由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算利潤的特殊性，未來一段時間，如果行業(yè)不能迅速回暖，房企的業(yè)績壓力將會更大

 

進入2014年，房地產(chǎn)市場的形勢可謂急轉(zhuǎn)直下，而這也讓持續(xù)多年增長的房企凈利潤出現(xiàn)了下滑。

 

《證券日報》記者查看Wind提供的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，截至8月24日，滬深兩市共有82家房企公布了2014年中期報告。今年上半年，這82家房企共實現(xiàn)營業(yè)總收入1858.91億元，較2013年同期的1680.54億元增長了10.61%；但在營業(yè)收入增長的同時，82家房企的凈利潤則出現(xiàn)了下滑，由2013年208.41億元，跌至200.98億元，降幅為3.57%。

 

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，今年上半年樓市遇冷確實給房企業(yè)績帶來了一定壓力，但房地產(chǎn)企業(yè)當期結(jié)算的利潤實際上主要是過去一年至兩年內(nèi)賣掉的房子，而彼時市場的環(huán)境還算不錯。房地產(chǎn)目前仍沒有明確回暖的跡象，未來一段時間，房企的業(yè)績壓力將會更大。

 

近五成房企業(yè)績下滑

 

在上述82家已披露中報的房企中，有44家實現(xiàn)了業(yè)績增長，另外38家則出現(xiàn)了下滑。

 

其中，增幅最大的國興地產(chǎn)在去年同期虧損906.19萬元的情況下，公司今年上半年實現(xiàn)凈利潤4976.54萬元，同比增長649.17%。對此，公司表示“主要源于上半年公司重慶國興北岸江山項目B4、A1 號樓進入結(jié)算”。

 

據(jù)悉，國興地產(chǎn)此前一直受制于房地產(chǎn)再融資的限制，其大股東財信地產(chǎn)旗下?lián)碛胁簧夙椖抠Y源，但苦于難以注入，不過隨著再融資的開閘，這一情況有望得到解決。

 

平安證券的研究報告則表現(xiàn)，由于自有資金偏少，目前國興地產(chǎn)可供開發(fā)和銷售的樓盤實際仍僅有重慶國興北岸江山一個項目。2013年8月份，公司公布非公開發(fā)行股票預案稱，擬募集資金總額14.9億元，其中10.5億元用于國興北岸江山東區(qū)開發(fā)，其余補充公司流動資金。目前增發(fā)預案已通過股東大會批準，并上報證監(jiān)會，目前正接受國土資源部關(guān)于“公司執(zhí)行國家土地宏觀調(diào)控政策情況的核準”。

 

除了國興地產(chǎn)外，沙河股份上半年的業(yè)績增幅也達到了456.70%，順發(fā)恒業(yè)和萬業(yè)企業(yè)的增幅則超過了300%，而包括深深房A、寧波富達、首開股份在內(nèi)的8家房企，業(yè)績增幅也超過了100%。

 

相比上述業(yè)績增長的房企，部分房企今年上半年業(yè)績下滑的幅度更大。其中，榮豐控股報告期內(nèi)虧損2079.08萬元，同比下滑1644.74%，成為目前業(yè)績下滑幅度最大的上市房企。而金豐投資、嘉凱城的業(yè)績降幅也達到了952.61%和716.17%。包括大龍地產(chǎn)、深國商在內(nèi)的7家公司的業(yè)績降幅則超過了100%。

 

對于業(yè)績的下滑，絕大部分房企均表示“源于公司上半年實際結(jié)算項目的減少”。同時，還有公司稱，房地產(chǎn)行業(yè)在國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、主動放緩經(jīng)濟增速的背景下，行業(yè)呈現(xiàn)出整體增速下降態(tài)勢，公司業(yè)績也出現(xiàn)相應下滑。

 

房地產(chǎn)龍頭萬科在其中報里也表示，2014年上半年，全國商品住宅銷售面積同比下降7.8%，主要城市調(diào)整幅度更大。有較多年度歷史數(shù)據(jù)可連續(xù)觀察的14個主要城市，上半年商品住宅銷售面積同比下降21.7%。

