8%，全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)，環(huán)比增幅5月出現(xiàn)下行拐點(diǎn)，6月環(huán)比跌幅擴(kuò)大。全國(guó)一二線城市的商品住宅成交面積萎縮幅度更大，前7個(gè)月平均下跌三成左右。

這輪房地產(chǎn)降溫的形態(tài)，相比2006年、2008年和2011年這三輪樓市降溫，存在不同之處。其一，并無(wú)嚴(yán)厲調(diào)控政策。2013年出臺(tái)的“國(guó)五條”并不嚴(yán)厲，且地方政府沒(méi)有嚴(yán)格落實(shí)；其二，經(jīng)濟(jì)并無(wú)快速下滑。2008年在國(guó)際金融危機(jī)的沖擊下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出現(xiàn)明顯回落，而今年上半年GDP增幅為7.4%，雖略有下滑，但自2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)已開(kāi)始低位盤(pán)整，談不上急跌；其三，住宅庫(kù)存壓力持續(xù)增長(zhǎng)。雖然一線城市和部分二線城市的住宅庫(kù)存過(guò)去兩年有所減少，但全國(guó)600多個(gè)城市中的大部分，自2011年住宅庫(kù)存就一直增長(zhǎng)，這在之前是沒(méi)出現(xiàn)過(guò)的。住宅供應(yīng)階段性過(guò)剩，開(kāi)始成為一個(gè)整體性的問(wèn)題，本輪去庫(kù)存周期也將會(huì)拉得比較長(zhǎng)。雖然這一過(guò)剩并非終極性的過(guò)剩(比如日本)，但也是未來(lái)幾年中國(guó)樓市必須面對(duì)的新課題、新難題。一方面是中央調(diào)控態(tài)度轉(zhuǎn)變，另一方面地方樓市成交低迷，庫(kù)存“壓力山大”，因此只能出現(xiàn)一種情況——地方紛紛救市。

救市效果不樂(lè)觀

當(dāng)前，全國(guó)46個(gè)實(shí)行限購(gòu)的城市中，30多個(gè)已公開(kāi)放松或放開(kāi)限購(gòu)。然而，救市效果恐不容樂(lè)觀。例如，濟(jì)南限購(gòu)取消后的一周，成交量突增，但實(shí)際上有相當(dāng)部分屬于之前已簽合同，但囿于被限購(gòu)而沒(méi)有網(wǎng)簽備案，限購(gòu)放開(kāi)后集中網(wǎng)簽備案。放開(kāi)限購(gòu)兩三周后，住宅成交量很快重回之前的低迷狀態(tài)。

放開(kāi)限購(gòu)的效果不理想，原因有二：其一，影響住宅市場(chǎng)變化因素有很多，比如貨幣與房貸、宏觀經(jīng)濟(jì)、購(gòu)房者的心理預(yù)期等，限購(gòu)只是一個(gè)并不算重要的因素，在其他主要因素沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改善的情況下，不能奢望放開(kāi)限購(gòu)的作用；其二，限購(gòu)固然有誤傷少量自住需求，但那些被限需求中的大部分，多屬投資投機(jī)性需求，這些需求喜歡“追漲”，當(dāng)前全國(guó)樓市大勢(shì)降溫，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在下跌，那些被解放了的需求，不會(huì)在這種市況下入市。

至于一線城市，暫時(shí)還不敢放開(kāi)限購(gòu)。究其原因，一是一線城市的房?jī)r(jià)水平仍遠(yuǎn)高于其他城市；二是雖然一線城市當(dāng)前也出現(xiàn)了供大于求狀況，但中長(zhǎng)期來(lái)看，一線城市土地稀缺而人口快速增長(zhǎng)，新建住宅市場(chǎng)總體仍呈供不應(yīng)求的格局；三是今年3月出臺(tái)的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和近期戶籍制度改革，都提出嚴(yán)控超大城市人口規(guī)模，人口超千萬(wàn)的四個(gè)一線城市正是嚴(yán)控重點(diǎn)，限購(gòu)令在一定程度上提高了外來(lái)人口進(jìn)入一線城市的門(mén)檻。因此，至少年內(nèi)來(lái)看，一線城市在限購(gòu)方面仍會(huì)站崗。不過(guò)，明后年這些城市應(yīng)會(huì)大幅放松甚至退出限購(gòu)。限購(gòu)畢竟臉上貼著“逆市場(chǎng)化”的不良標(biāo)簽，而且其他城市都退出后，一線限購(gòu)的必要性也就相較之下降低了，如果屆時(shí)房地產(chǎn)稅立法能夠完成，則更有退出理由。不過(guò)，一線城市同樣存在土地財(cái)政，執(zhí)政者同樣不愿看到樓市一直低迷，類似調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)而擴(kuò)大普通房的范圍，使更多房源可以享受相關(guān)稅收、信貸優(yōu)惠，也算是間接救市，且理由正當(dāng)。

展望未來(lái)6-12個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控總體朝放松的方向發(fā)展。地方救市力度必將越來(lái)越大，中央層面仍在推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，如房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等，而最現(xiàn)實(shí)的一項(xiàng)措施是增加支持首套房貸的力度。今年5月以來(lái)，央行和銀監(jiān)會(huì)都曾喊話要求商業(yè)銀行支持首套房貸，只是商業(yè)銀行仍對(duì)首套房貸興趣不大。估計(jì)隨著中央層面繼續(xù)施壓及定向?qū)捤?，商業(yè)銀行必然越來(lái)越多的支持首套房貸，利率有望從平均上浮10%逐步回落至以基準(zhǔn)為主、以九折左右為次的格局。另外，置換性購(gòu)房貸款、二套普通住房貸款等，也有望略趨寬松。“認(rèn)房又認(rèn)貸”將轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;認(rèn)房不認(rèn)貸”，這將使更多的人(尤其是置換需求)有資格享受首套房貸優(yōu)惠。房貸政策對(duì)住宅市場(chǎng)的作用，將顯著大于取消限購(gòu)。

在上述政策變化態(tài)勢(shì)之下，筆者預(yù)計(jì)下半年將出現(xiàn)住宅成交量的底部，明年將出現(xiàn)房?jī)r(jià)的底部。量在價(jià)先，成交量先企穩(wěn)，價(jià)格后企穩(wěn)。這輪房地產(chǎn)調(diào)整，仍將是短周期性質(zhì)的調(diào)整，量縮明顯，價(jià)跌不深。不過(guò)，有一點(diǎn)需要客觀面對(duì)，由于本輪住宅庫(kù)存量遠(yuǎn)超2008年和2011年，且中央層面不再會(huì)強(qiáng)力救市，所以市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)長(zhǎng)將超過(guò)前面兩輪。對(duì)此，無(wú)論開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，都應(yīng)理性認(rèn)知。