日前，杭州市被確定為全國(guó)首批養(yǎng)老服務(wù)綜合改革試點(diǎn)城市之一，這對(duì)助推杭州養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有重要意義。

 

作為一個(gè)巨大的社會(huì)話題，如何養(yǎng)老一直廣受社會(huì)關(guān)注。養(yǎng)老地產(chǎn)，也因養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而風(fēng)生水起，成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新領(lǐng)域。但由于種種原因，養(yǎng)老地產(chǎn)迄今仍未走出一條“陽(yáng)光大道”，更多的仍停留在試水階段。

 

前景廣闊大鱷蜂擁而入

 

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，每6個(gè)杭州人中，就有1個(gè)是60歲以上的老人。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，60歲以上老人占人口總量的10%以上，即進(jìn)入老齡化社會(huì)。中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間巨大，伴隨養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐步壯大，養(yǎng)老地產(chǎn)也開(kāi)始蹣跚起步。作為宜居城市的杭州，養(yǎng)老地產(chǎn)在過(guò)去幾年中也曾有過(guò)多個(gè)“試驗(yàn)田”。

 

杭州市場(chǎng)上的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，目前業(yè)內(nèi)公認(rèn)的是位于富陽(yáng)的金色年華。2008年，金色年華首次扛起養(yǎng)老地產(chǎn)的大旗，令業(yè)界耳目一新。2010年，綠城在臨平的綠城藍(lán)庭項(xiàng)目嘗試推出養(yǎng)老公寓產(chǎn)品。2012年，位于蕭山的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目紫荊園入市。2013年，萬(wàn)科旗下的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)隨園嘉樹(shù)首次面市。宋衛(wèi)平于今年5月轉(zhuǎn)讓綠城中國(guó)股權(quán)之后，將創(chuàng)建全新品牌——藍(lán)城，將養(yǎng)老地產(chǎn)作為藍(lán)城未來(lái)的主業(yè)。

 

顯而易見(jiàn)的廣闊市場(chǎng)前景，吸引越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商蜂擁而入，開(kāi)辟養(yǎng)老地產(chǎn)這一新戰(zhàn)場(chǎng)。尤其是萬(wàn)科、綠城這樣的地產(chǎn)大鱷相繼加入，令養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)充滿了更多期待。

 

然而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)畢竟也就20多年的發(fā)展歷史，而養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展歷程更短，目前顯然還處于起步階段。就連什么是養(yǎng)老地產(chǎn)，目前仍沒(méi)有一個(gè)明確的定義。因而不同的開(kāi)發(fā)商在打造養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，遵照的是各自對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的理解。目前市場(chǎng)上的各式養(yǎng)老公寓產(chǎn)品，無(wú)論從形式到內(nèi)容，都有很大的不同，甚至是天壤之別。

 

比如，有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目以出售房產(chǎn)為目的，為人們提供一個(gè)適合老年人居住的房子；有的不賣房子賣服務(wù)，為入住的老人提供一系列養(yǎng)老服務(wù)；還有的既賣房子又賣服務(wù)……各種各樣的模式，大大增加了養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品豐富性。

 

對(duì)于越來(lái)越多處于轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⑹俏磥?lái)的一個(gè)發(fā)展方向。但與此同時(shí)，由于目前大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一路走得并不順利，使得不少開(kāi)發(fā)商不得不停步觀望，阻礙了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

 

養(yǎng)老地產(chǎn)遭遇市場(chǎng)難題

 

養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大市場(chǎng)需求，卻沒(méi)有給一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的商機(jī)。目前已投入運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，尚未有一個(gè)實(shí)現(xiàn)盈利。

 

吃上頭口水的金色年華，一期共1000余張床位，目前已基本住滿。金色年華推出了四種養(yǎng)老模式：居養(yǎng)老人、護(hù)理公寓、養(yǎng)生公寓和候鳥(niǎo)式養(yǎng)老。應(yīng)該說(shuō)，這四種模式涵蓋了大多數(shù)人的養(yǎng)老需求。其中居養(yǎng)式養(yǎng)老主要通過(guò)使用權(quán)出租的方式，租期從3年到50年不等，50年使用權(quán)出租的價(jià)格折算下來(lái)相當(dāng)于7000元/平方米。后期通過(guò)一系列養(yǎng)老服務(wù)，比如護(hù)理費(fèi)、床位費(fèi)等項(xiàng)目收入，來(lái)彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)至今，金色年華每年仍有數(shù)百萬(wàn)元的虧損。由于經(jīng)營(yíng)狀況不佳，員工待遇不高，金色年華員工流動(dòng)性很大，不可避免地將會(huì)對(duì)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響。

 

作為綠城試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，綠城藍(lán)庭則陷入了無(wú)疾而終的尷尬。早在2007年綠城開(kāi)發(fā)藍(lán)庭項(xiàng)目時(shí)，就嘗試設(shè)計(jì)一批養(yǎng)老公寓產(chǎn)品——頤養(yǎng)公寓。這批頤養(yǎng)公寓屬于70年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)品，但是在產(chǎn)品打造上增設(shè)了大量“適老”配套，比如老年大學(xué)、健康中心、社區(qū)門(mén)診等。雖然總共向市場(chǎng)推出不到100套，但是頤養(yǎng)公寓市場(chǎng)反應(yīng)冷淡。雖然通過(guò)藍(lán)城的首次嘗試，綠城積累了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，但至少?gòu)匿N售層面看，綠城藍(lán)庭的頤養(yǎng)公寓是非常失敗的。

