9月的第一個(gè)周末,年輕的王曉(化名)夫婦放棄了中秋小長(zhǎng)假的休息時(shí)間,跟著房屋中介在北京看了11套二手房,“我們有點(diǎn)著急了,想要加緊看房,準(zhǔn)備出手。”王曉說(shuō)。
之所以著急,他說(shuō),是因?yàn)樗麄冎翱春昧藘商锥址?想等價(jià)格再降一些就與業(yè)主進(jìn)一步協(xié)商,但8月下旬先后接到中介通知,兩套房子已售出。“這說(shuō)明買(mǎi)房的人在增加,而交易量增加,房?jī)r(jià)可能就要反彈了。”王曉不無(wú)擔(dān)心地說(shuō)。
他的分析得到了數(shù)據(jù)證實(shí)。北京市住建委網(wǎng)站顯示,8月北京二手房住宅成交量達(dá)到8434套,繼7月之后再次出現(xiàn)反彈,環(huán)比上漲4.65%,這也是最近5個(gè)月的高點(diǎn)。
2014年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步下行,作為“剛需”族,30歲的王曉和愛(ài)人從3月份開(kāi)始看房,“前幾個(gè)月房?jī)r(jià)下降明顯,但8月份價(jià)格基本不動(dòng)了,有的小區(qū)報(bào)價(jià)甚至有所上漲。”王曉說(shuō),綜合權(quán)衡,決定年內(nèi)把房買(mǎi)了,“等到房?jī)r(jià)漲起來(lái),我又只能后悔了。”
經(jīng)歷了2013年的上漲,今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速進(jìn)入調(diào)整期,觀望氣氛濃厚。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布,1至7月份,全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積下降9.4%,商品住宅銷(xiāo)售額下降10.5%。新建商品住宅的價(jià)格方面,與6月相比,7月份70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市64個(gè),上漲的城市僅2個(gè)。北上廣深四大一線城市房?jī)r(jià)首現(xiàn)全面下跌,但降幅有限。
在這一背景下,海內(nèi)外看空聲音再起,“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅”“房產(chǎn)崩盤(pán)”等論調(diào)又開(kāi)始出現(xiàn)。
對(duì)此,一些專(zhuān)家學(xué)者在接受記者采訪時(shí)表示,中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在,但是各地情況不一,簡(jiǎn)單地說(shuō)崩盤(pán)或泡沫破滅,則高估了房地產(chǎn)的全局性風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)社科院《中國(guó)住房發(fā)展(2014年中)報(bào)告》主編、社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛曾對(duì)媒體表示,中國(guó)房?jī)r(jià)整體不會(huì)崩盤(pán),但存在局部崩盤(pán)情況。
王曉有類(lèi)似看法,“北上廣這樣的超大城市經(jīng)濟(jì)總量大,優(yōu)勢(shì)明顯,不像一些小城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)那么大,房?jī)r(jià)下降像我這樣的‘剛需’就會(huì)買(mǎi),我覺(jué)得不會(huì)崩盤(pán)。”他說(shuō)。
國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣認(rèn)為自己近幾年比較看空房地產(chǎn),他說(shuō),中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)整趨勢(shì)已經(jīng)確立,并且時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng),但調(diào)整的方式更可能是“退二進(jìn)一”,而不是崩盤(pán)。
一般認(rèn)為,2012年下半年至2013年的房?jī)r(jià)上漲,刺激了住房開(kāi)發(fā)投資的迅猛增長(zhǎng)導(dǎo)致供應(yīng)量過(guò)大,以及信貸環(huán)境偏緊,是房地產(chǎn)開(kāi)始下行的主要原因。為了及時(shí)回籠資金,房地產(chǎn)商紛紛主動(dòng)選擇降價(jià)跑量。
同樣為了去庫(kù)存,今年以來(lái),各地城市紛紛松綁限購(gòu),目前尚未取消限購(gòu)的城市已不足10個(gè)。
降價(jià)走量已經(jīng)取得了一定效果。據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù),8月份,在價(jià)格略跌的情況下,北京、杭州、青島、深圳、寧波、上海等大城市的樓市成交量出現(xiàn)了明顯放大,部分城市甚至出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。
以杭州為例,受樓市限購(gòu)政策松綁影響,8月杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新建商品房共成交9453套,環(huán)比上升53.78%,成交量創(chuàng)年內(nèi)新高。
透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為,受8月底全面放開(kāi)樓市限購(gòu)等一系列刺激政策支撐,杭州樓市即便沖高回落,也不會(huì)重回上半年的低迷狀態(tài),而最大的可能是就此進(jìn)入“新常態(tài)”:成交量回升,房?jī)r(jià)基本平穩(wěn),高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品更好賣(mài),不好的產(chǎn)品依然受冷落。
不過(guò),高庫(kù)存目前依然是中國(guó)樓市調(diào)整的主要?jiǎng)恿?。以杭州為?截至8月31日,杭州市區(qū)新建商品住宅可售房源共93606套,根據(jù)近6個(gè)月以來(lái)的銷(xiāo)售平均量計(jì)算,出清周期需19個(gè)月。一些三四線城市需要更長(zhǎng)的庫(kù)存消化周期。
因此,多數(shù)受訪專(zhuān)家認(rèn)為,在價(jià)格總體平穩(wěn)的狀態(tài)下逐漸去庫(kù)存,將是未來(lái)一段時(shí)間中國(guó)大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。中長(zhǎng)期看,城市化和戶(hù)籍制度改革的持續(xù)推進(jìn)、人們收入的增長(zhǎng),將有助房地產(chǎn)供需趨于平衡,實(shí)現(xiàn)更健康的發(fā)展。
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