進(jìn)入“831”大限、即土地“招拍掛”政策實施以來的第十個年頭，房企拿地一路過來可謂跌宕起伏。尤其今年，經(jīng)歷了罕見的“百日”斷供、“流拍”等現(xiàn)象后，北京住宅用地市場又掀“抄底拿地”的呼聲。不同以往的是，今天的開發(fā)商花起錢來更為謹(jǐn)慎了，絲毫不松“褲腰帶”。

    拿地

    現(xiàn)場

    兩度出現(xiàn)僵局

    9月4日15點30分，豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)南苑村1404-621地塊R2二類居住用地（以下簡稱南苑村居住用地）競拍如期舉行，這是被大家看好的一塊“熱地”。開拍前一個小時，北京市國土局二樓走廊上，早就聚集了數(shù)十家媒體記者和房企代表。“世茂是30號，融創(chuàng)是26號，萬科、永同昌和旭輝聯(lián)合體是40號，金融街天恒聯(lián)合體是10號……”房企和媒體記者相互搭訕著，核對著這一場參加拍賣的“房企名單”。最終，共有7家房企及聯(lián)合體拿到號牌參與競標(biāo)。

    按照北京市土地整理儲備中心的公告顯示，該地塊建筑控制規(guī)模為205093平方米，掛牌出讓起始價為33.35億元，競價階梯為1500萬元整，配建61000平方米的“限價商品住房”。在拍賣之前，已有7次報價，明顯是受到青睞的熱地。

    拍賣開始后，主持人首先宣布競價規(guī)則，指出該地塊競價階梯為2000萬元。借著，7家房企及聯(lián)合體代表在現(xiàn)場輪番舉牌競價，經(jīng)過14輪競價后，金融街天恒聯(lián)合體代表舉牌，地價定格在“372000萬”，現(xiàn)場陷入一片寂靜之中。北京晨報記者看到，有的房企代表低頭沉思，盤算著如何出價；有的房企代表相互耳語，像是在商量下一步出價策略。場上房企代表們表現(xiàn)出來的沉著與冷靜，讓場外的記者們有些著急了。“這個價格是最高價。”“不見得。”“怎么沒人出價呢？”“土地市場冷了！”幾名觀戰(zhàn)者紛紛議論。直到主持人宣布“2000萬的競價階梯有點高，現(xiàn)場競價階梯調(diào)整為1000萬元”，現(xiàn)場的僵局才被打破。

    競價階梯直降1000萬后，7家房企及聯(lián)合體代表的“戰(zhàn)役”重新燃起。保利首開聯(lián)合體代表第一個舉牌，主持人興奮地喊道，“373000萬元，感謝20號出價。”在7家房企及聯(lián)合體代表不斷舉牌中，南苑村居住用地地價持續(xù)上升。直到舉牌突破40億元，融創(chuàng)、金地、城建興云、保利首開的代表再次停止出價。

    隨后，“價格大戰(zhàn)”圍繞在其余三家房企及聯(lián)合體之間展開，金融街恒大聯(lián)合體代表舉牌示意“40億元”，世茂代表緊接著出價“401000萬元”，萬科、永同昌和旭輝聯(lián)合體舉牌加價1000萬元。就這樣，三家房企及聯(lián)合體死咬住價格不放，主持人幾次試圖唱價，都被下一輪房企出價打破。經(jīng)過65輪競價后，金融街天恒聯(lián)合體以42.2億元拿下該地塊。整個拍賣歷時40分鐘，并未觸及合理土地上限價格，溢價率為26.5%。

 

    房企看的多 買的少

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，南苑村居住用地整體素質(zhì)不錯，商品房住宅部分可以達(dá)到14.4萬平米，是最近兩年最大的商品房住宅地塊之一。除部分限價房外，其他全部為住宅用地，項目本身沒有需要建設(shè)的配套，開發(fā)難度非常小。該地塊商品房部分的樓面價在2.5萬元/平方米左右，與目前市場基本吻合。但記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，房企還是來的多，買的少。

    在場內(nèi)房企展開奪地大戰(zhàn)之時，場外聚集著遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、奧宸等多家房企代表，他們抱著不同的目的前來觀戰(zhàn)，其中不乏打算在下半年適時出手拿地的企業(yè)。未來北京土地市場的奪地戰(zhàn)局將會被改寫，也許就出自于這些企業(yè)之手。據(jù)奧宸地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，奧宸地產(chǎn)集團(tuán)本部位于深圳，在云南開發(fā)了第一個項目，公司來到此次土地拍賣現(xiàn)場觀看，不僅是為了熟悉競拍流程，也表明了奧宸下一個新項目的市場定位。