 

萬(wàn)科傾力打造的隨園嘉樹(shù)，也沒(méi)有像市場(chǎng)預(yù)期得那樣大獲成功。位于良渚文化村內(nèi)的隨園嘉樹(shù)，是萬(wàn)科旗下首個(gè)真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，為了開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科的團(tuán)隊(duì)多次前往臺(tái)灣和日本考察，將臺(tái)灣和日本的養(yǎng)老理念植入到隨園嘉樹(shù)。應(yīng)該說(shuō)萬(wàn)科在打造隨園嘉樹(shù)的過(guò)程中非常用心，隨園嘉樹(shù)的房間內(nèi)各類“適老”配置隨處可見(jiàn)，比如衛(wèi)生間的緊急報(bào)警按鈕，紅外線自動(dòng)感應(yīng)設(shè)備，無(wú)障礙門(mén)檻等等。此外隨園嘉樹(shù)還配建了影院、活動(dòng)中心、醫(yī)療中心等等，投入非常大。隨園嘉樹(shù)首次開(kāi)盤(pán)采用的是30年使用權(quán)出租的模式，每平方米的價(jià)格與同期良渚文化村內(nèi)的多層公寓相當(dāng)，15000元/平方米左右。而在老人入住之后，每個(gè)老人每月還須支付2500-3200元不等的服務(wù)費(fèi)?；蛟S是因?yàn)榉?wù)費(fèi)比較高，隨園嘉樹(shù)在后期銷售中表現(xiàn)一般，它的最主要客群主要是良渚文化村業(yè)主的父母。其實(shí)像隨園嘉樹(shù)這樣的高端養(yǎng)老項(xiàng)目，即便銷售不成問(wèn)題，但是后期運(yùn)營(yíng)成本很高，要想實(shí)現(xiàn)盈利難度也依然不小。

 

看上去很美實(shí)際上很難

 

無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)都是一個(gè)有著巨大想象空間的產(chǎn)業(yè)。如今公辦養(yǎng)老院一床難求，養(yǎng)老已成為普遍的社會(huì)問(wèn)題，而在未來(lái)幾十年中，中國(guó)的老年人口比例還會(huì)進(jìn)一步上升，養(yǎng)老壓力還會(huì)不斷增大，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)需求也還會(huì)持續(xù)上升。

 

但這僅僅是理論上的。養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)任何一家開(kāi)發(fā)商而言，都需要交一筆足夠的學(xué)費(fèi)。事實(shí)上就連萬(wàn)科、綠城這樣的大鱷，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，也經(jīng)歷了諸多市場(chǎng)波折。在其目前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，養(yǎng)老地產(chǎn)的占比微乎其微，盈利更是無(wú)從談起。

 

養(yǎng)老地產(chǎn)，顧名思義就是“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”的結(jié)合。造出漂亮精致的房子，如今對(duì)開(kāi)發(fā)商而言已沒(méi)有太大的難度，只要舍得投入建筑成本。但是“養(yǎng)老”方面的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，對(duì)很多開(kāi)發(fā)商而言顯然要從零做起。

 

也就是說(shuō)，并不是所有開(kāi)發(fā)商都有實(shí)力涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)成功與否，更主要還取決于今后的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力。由于需要持續(xù)經(jīng)營(yíng)，它需要開(kāi)發(fā)商擁有足夠的資金實(shí)力來(lái)支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的長(zhǎng)期投入。對(duì)于那些意圖“賺快錢(qián)”的開(kāi)發(fā)商而言，顯然養(yǎng)老地產(chǎn)并不是一個(gè)理想的選項(xiàng)。如果想在短期內(nèi)從養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)濟(jì)收益，至少在目前的市場(chǎng)條件來(lái)看，可能性微乎其微。

 

當(dāng)然，由于最近幾年房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)已大幅下降，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)空間并不大，甚至在前期還會(huì)有虧損，但是對(duì)一些實(shí)力開(kāi)發(fā)商而言還是有很大的吸引力。比如像萬(wàn)科這樣的行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，更多的是出于產(chǎn)品戰(zhàn)略布局的需要，是對(duì)搶占未來(lái)市場(chǎng)的一種準(zhǔn)備。萬(wàn)科的隨園嘉樹(shù)，事實(shí)上正是承擔(dān)起萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)“試驗(yàn)田”的作用。

 

處于起步階段的養(yǎng)老地產(chǎn)，必然還存在這樣或者那樣的問(wèn)題，有些問(wèn)題甚至在未來(lái)幾十年之內(nèi)都無(wú)法解決。不過(guò)從整個(gè)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，有助于解決壓力越來(lái)越大養(yǎng)老問(wèn)題，它至少提供了解決養(yǎng)老問(wèn)題的一種方式，成為各類養(yǎng)老方式的一種補(bǔ)充。從這個(gè)意義上講，除了開(kāi)發(fā)商的積極推動(dòng)之外，也值得政府和社會(huì)去共同推動(dòng)。