近日，總部位于紐約的“外國房地產(chǎn)投資者協(xié)會”(AFIRE)發(fā)布的調(diào)查報告顯示，英國倫敦取代紐約成為最適合外國人進(jìn)行房地產(chǎn)投資的城市。國際投資者的大舉進(jìn)攻，使倫敦房價節(jié)節(jié)攀升，僅2014年第二季度，該地區(qū)房價同比上漲12%，均價達(dá)到每套53萬英鎊（540萬人民幣）。
在大量涌入倫敦房地產(chǎn)市場的國際投資者中，約有60%來自亞洲地區(qū)，而這其中的主力軍，自然少不了中國買家的身影。攀升的房價以及國際投資者的搶購，正悄然改變著倫敦居民的購房習(xí)慣。
倫敦房地產(chǎn)開發(fā)商W1Developments董事總經(jīng)理克里斯托弗·莫瑞（ChristopherMurray）在接受記者采訪時表示：“倫敦當(dāng)?shù)鼐用裨谫彿扛偁幵桨l(fā)激烈的情況下，突然意識到提前買房的重要性，現(xiàn)在甚至像中國買家一樣開始為學(xué)齡前的孩子買房。”
中國買家影響大
在AFIRE的調(diào)查報告中，倫敦自2009年以來首次當(dāng)選最適合外國人進(jìn)行房地產(chǎn)投資的城市，同時也是上榜前5名中唯一一個美國以外的城市。紐約、舊金山、休斯敦和洛杉磯分別位居榜單的二至五名。
“外國人在倫敦進(jìn)行不動產(chǎn)投資比較容易。倫敦是一座國際大都市，它吸引并匯聚了大量來自歐洲、中東以及亞洲的資金。這里對國際地產(chǎn)投資商們沒有限制，稅收政策也利于國際投資者。”AFIRE執(zhí)行總裁詹姆斯·費(fèi)特加特（(JamesFetgatter)說道。
仲量聯(lián)行（JLL）國際住宅部負(fù)責(zé)人劉藝淇對記者表示：“倫敦房地產(chǎn)市場相較于其他熱門城市，不僅具有較好的保值能力，隨著英國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定復(fù)蘇，目前也表現(xiàn)出更大的增值潛力。雖然澳大利亞的房產(chǎn)也受到國內(nèi)投資者追捧，但其增值潛力略遜于倫敦。”
然而，倫敦房地產(chǎn)市場的大受歡迎，卻給當(dāng)?shù)鼐用駧砹艘恍?ldquo;困擾”。莫瑞告訴記者，倫敦居民向來比較保守，傾向于等到房子建成后才買，但現(xiàn)在受到中國買家的影響，越來越多的倫敦人也開始提前買房，做長遠(yuǎn)的投資計劃，因為如果不這樣，等他們想買的時候好房子已經(jīng)沒了。
“我們看到一個趨勢，相比商業(yè)地產(chǎn)，中國的個人投資者更喜歡投資住宅類地產(chǎn)。倫敦作為國際性大都市，吸引了很多來自中國的學(xué)生。很多父母提前買房，既可以獲得租金回報和資產(chǎn)增值，同時等孩子來上學(xué)后，又有一個屬于自己的房子，很多倫敦人因此意識到了買房的重要性。”莫瑞說道。
除個人投資外，中國企業(yè)的大舉進(jìn)攻，也讓倫敦的房地產(chǎn)商表示“壓力很大”。
統(tǒng)計顯示，短短一年的時間，包括中國建設(shè)銀行、中投公司、萬達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)等在內(nèi)的中資公司大舉投資倫敦房地產(chǎn)市場，總資產(chǎn)規(guī)模將超過92億英鎊（約930億人民幣），所收購或待建項目包括倫敦多個地標(biāo)。
今年上半年，在倫敦市政府的各種鼓勵扶持政策下，更多的中國投資資本迅速融進(jìn)這個正在超速上升的地產(chǎn)市場。2014年上半年，中國海外房地產(chǎn)投資總額較2013年同期增長17%，達(dá)到54億美元，增長主要來自住宅投資。2014年上半年中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，達(dá)到15億美元。
“明顯感覺到來自中國地產(chǎn)開發(fā)商的競爭，他們大多實力雄厚，尤其是倫敦的黃金地段，競爭異常激烈，我們有一個項目談判了8年才拿下，過程中不乏中國開發(fā)商想要拿這塊地。”莫瑞說道。
倫敦或有地產(chǎn)泡沫
房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮引發(fā)了市場對于英國是否存在房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注，英國央行（BOE）此前發(fā)出警告稱房價快速上漲已成為威脅英國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的最主要風(fēng)險之一。
但更多的分析人士認(rèn)為，英國目前只有倫敦地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。英國財政部秘書長丹尼·亞歷山大（DannyAlexande）在7月份接受采訪時表示：“英國房地產(chǎn)泡沫僅存在于倫敦和英國東南部地區(qū)。其他地區(qū)的地產(chǎn)價格也在上漲，但上漲水平無需擔(dān)憂。”
數(shù)據(jù)顯示，倫敦房價是英國其他地區(qū)的兩倍。英格蘭和蘇格蘭地區(qū)6月份的房地產(chǎn)均價約為每套26萬英鎊，同比漲幅只有5.9％。而倫敦房價最貴的肯辛頓－切爾西區(qū)（RBKC）和威斯敏斯特區(qū)（Westminster）房價在過去12個月上漲了11.29％，銷售量上升20％，創(chuàng)2007年以來新高。
“倫敦有很多地區(qū)房價是正常的，而有些地區(qū)波動非常明顯。波動可以分為兩類，一類是有機(jī)增長，是基于該地區(qū)的基本面出現(xiàn)的一個非常有序、健康的增長；另一類是過度增長，即一個地區(qū)沒有任何原因地突然出現(xiàn)一個大幅度的價格調(diào)整，”莫瑞說道，“作為普通投資者，如果你絞盡腦汁想不出為什么值這個價錢，那就不要投資，很可能確實存在泡沫。”
倫敦房價不斷攀升的最大“受害者”，即為當(dāng)?shù)氐钠胀ň用?。目前倫敦首次購房者平均需向銀行貸款20萬英鎊，約相當(dāng)于當(dāng)?shù)厝司晔杖氲?倍。同時，8月中旬公布的英國第二季度薪資水平同比下滑0.2%，創(chuàng)歷史最低水平，這一數(shù)值也遠(yuǎn)低于1.9%的通脹率，意味著英國民眾的實際工資不增反降。
在這種情況下，英國央行行長馬克·卡尼（Markcamey)對于市場日漸高漲的加息預(yù)期做出回應(yīng)，他擔(dān)心如果加息，英國民眾恐怕無法承擔(dān)更高的借貸成本，房地產(chǎn)市場及國民經(jīng)濟(jì)均會受到嚴(yán)重影響。
但莫瑞認(rèn)為，加息對于購買1000萬英鎊以上地產(chǎn)的投資者來說影響更大一些，但對于購買70萬到200萬英鎊普通住房的居民來說影響不大。“房地產(chǎn)市場也不會因為加息受到很大波動，因為目前利率一直處于極低的水平，市場早就消化了加息的預(yù)期，預(yù)計會在今年圣誕節(jié)前加息0.25個百分點。”他說道。
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