今年以來(lái)，樓市持續(xù)低迷。進(jìn)入5月以后，行情更是急轉(zhuǎn)直下。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月70個(gè)大中城市中，環(huán)比房?jī)r(jià)下降的達(dá)35個(gè)，7月這一數(shù)據(jù)猛增至64個(gè)。在房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，地方政府紛紛出手救市。從6月26日內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市正式放開(kāi)限購(gòu)至今，實(shí)行限購(gòu)的40多個(gè)地級(jí)以上城市中，37個(gè)已松綁。雖整體成效不顯著，但也給了房地產(chǎn)市場(chǎng)一定信心。

 

對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)，消費(fèi)者怎么看？

 

近日，中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心通過(guò)民意中國(guó)網(wǎng)和手機(jī)騰訊網(wǎng)，對(duì)27840人進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，74.4%的受訪者看跌未來(lái)房?jī)r(jià)，87.3%的受訪者表示不能承受目前房?jī)r(jià)。

 

受訪者中，平均年收入在2萬(wàn)以下的占57.4%，2萬(wàn)~3萬(wàn)的占12.8%，3萬(wàn)~5萬(wàn)的占13.4%，6萬(wàn)~10萬(wàn)的占7.5%，10萬(wàn)以上的占9.0%。

 

對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，74.4%受訪者看跌

 

去年，剛剛工作一年的王可在家人的支持下，在長(zhǎng)沙買(mǎi)了一套47平方米的小房子。對(duì)于這樣的住房條件，王可并不滿意。為了將來(lái)結(jié)婚成家，他計(jì)劃在長(zhǎng)沙再買(mǎi)套大的，但首套房限制讓他感到很麻煩。

 

8月6日，長(zhǎng)沙市住建委對(duì)外宣稱(chēng)正式解除樓市限購(gòu)令，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下降。但是對(duì)于未來(lái)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的走勢(shì)，王可并不樂(lè)觀：“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)本來(lái)就不高，下降的空間很小。而且現(xiàn)在地價(jià)、原材料價(jià)格、建筑工人的工資都在上漲，房?jī)r(jià)不可能一直下降。”

 

對(duì)于樓市，很多人的看法，可能和在天津市工作的張力趨同——地方政府用這么大的力度“救市”，那說(shuō)明房子銷(xiāo)售壓力大，房?jī)r(jià)還有很大的空間繼續(xù)下跌。“如果購(gòu)房者繼續(xù)觀望，那開(kāi)發(fā)商沒(méi)辦法，價(jià)格肯定還會(huì)繼續(xù)降。等到降到一定的程度再買(mǎi)，可能會(huì)更值得。”

 

調(diào)查顯示，對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，僅15.0%的受訪者看漲，74.4%的受訪者看跌。

 

比起之前房?jī)r(jià)受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和國(guó)家政策限制而下降的現(xiàn)象，此輪房?jī)r(jià)下跌原因有所不同。

 

近日，曾任中國(guó)國(guó)際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的哈繼銘，在接受媒體采訪時(shí)指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)量比較大，在建面積約48億平方米，按照目前城鎮(zhèn)化進(jìn)程，從全國(guó)來(lái)看夠8年消化。

 

在北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院7月舉行的“CMRC中國(guó)經(jīng)濟(jì)觀察”的報(bào)告會(huì)上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室主任劉煜輝指出，地產(chǎn)調(diào)整可能要持續(xù)2~3年。財(cái)稅改革將在未來(lái)2-3年完成，這意味著經(jīng)濟(jì)會(huì)降低對(duì)地產(chǎn)和土地財(cái)政的依賴(lài)。

 

天津大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹告訴記者，影響今年房?jī)r(jià)下降的主要因素有三方面：一，市場(chǎng)預(yù)期改變。2012年以前，開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)行業(yè)和消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)總體看漲，2013年下半年開(kāi)始出現(xiàn)市場(chǎng)悲觀情緒，到今年上半年，市場(chǎng)預(yù)期實(shí)際是看跌的。“市場(chǎng)預(yù)期的改變是對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的因素，投資也會(huì)因此減少”；二，宏觀政策改變。從去年下半年開(kāi)始，政策轉(zhuǎn)入緊平衡調(diào)結(jié)構(gòu)，銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎和風(fēng)險(xiǎn)防控；三，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)分化特征，而且越來(lái)越明顯。二三線城市由于開(kāi)發(fā)過(guò)剩，庫(kù)存過(guò)大，需求方面尤其是投機(jī)性需求回落，去庫(kù)存非常艱難。

