買的二手房正在抵押辦不了過戶,誰的責(zé)任?定金和首付款,中介能不能代收?貸款服務(wù)費到底該咋收?交了錢貸款辦不下來是誰的責(zé)任……二手房買賣交易中,購房者與中介、房主的各種矛盾糾紛屢見不鮮,很多市民向本報咨詢?nèi)绾伪苊?ldquo;雞飛蛋打”。
房屋情況要仔細核查
市民買的二手房,房齡一般比較老,但是房子的具體情況,比如哪一年建的、房子有沒有抵押、查封等,購房者一般了解不多,也不會在合同里體現(xiàn),很容易被中介提供的虛假信息忽悠。
“此前有市民投訴,中介說房子是2000年的,結(jié)果到了銀行貸款時才知道,房子是上世紀(jì)80年代的,由于房齡太老銀行不給貸款。”濟南市房管局產(chǎn)權(quán)市場處有關(guān)負責(zé)人說,這個就是購房者過于相信中介,不去實地了解,結(jié)果房子沒買成。
該負責(zé)人說,購房者在買房前,一定要對房屋的建筑情況、小區(qū)狀況等做詳細的核實。除了做好這些實地調(diào)查外,市民還應(yīng)當(dāng)?shù)椒抗芫謾n案館查詢、核實房屋的基本信息,如有無抵押、查封等限制信息。以免不能直接辦理過戶手續(xù),給買方造成一定的損失。
市民可以持本人身份證明提供房屋的具體坐落或房屋產(chǎn)權(quán)證號,可以申請核實相關(guān)房屋有無抵押、查封等限制信息,或是和賣方一起到房管局檔案館查詢相關(guān)信息。
改合同房貸不下款
“買無證的房子,一定要謹慎。很多人都被中介忽悠,以為能辦貸款結(jié)果陷入糾紛。”產(chǎn)權(quán)市場處工作人員于志平說,尤其是小產(chǎn)權(quán)房和一些“改合同”的房子。
“改合同”成了不少市民買房的重要選擇。改合同的房子一般是與開發(fā)商簽訂買賣合同,有的也進行了網(wǎng)簽,這類房子都沒有辦下房產(chǎn)證。很多中介都打出了“包改合同”來吸引購房者,收取幾萬元的改合同費用后,合同改成購房者的名字,購房者就可以等著辦證。
“這類房子都沒有進行產(chǎn)權(quán)登記,查不到有關(guān)信息,而且一般都無法貸款。”于志平說,但是一些中介為了拉客戶會承諾與銀行有關(guān)系,可以辦貸款。很多市民為此動心,就會把首付款交給中介,結(jié)果等了幾個月甚至更長時間后,中介告知辦不下來貸款,房子就買不成了。此外,有了這種糾紛后,購房者交納的中介費多數(shù)也要不回來。購房者最終是“雞飛蛋打”。
于志平提醒,像一些單位集資建房,手續(xù)不全也無法辦理貸款,購房者買房前一定要看清楚。
別讓中介代收房款
市民通過中介買二手房,需要交納中介傭金、貸款服務(wù)費、評估費等各種費用,有的中介也打出“代收首付款”,于志平提醒,中介收取的只能是服務(wù)費用,而房子定金、購房資金等不要輕易交給中介保管。
一般來說,購房者買的房子網(wǎng)簽后,就要交首付款。中介只是作為第三方見證,購房者把房款直接給房主。此前交的定金也會有相應(yīng)說明,直接作為購房款等。
“中介攜款潛逃的事情近幾年屢見不鮮,其中最主要的原因是錢款不受監(jiān)管,買主交完數(shù)額不低的首付款后沒有法律保障。”于志平說,買房人最好去建立資金監(jiān)管賬戶的中介購買房屋。如果選擇了規(guī)模小的中介,遇到為賣主墊資解押的事情是比較常見的,對于買家來說風(fēng)險很大,此時買家就應(yīng)要求中介墊資。
于志平建議,購房者可以選擇第三方的資金監(jiān)管專用賬戶,這樣會更有保障。
“購房者給中介交錢的時候一定要謹慎,一旦交了想要回來就難了。”于志平說,此前有市民將定金、中介費都給了中介,后來因賣房者的原因房子無法繼續(xù)交易,按照規(guī)定賣房者要雙倍返還購房者定金,但是定金被中介收走,根本要不回來。
貸款事宜要簽合同
市民通過中介買二手房,除了約定俗成的傭金外,貸款服務(wù)費的收取也五花八門,從幾百元到幾千元不等。也有不少市民交了這些錢結(jié)果辦不下貸款,最終導(dǎo)致房子也買不成。
對此,產(chǎn)權(quán)市場處有關(guān)負責(zé)人說,目前貸款服務(wù)費、中介代辦費等都沒有明確的收費標(biāo)準(zhǔn),由中介和購房者協(xié)商定價。在協(xié)商定價的時候,購房者一般處于弱勢地位,很容易被中介公司忽悠。好多中介公司會以“銀行收取”的借口來忽悠,而銀行是不會收取貸款服務(wù)費的。業(yè)內(nèi)人士稱,既然是協(xié)商定價,購房者就有權(quán)利與中介討價還價,不要被忽悠。
此外,在買房時由于銀行貸款放款慢,導(dǎo)致賣方不能及時收到房款的情況也很多。對此,該負責(zé)人提醒,購房者在簽署房屋買賣合同時,如果買方需要貸款,賣方必須充分了解銀行的貸款政策和趨勢后再確定是否同意貸款。
于志平建議:“有關(guān)費用收取及辦理事項等,購房者一定要在合同里明確約定,千萬不要僅限于口頭。”
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