呼和浩特放松限購(gòu)第一城：沒有任何起色
作為打開本輪“放購(gòu)”潮閘門的第一城，呼和浩特的樓市近來備受關(guān)注。可以說，她是一個(gè)樣本，更是一個(gè)標(biāo)桿。然而，那里看不到一點(diǎn)回暖的跡象。
“限購(gòu)放開后，市場(chǎng)成交量和之前一樣。”在呼市從事房產(chǎn)中介工作多年的馮先生告訴北京晨報(bào)記者，在當(dāng)?shù)?，房地產(chǎn)，尤其是住宅已經(jīng)沒有投資價(jià)值，限購(gòu)不限購(gòu)沒有什么影響，買房人大多數(shù)都是剛需一族，而這部分需求非常穩(wěn)定。
據(jù)馮先生介紹，在呼市，雖然也存在一些炒房人囤積的房子，但并不多，因此當(dāng)市場(chǎng)比較疲軟的時(shí)候，也沒有出現(xiàn)大規(guī)模的拋售。雖然當(dāng)前賣房的人比買房的人多，但價(jià)格也并沒有出現(xiàn)大跌，除非有特別緊急缺錢的人，否則不會(huì)輕易低價(jià)出售房產(chǎn)。在新房市場(chǎng)，目前仍有不少新盤推出，在售樓方式上，一些大型開發(fā)商依然采取捂盤惜售以及炒作熱銷場(chǎng)面等老一套做法。
在呼市金融系統(tǒng)工作的劉女士告訴北京晨報(bào)記者，呼和浩特樓市如火如荼的開發(fā)始于2006年，經(jīng)過多年發(fā)展，目前均價(jià)在4500元以上的高檔住宅項(xiàng)目已經(jīng)占到了40%左右。雖然也有一些依靠正當(dāng)合法經(jīng)營(yíng)積累財(cái)富的企業(yè)家，但這類人畢竟是極少數(shù)，呼市的消費(fèi)能力根本不可能撐起這么高的價(jià)格。
今年6月份，新華社報(bào)道了呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題的消息，隨后呼市積極組織力量發(fā)出“呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)健康”等信號(hào)，并邀請(qǐng)中央有關(guān)部門到呼市考察，召開媒體通報(bào)會(huì)，并舉辦以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房交易會(huì)。對(duì)此，劉女士和她的朋友們均認(rèn)為，這是地方政府在做的一場(chǎng)“秀”。
“市場(chǎng)供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)需求，放開限購(gòu)之后樓市也沒有任何起色，今年以來開發(fā)的諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)”。在劉女士看來，“呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)即將出現(xiàn)暴風(fēng)雨。”晨報(bào)記者 孫春祥
杭州
準(zhǔn)一線城市樣本：信貸才是開門鑰匙
杭州，這個(gè)東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的首府城市，在地產(chǎn)界人士眼里，她擁有的不僅只是美不勝收的西湖，還有一個(gè)像一線城市那樣的發(fā)展?jié)摿?。所以，杭州盡管被列為二線城市，但足可以擔(dān)當(dāng)起二線城市的領(lǐng)頭羊，充當(dāng)“準(zhǔn)一線”的角色。
然而，就是這個(gè)“準(zhǔn)一線”城市，卻在今年遭遇了滑鐵盧。早在2月份，杭州樓市就開始進(jìn)入寒冬，樓盤降價(jià)與業(yè)主砸盤事件接踵而至，大批媒體記者趕赴杭州調(diào)查，其結(jié)論基本一致：庫(kù)存量太大，樓市已經(jīng)消化不良。在經(jīng)歷了近半年的苦苦支撐后，杭州終于在7月底放松限購(gòu)，主城區(qū)140平方米以上戶型不再限購(gòu)，蕭山、余杭兩區(qū)全面放開。
“高端物業(yè)有些交易量上升，但不是很大。”在杭州一家網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)媒體工作的“老余”告訴記者，在杭州宣布部分放開限購(gòu)之后，市場(chǎng)成交量確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的上升，其中有一部分是因?yàn)榉砰_限購(gòu)直接釋放的，但也只集中在140平方米以上的戶型。
