8月18日，國家統(tǒng)計局公布7月份我國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比下降的城市有64個，持平的城市有4個，上漲的城市有2個。
進入2014年下半年，房地產(chǎn)市場整體量價齊跌，突破了所有人的預(yù)期。國家統(tǒng)計局今日公布數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個大中城市中，無論是新房還是二手房，環(huán)比價格下跌的城市數(shù)量均超九成，且環(huán)比跌幅繼續(xù)擴大，新房環(huán)比上漲的城市僅有兩個。北京出現(xiàn)了年內(nèi)首次下跌。
全國房價持續(xù)下跌，樓市已經(jīng)明確地進入新一輪的調(diào)整期。分析人士認為，在貸款政策偏緊的狀況下，大部分城市庫存壓力異常大，房價開始扛不住了，以往火爆的“金九銀十”將迎來一波降價狂潮。
64個城市房價環(huán)比下降
數(shù)據(jù)顯示，7月70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有64個，比6月份增加了9個。新房和二手房房價環(huán)比上漲的城市分別僅有2個和1個。值得注意的是，北上廣深四大一線城市房價的環(huán)比同時出現(xiàn)下滑，其中北京更是出現(xiàn)年內(nèi)首次下跌。
從房價下跌幅度來看，新建商品房住宅環(huán)比平均下調(diào)幅度達到了0.93%，二手房平均下調(diào)幅度達到了0.78%。其中，杭州新建商品住宅環(huán)比跌幅最高，達到2.5%。此外，北京環(huán)比降幅為1%，上海環(huán)比下降1.2%、廣州與深圳分別下降1.3%和0.6%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房價環(huán)比繼續(xù)下跌主要有四方面原因：首先，主要城市的新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限，其中部分二三線城市增長過快，需求已被透支。其次，庫存繼續(xù)積壓，各地政策的微調(diào)難以拉動市場成交。再次，偏緊的信貸政策依然是制約樓市成交量的顯著因素。此外，由于標(biāo)桿房企購地金額創(chuàng)年內(nèi)新低，房企紛紛謹慎購地大量推盤，整體市場以價換量的趨勢依然明確。
值得注意的是，由于首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象并未改變，剛需購房者多數(shù)保持觀望。“7月份，由于市場預(yù)期依然不明，購房者不少選擇觀望，房價環(huán)比繼續(xù)下降。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀數(shù)據(jù)時稱。
盡管5月份以來央行和銀監(jiān)會先后發(fā)出關(guān)于穩(wěn)定信貸市場，鼓勵首套房貸的相關(guān)表態(tài)。但大部分城市貸款政策偏緊的狀態(tài)并未得到明顯改觀。分析指出，下半年房地產(chǎn)市場貸款政策出現(xiàn)大范圍明顯松動的可能性不大。
事實上，7月的信貸數(shù)據(jù)遠低于市場預(yù)期。央行最新數(shù)據(jù)顯示，7月末，本外幣貸款余額83.26萬億元，同比增長13.3%。人民幣貸款余額78.02萬億元，同比增長13.4%，增速分別比上月末和去年同期低0.6%和0.9%。當(dāng)月人民幣貸款增加3852億元，同比少增3145億元。
救市效果微乎其微
與全國房價下跌相對應(yīng)的是，各地紛紛打開了本輪“放購”潮的閘門來刺激市場。
在這場始于6月的樓市松綁大潮中，地方政府在沒有中央明確反對的情況下，先后闖關(guān)放松樓市政策，手段越來越新，力度越來越大，大有向“集體救市”演變的趨勢。在剛剛過去的周末，哈爾濱成為第37個解禁限購的城市。據(jù)媒體統(tǒng)計，目前尚未取消或者松綁限購的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳等9個城市。
然而，市場成交量并未有起色。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全國商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。張大偉向記者表示，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。
國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟部研究員張立群認為，三四線城市的購買需求并不旺盛，不限購是因為這些地區(qū)樓市供大于求。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則表示，房地產(chǎn)市場降溫之后，限購基本完成歷史使命。對于此輪放開限購的救市效果并不理想，他認為，大部分被限購的人群多屬投資投機性需求，這些需求喜歡“追漲”，當(dāng)前全國樓市大勢降溫，多數(shù)城市房價仍在下跌，那些被解放了的需求，不會在這種市況下入市。
針對買賣雙方僵持的情況，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一表示，放開限購只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題。只有加速銷售庫存、開發(fā)商降價等方式，才可能全面解決風(fēng)險，讓市場健康有序發(fā)展。
金九銀十樓市迎來變奏
“金九銀十”是房地產(chǎn)市場始終繞不開的話題。今年樓市撲朔迷離，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，傳統(tǒng)的“金九銀十”正在變奏。
目前堅持限購的已經(jīng)所剩無幾，北上廣深等一線城市基本陷入包圍圈。有市場分析人士認為，一線城市限貸短期內(nèi)難以松動，庫存和銷售量之比持續(xù)攀升，房企為完成銷售目標(biāo)，“金九銀十”或迎一波降價狂潮。
與往次不一樣的是，本次調(diào)整結(jié)合了經(jīng)濟周期的下調(diào)，更多體現(xiàn)了市場自身的調(diào)整需求，未出現(xiàn)明顯的宏觀調(diào)控政策人為抑制。
張大偉告訴新華網(wǎng)記者，年內(nèi)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)好的可能性非常低，整體市場以價換量的趨勢依然明確。其中特別是東部區(qū)域，價格戰(zhàn)出現(xiàn)的可能性非常大。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為，2014年即將過去8個月，對于上市房企來講，年報業(yè)績壓頂，其在9月份-10月份將加大推盤力度，適度調(diào)整價格搶收“金九銀十”。
他進一步表示，以上海為例，大范圍的“降價潮”即將來臨。同時，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)的項目預(yù)計會出現(xiàn)20%-30%的大幅降價。
樓市6至7月的成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開發(fā)商的定價。市場紛紛預(yù)期，二線城市下調(diào)房價的項目將明顯增加，房地產(chǎn)整體市場在今年3季度將依然處于以價換量過程中。
楊紅旭認為，這輪房地產(chǎn)調(diào)整仍是短周期性質(zhì)的，量縮明顯，價跌不深。他預(yù)計，下半年將出現(xiàn)住宅成交量的底部，明年將出現(xiàn)房價的底部。
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