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  • 中國買家改變倫敦人購房習(xí)慣 或催生地產(chǎn)泡沫

    2014年09月02日 08:25
    來源:第一財經(jīng)日報
    近日,總部位于紐約的“外國房地產(chǎn)投資者協(xié)會”(AFIRE)發(fā)布的調(diào)查報告顯示,英國倫敦取代紐約成為最適合外國人進(jìn)行房地產(chǎn)投資的城市。國際投資者的大舉進(jìn)攻,使倫敦房價節(jié)節(jié)攀升,僅2014年第二季度,該地區(qū)房價同比上漲12%,均價達(dá)到每套53萬英鎊(540萬人民幣)。
    在大量涌入倫敦房地產(chǎn)市場的國際投資者中,約有60%來自亞洲地區(qū),而這其中的主力軍,自然少不了中國買家的身影。攀升的房價以及國際投資者的搶購,正悄然改變著倫敦居民的購房習(xí)慣。
    倫敦房地產(chǎn)開發(fā)商W1Developments董事總經(jīng)理克里斯托弗·莫瑞(ChristopherMurray)在接受記者采訪時表示:“倫敦當(dāng)?shù)鼐用裨谫彿扛偁幵桨l(fā)激烈的情況下,突然意識到提前買房的重要性,現(xiàn)在甚至像中國買家一樣開始為學(xué)齡前的孩子買房。”
    中國買家影響大
    在AFIRE的調(diào)查報告中,倫敦自2009年以來首次當(dāng)選最適合外國人進(jìn)行房地產(chǎn)投資的城市,同時也是上榜前5名中唯一一個美國以外的城市。紐約、舊金山、休斯敦和洛杉磯分別位居榜單的二至五名。
    “外國人在倫敦進(jìn)行不動產(chǎn)投資比較容易。倫敦是一座國際大都市,它吸引并匯聚了大量來自歐洲、中東以及亞洲的資金。這里對國際地產(chǎn)投資商們沒有限制,稅收政策也利于國際投資者。”AFIRE執(zhí)行總裁詹姆斯·費(fèi)特加特((JamesFetgatter)說道。
    仲量聯(lián)行(JLL)國際住宅部負(fù)責(zé)人劉藝淇對記者表示:“倫敦房地產(chǎn)市場相較于其他熱門城市,不僅具有較好的保值能力,隨著英國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定復(fù)蘇,目前也表現(xiàn)出更大的增值潛力。雖然澳大利亞的房產(chǎn)也受到國內(nèi)投資者追捧,但其增值潛力略遜于倫敦。”
    然而,倫敦房地產(chǎn)市場的大受歡迎,卻給當(dāng)?shù)鼐用駧砹艘恍?ldquo;困擾”。莫瑞告訴記者,倫敦居民向來比較保守,傾向于等到房子建成后才買,但現(xiàn)在受到中國買家的影響,越來越多的倫敦人也開始提前買房,做長遠(yuǎn)的投資計劃,因為如果不這樣,等他們想買的時候好房子已經(jīng)沒了。
    “我們看到一個趨勢,相比商業(yè)地產(chǎn),中國的個人投資者更喜歡投資住宅類地產(chǎn)。倫敦作為國際性大都市,吸引了很多來自中國的學(xué)生。很多父母提前買房,既可以獲得租金回報和資產(chǎn)增值,同時等孩子來上學(xué)后,又有一個屬于自己的房子,很多倫敦人因此意識到了買房的重要性。”莫瑞說道。
    除個人投資外,中國企業(yè)的大舉進(jìn)攻,也讓倫敦的房地產(chǎn)商表示“壓力很大”。
    統(tǒng)計顯示,短短一年的時間,包括中國建設(shè)銀行、中投公司、萬達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)等在內(nèi)的中資公司大舉投資倫敦房地產(chǎn)市場,總資產(chǎn)規(guī)模將超過92億英鎊(約930億人民幣),所收購或待建項目包括倫敦多個地標(biāo)。
    今年上半年,在倫敦市政府的各種鼓勵扶持政策下,更多的中國投資資本迅速融進(jìn)這個正在超速上升的地產(chǎn)市場。2014年上半年,中國海外房地產(chǎn)投資總額較2013年同期增長17%,達(dá)到54億美元,增長主要來自住宅投資。2014年上半年中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%,達(dá)到15億美元。
    “明顯感覺到來自中國地產(chǎn)開發(fā)商的競爭,他們大多實力雄厚,尤其是倫敦的黃金地段,競爭異常激烈,我們有一個項目談判了8年才拿下,過程中不乏中國開發(fā)商想要拿這塊地。”莫瑞說道。
    倫敦或有地產(chǎn)泡沫
    房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮引發(fā)了市場對于英國是否存在房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注,英國央行(BOE)此前發(fā)出警告稱房價快速上漲已成為威脅英國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的最主要風(fēng)險之一。
    但更多的分析人士認(rèn)為,英國目前只有倫敦地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。英國財政部秘書長丹尼·亞歷山大(DannyAlexande)在7月份接受采訪時表示:“英國房地產(chǎn)泡沫僅存在于倫敦和英國東南部地區(qū)。其他地區(qū)的地產(chǎn)價格也在上漲,但上漲水平無需擔(dān)憂。”
    數(shù)據(jù)顯示,倫敦房價是英國其他地區(qū)的兩倍。英格蘭和蘇格蘭地區(qū)6月份的房地產(chǎn)均價約為每套26萬英鎊,同比漲幅只有5.9%。而倫敦房價最貴的肯辛頓-切爾西區(qū)(RBKC)和威斯敏斯特區(qū)(Westminster)房價在過去12個月上漲了11.29%,銷售量上升20%,創(chuàng)2007年以來新高。
    “倫敦有很多地區(qū)房價是正常的,而有些地區(qū)波動非常明顯。波動可以分為兩類,一類是有機(jī)增長,是基于該地區(qū)的基本面出現(xiàn)的一個非常有序、健康的增長;另一類是過度增長,即一個地區(qū)沒有任何原因地突然出現(xiàn)一個大幅度的價格調(diào)整,”莫瑞說道,“作為普通投資者,如果你絞盡腦汁想不出為什么值這個價錢,那就不要投資,很可能確實存在泡沫。”
    倫敦房價不斷攀升的最大“受害者”,即為當(dāng)?shù)氐钠胀ň用?。目前倫敦首次購房者平均需向銀行貸款20萬英鎊,約相當(dāng)于當(dāng)?shù)厝司晔杖氲?倍。同時,8月中旬公布的英國第二季度薪資水平同比下滑0.2%,創(chuàng)歷史最低水平,這一數(shù)值也遠(yuǎn)低于1.9%的通脹率,意味著英國民眾的實際工資不增反降。
    在這種情況下,英國央行行長馬克·卡尼(Markcamey)對于市場日漸高漲的加息預(yù)期做出回應(yīng),他擔(dān)心如果加息,英國民眾恐怕無法承擔(dān)更高的借貸成本,房地產(chǎn)市場及國民經(jīng)濟(jì)均會受到嚴(yán)重影響。
    但莫瑞認(rèn)為,加息對于購買1000萬英鎊以上地產(chǎn)的投資者來說影響更大一些,但對于購買70萬到200萬英鎊普通住房的居民來說影響不大。“房地產(chǎn)市場也不會因為加息受到很大波動,因為目前利率一直處于極低的水平,市場早就消化了加息的預(yù)期,預(yù)計會在今年圣誕節(jié)前加息0.25個百分點。”他說道。
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