 

叢屹同時(shí)指出，房?jī)r(jià)暴跌不太可能。一方面，目前一線城市房?jī)r(jià)難出現(xiàn)大幅下跌。另一方面，從2011年以后，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最核心的目標(biāo)是維穩(wěn)。對(duì)于投機(jī)型的需求，國(guó)家在壓制，但是對(duì)于滿足中低收入者住房需求，保障房的建設(shè)等方面還在大力支持和推動(dòng)，這屬于結(jié)構(gòu)調(diào)整的范疇。

 

63.7%受訪者表示有購(gòu)房需求但尚無(wú)購(gòu)房能力

 

調(diào)查顯示，主要出于自住目的購(gòu)房的受訪者占60.8%，比例最高；其次是出于改善居住條件購(gòu)房的受訪者，占11.5%；再次是出于投資目的的購(gòu)房者，為11.2%；還有11.5%的受訪者表示無(wú)購(gòu)房需求。

 

具體分析發(fā)現(xiàn)，打算在“北上廣深一線城市”、“省會(huì)和發(fā)達(dá)地級(jí)市”、“地級(jí)市等三線城市”、“城鎮(zhèn)等四線城市”購(gòu)房的受訪者，分別占6.5%、13.1%、25.2%、18.8%。

 

在海口市工作但戶(hù)口在瓊海市的馬女士告訴記者，由于孩子已經(jīng)到了上學(xué)的年齡，恰巧近日?？谑蟹艑捔耸?nèi)戶(hù)籍“購(gòu)房入戶(hù)”政策，她打算出手購(gòu)房，這樣等她的兒子升初中的時(shí)候就是?？趹?hù)口了，申請(qǐng)學(xué)校更加方便。

 

雖然剛性需求還占很大比例，但是本次調(diào)查顯示，僅有9.0%的受訪者明確近期打算購(gòu)房，63.7%的受訪者表示雖有購(gòu)房需求但尚無(wú)購(gòu)房能力，有需求有能力但還在觀望的受訪者占5.3%。

 

87.3%受訪者直言難以承受目前房?jī)r(jià)。

 

張力說(shuō)，雖然天津的房?jī)r(jià)在下降，但是基本上都在一萬(wàn)元以上，對(duì)普通打工階層來(lái)說(shuō)，還是很有壓力的。

 

當(dāng)前，地方松綁限購(gòu)影響有限。濟(jì)南、呼和浩特、杭州等部分庫(kù)存嚴(yán)重或上半年樓市萎靡的城市成交量短期內(nèi)有所上升，廈門(mén)等城市尚未出現(xiàn)明顯反應(yīng)。

 

本次調(diào)查顯示，房?jī)r(jià)下跌是受訪者購(gòu)房的最大驅(qū)動(dòng)力，71.4%的受訪者會(huì)在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候購(gòu)房；其次是資金，17.5%的受訪者表示會(huì)在資金充足時(shí)購(gòu)房；選擇在房?jī)r(jià)上漲時(shí)購(gòu)房的受訪者占10.5%；選擇在有住房需要的時(shí)候購(gòu)房的受訪者占6.5%；選擇在銀行貸款條件寬松時(shí)購(gòu)房的受訪者占5.5%。

 

叢屹指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)不等同于一般市場(chǎng)，房地產(chǎn)不等同于大白菜。接下來(lái)的政策調(diào)整，一方面，信貸的管理應(yīng)該堅(jiān)持，保持指導(dǎo)性；另一方面，土地供應(yīng)應(yīng)該加強(qiáng)比例和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，抑制投機(jī)、投資性需求，多滿足中低端收入者的住房需求。