“限購(gòu)放松的效果不是很明顯，市場(chǎng)觀望仍然存在，釋放的需求量十分有限，所以在杭州業(yè)內(nèi)，大家都希望限貸能夠放松”。“老余”表示，“限貸對(duì)樓市的影響是雙重的。看限貸放松的程度，一方面會(huì)在心理層面使得購(gòu)房人的信心大增，另一方面還會(huì)使得被限貸誤傷的改善型需求釋放。”“老余”認(rèn)為，只要市場(chǎng)信心恢復(fù)，買房人的購(gòu)買力也得到實(shí)質(zhì)性的提高，市場(chǎng)才會(huì)重新回暖。
在杭州7月29日宣布放松限購(gòu)后，市場(chǎng)傳出了招商銀行在當(dāng)?shù)胤潘上拶J的政策，二套房首付比例可以最低降至三成，引發(fā)業(yè)內(nèi)轟動(dòng)。但隨后，媒體又從招商銀行方面獲得了否認(rèn)的消息。坊間傳聞，招行執(zhí)行二套房首付三成政策實(shí)際只執(zhí)行了一天，之后迫于壓力而取消。
北京晨報(bào)記者了解到，在限購(gòu)政策沒有改變的情況下，目前杭州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商對(duì)于樓市的未來依然持悲觀態(tài)度，相關(guān)部門人士也認(rèn)為，“杭州樓市的冬天才剛開始。”
冬天
尚未結(jié)束
真正的市場(chǎng)供需關(guān)系早已改變
限購(gòu)取消真的有用嗎？一開始，似乎確實(shí)是管用的。
北京晨報(bào)記者梳理市場(chǎng)公開資料發(fā)現(xiàn)，7月29日杭州取消140平方米以上戶型限購(gòu)后3天，杭州樓市日均成交比松綁前上漲了近八成；7月30日寧波宣布取消90平方米以上戶型限購(gòu)后，第二天成交141套，比30日成交多了60套，效果十分顯著。濟(jì)南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍，成都也有三成以上的增長(zhǎng)。
只有激情退去，真正的市場(chǎng)常態(tài)才會(huì)顯現(xiàn)。上面的數(shù)據(jù)并不意味著放松限購(gòu)就能為樓市帶來長(zhǎng)久的成交量。市場(chǎng)調(diào)研顯示，成交量上漲，主要源于高端樓盤的一次性放量，市場(chǎng)上大多數(shù)的購(gòu)房者依然在觀望，其他放松限購(gòu)效果顯著的城市也并不多。
中原地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告指出，針對(duì)成都、福州、濟(jì)南、杭州等放松限購(gòu)的13個(gè)典型城市調(diào)查顯示，放松限購(gòu)對(duì)成交量有實(shí)際影響的只有5個(gè)城市，其余8個(gè)城市成交量并沒有回升，甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升，但長(zhǎng)期效果仍有待觀察。
而北京晨報(bào)記者通過對(duì)各地業(yè)內(nèi)及買房人的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信貸依然是限制需求擴(kuò)張的一大瓶頸，限貸對(duì)樓市依然發(fā)揮著非常大的抑制作用。目前房產(chǎn)界正在呼吁放松樓市信貸，以期能夠徹底扭轉(zhuǎn)購(gòu)房人的預(yù)期以及實(shí)際購(gòu)買力。
然而，地方政府操控信貸的能力依然是比較弱的。業(yè)界傳言，招商銀行在杭州推出二套房首付四成的政策僅一天即夭折，雖然其中原因未知，但由此可以看出，金融系統(tǒng)對(duì)樓市的支持依然僅限于所謂的“剛需”，即使有的城市在二套房的認(rèn)定上已經(jīng)修改為認(rèn)房不認(rèn)貸，但基本局限于本地所屬的金融機(jī)構(gòu)，四大國(guó)有銀行依然堅(jiān)持執(zhí)行原有政策。即使是暗中放松限購(gòu)的城市，在銀行貸款上也沒有妥協(xié)。
種種跡象表明，真正的市場(chǎng)供需關(guān)系早已改變，哪怕依靠新的行政手段去刺激也于事無補(bǔ)。金融、地產(chǎn)不分家，貨幣放水的時(shí)代一旦終結(jié)，樓市自然要回歸其本來面目。
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