 

龍頭房企自身難保

 

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，中小房企由于規(guī)模小、項目少，其業(yè)績表現(xiàn)一直以來便呈現(xiàn)出階段性變化，一旦公司在某個報告期內(nèi)沒有項目結(jié)算或者結(jié)算項目較少，公司的業(yè)績便會大幅下滑，反之亦然。因此，中小房企的業(yè)績表現(xiàn)很難從一個大的方面體現(xiàn)出行業(yè)的變化。

 

而像萬科、金地、招商這樣的大型房企，其業(yè)績的變化才是行業(yè)一定時間內(nèi)走勢的晴雨表。

 

根據(jù)萬科2014年中報顯示，其上半年實現(xiàn)營業(yè)收入409.62億元，同比微降1.04%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.09億元，同比增5.55%；基本每股收益為0.44元。

 

對于4年來營業(yè)收入的首次下滑，萬科表示，由于大部分結(jié)算資源集中在下半年，1月份至6月份，公司實現(xiàn)結(jié)算面積363.2萬平方米，實現(xiàn)結(jié)算收入399.4億元，同比分別下降6.5%和1.7%。受此影響，上半年公司的營業(yè)收入出現(xiàn)下滑。

 

不過，在銷售方面，萬科仍保持穩(wěn)步增長，上半年實現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。

 

實際上，雖然同期業(yè)績增幅降至2002年以來的最低點，但萬科仍是已披露中報的房地產(chǎn)傳統(tǒng)四大龍頭中（萬科、保利、金地、招商）唯一實現(xiàn)業(yè)績增長的企業(yè)。

 

金地的中報顯示，2014年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入90.84億元，同比增加3.29%；實現(xiàn)凈利潤1.58億元，同比下滑49.91%；每股收益0.04元。

 

對于業(yè)績的下滑，金地表示，主要是因為前期降價促銷產(chǎn)品及其他低毛利產(chǎn)品持續(xù)進入結(jié)轉(zhuǎn)期。而2014年上半年，金地也只實現(xiàn)銷售面積131萬平方米，銷售金額170億元，分別較上年同期下降13%和14%。

 

此外，招商地產(chǎn)的中報顯示，2014年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入160.47億元，同比微降0.54%；實現(xiàn)凈利潤17.85億元，同比下降30%，每股收益0.69元。同時，報告期內(nèi)公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積121.82萬平方米，同比減少10.47%；簽約銷售金額179.00億元，同比減少10.35%，完成公司上半年200億元銷售目標的90%。

 

顯然，相比往年，萬科、金地、招商今年上半年的業(yè)績表現(xiàn)并不理想。但機構(gòu)方面仍看好上述房企的全年表現(xiàn)。

 

而對于未來的市場形勢，萬科總裁郁亮認為，短期內(nèi)，那些庫存量高、去化周期長的城市，仍然會延續(xù)去庫存的過程。“但目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預示著下半年的經(jīng)營環(huán)境可能會好于上半年。”郁亮表示，“在分類調(diào)控的政策導向下，近期各地進行了一系列政策調(diào)整，這有利于穩(wěn)定市場信心，釋放一部分被抑制的置業(yè)需求；隨著央行多次強調(diào)要保護首次置業(yè)者貸款需求，未來的購房信貸環(huán)境也有望得到改善；此外，今年上半年各地市場所出現(xiàn)的價格回調(diào)，一定程度上也有助于提升購房者的實際購買力”。

 

金地集團也表示，“去庫存”仍將是下半年市場主基調(diào)。預期下半年信貸政策將加大對剛需和改善型需求的支持，政府將積極引導市場預期，更多城市將調(diào)整限購政策。同時，部分過度杠桿的中小企業(yè)可能在今年遭遇比較嚴重的償付危機，這為財務穩(wěn)健的一線企業(yè)帶來較好的并購機會。此外，如果土地市場持續(xù)低迷，可能出現(xiàn)一些合適的投資機會。