    “現(xiàn)在房子不好賣，房企的日子不好過。大家不敢提出降價，只能說促銷。我國房地產(chǎn)市場遇冷，必然導(dǎo)致土地市場轉(zhuǎn)冷。”一位觀戰(zhàn)的房企代表對記者說，開發(fā)商選擇在什么時候拿地，關(guān)鍵要看自己運作產(chǎn)品的能力。如果開發(fā)商覺得拿一塊地，可以做出好賣的產(chǎn)品，獲得較好的利潤，那么他們就會出手。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行通道，地價有所下降，肯定會有房企反周期拿地，該公司下半年也有拿地的計劃。據(jù)了解，在同一天出讓的另一宗土地屬于文化娛樂用地，只有一家房企報價，最終被北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價15350萬元獲得。晨報記者 武新

    

    縱深

    分析

    樓市再現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)

    進(jìn)入9月，北京樓市尚未走出低迷。就像多米諾骨牌效應(yīng)一樣，北京土地市場受到了連鎖影響。繼北京住宅土地市場出現(xiàn)罕見的“百日”斷供后，一度絕跡的土地“流拍”現(xiàn)象重現(xiàn)京城。盡管京城新地王已經(jīng)崛起，但它并沒有點燃后續(xù)土地拍賣的“熱度”。業(yè)內(nèi)專家在接受北京晨報記者采訪時用“降溫”、“遇冷”來形容北京土地市場的現(xiàn)狀。

    “從9月4日南苑村居住用地拍賣現(xiàn)場競價激烈程度和結(jié)果，可以看出土地市場降溫了。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭說。

    根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至9月4日，2014年北京宅地成交量為37宗，宅地出讓金總額達(dá)到974億元，比去年同期上漲25.3%。溢價率為36.9%，比去年同期下降0.7%。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析說，“今年北京土地市場溢價率較去年出現(xiàn)微降。具體來看，今年土地市場由熱轉(zhuǎn)冷，5月以前的住宅地塊平均溢價率明顯高于5月以后。近期雖然也有個別優(yōu)質(zhì)地塊如西城區(qū)華嘉胡同地塊，出現(xiàn)高溢價率，但是土地整體市場已經(jīng)不再火熱。”

    “現(xiàn)在北京土地市場偏冷，房企拿地越來越謹(jǐn)慎，歸根結(jié)底還是資金的原因。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年整個信貸環(huán)境偏緊，購房者入市節(jié)奏變慢，房子不好賣了，房企的資金壓力比較大，更不愿輕易花錢。

  

    業(yè)內(nèi)

    觀點

    下半年土地市場會分化

    今年北京土地市場降溫，眾多房企拿地策略發(fā)生改變，“謹(jǐn)慎”、“更加謹(jǐn)慎”成為部分房企半年報中提到的關(guān)鍵詞之一。業(yè)內(nèi)專家更是一直認(rèn)為，土地市場熱度會出現(xiàn)分化。

    按照北京2014年初公布的住宅用地供應(yīng)要求，北京將有40%的住宅用地用于建設(shè)保障房，而在其余60%用于建設(shè)商品房的供地中，將有一半用來建設(shè)自住型商品房。張旭認(rèn)為，從目前的占比看，保障類住房供地還有一定的差距，若要完全實現(xiàn)全年供地要求，預(yù)計未來供地保障類配建比例將會提升，配建比例的增大在一定程度上壓縮了房企的利潤空間，下半年房企拿地的謹(jǐn)慎態(tài)度或?qū)⒊掷m(xù)。

    在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，未來北京土地成交將會進(jìn)一步分化：“如朝陽太陽宮鄉(xiāng)等商業(yè)用地，由于地理位置較為優(yōu)越，仍將會受到房企們較高的關(guān)注，而普通地塊以及性價比較低地塊，不排除會遭遇流拍的可能。”從部分房企公布的半年報中可以看出，“謹(jǐn)慎”、“更加謹(jǐn)慎”成為這些房企下半年拿地的主基調(diào)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下半年北京房地產(chǎn)市場會有一個小幅度的回暖，這與市場需求開始逐漸放量有關(guān)，“如果房企的銷售業(yè)績能夠向好，土地市場熱度自然會有所抬升。不過房企拿地策略也會分化，有的可能會選擇抄底入市，還有的會加大消化庫存。”