昨日，市政府發(fā)布新的北京基準(zhǔn)地價(jià)，與2002年版相比有明顯提高。不過(guò)專家表示，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)土地實(shí)際成交價(jià)僅起到參考作用，與征地、拆遷的補(bǔ)償也無(wú)直接關(guān)聯(lián)。
基準(zhǔn)地價(jià)并非單宗土地價(jià)格
基準(zhǔn)地價(jià)是基于某一基準(zhǔn)期日的區(qū)域平均價(jià)格，不是單宗土地的價(jià)格。是在全市范圍內(nèi)，設(shè)定土地使用條件下的區(qū)域平均價(jià)格。按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)四種用途，分別確定區(qū)域的平均價(jià)格。
專家表示，公布基準(zhǔn)地價(jià)一方面要方便公眾查詢，另一方面則是為給政府引導(dǎo)土地市場(chǎng)提供參考和依據(jù)。
此前北京的基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行的是2002年版。當(dāng)時(shí)按照土地用途分為商業(yè)、綜合、居住和工業(yè)四類，并由城區(qū)至郊區(qū)劃分，商業(yè)、綜合、居住用途分別劃分了10個(gè)級(jí)別，工業(yè)用途劃分9個(gè)級(jí)別。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽(yáng)為一到六類地段，豐臺(tái)、石景山為三到九類地段，其他郊區(qū)縣為六到十類地段。
其中，商業(yè)、綜合、居住用途最高的一級(jí)價(jià)格分別達(dá)到9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十級(jí)則分別只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。
一級(jí)區(qū)域住宅熟地均價(jià)28720
新版基準(zhǔn)地價(jià)，是以今年1月1日為基準(zhǔn)日。更新后劃分更細(xì)、更精準(zhǔn)。商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)用途各有12個(gè)級(jí)別，在級(jí)別劃分的基礎(chǔ)上，還細(xì)分了區(qū)片。
“這就像套杯一樣，最大的是級(jí)別的，是一片大的區(qū)域；然后是片區(qū)，而街區(qū)則更小，是以城市主次干道圍合成的現(xiàn)實(shí)街區(qū)。大的有三四平方公里，小的約1平方公里。”相關(guān)部門負(fù)責(zé)人說(shuō)。
在新的基準(zhǔn)地價(jià)中，一級(jí)土地級(jí)別是舊城中的最核心區(qū)域，其商業(yè)平均熟地價(jià)為29980元/平米，辦公平均熟地價(jià)為29080元/平米，居住則為28720元/平米，工業(yè)為11600元/平米。
新基準(zhǔn)地價(jià)有明顯上調(diào)，對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示這是正常的，“畢竟相隔了12年，如今的北京和當(dāng)時(shí)相比變化太大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，基礎(chǔ)設(shè)施、配套等突飛猛進(jìn)，土地價(jià)值自然會(huì)明顯提高。”
而級(jí)別最低的十二級(jí)則位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣的偏遠(yuǎn)位置，其商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)用地的平均熟地價(jià)分別為每平米900元、870元、850元、350元。
市政府表示，在土地市場(chǎng)總體價(jià)格水平發(fā)生重大變化情況下，市政府將及時(shí)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行全面更新。
市政府還要求，土地出讓、轉(zhuǎn)讓價(jià)格須參照基準(zhǔn)地價(jià)，按照規(guī)定程序，使用合理的評(píng)估方法確定。
釋疑
基準(zhǔn)地價(jià)會(huì)否影響地價(jià)？
對(duì)地價(jià)有指導(dǎo)作用，與征地拆遷補(bǔ)償價(jià)格無(wú)關(guān)聯(lián)
基準(zhǔn)地價(jià)在最終成交的地價(jià)中，起到了什么作用？基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)會(huì)推高地價(jià)，乃至推高房?jī)r(jià)嗎？
對(duì)此，專家表示，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)地價(jià)形成起參考指導(dǎo)作用，土地市場(chǎng)成交價(jià)格由市場(chǎng)起決定性作用。
他解釋說(shuō)，一塊土地在入市交易前，會(huì)形成一個(gè)底價(jià)，開(kāi)發(fā)商在底價(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)價(jià)。在底價(jià)確定中，約70%到80%是一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，包括拆遷、平整土地、通水通電等。剩余20%為政府收益，通過(guò)評(píng)估測(cè)算。在評(píng)估中，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正只是其中的一種方法，按照相關(guān)規(guī)定，這一評(píng)估，要至少采用兩種以上的方法測(cè)算，得出結(jié)果后再加權(quán)平均。
而且，最終在土地交易時(shí)，當(dāng)前市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商判斷則起到了決定性作用，開(kāi)發(fā)商最終競(jìng)出一個(gè)自己可以接受的結(jié)果，這與該地塊的底價(jià)已經(jīng)沒(méi)有太多關(guān)系。
此外，基準(zhǔn)地價(jià)與征地補(bǔ)償價(jià)格、拆遷補(bǔ)償價(jià)格也沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)。
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