《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前在走訪北京“掛賬村”改造項(xiàng)目時(shí)，發(fā)現(xiàn)因補(bǔ)償問題達(dá)不成一致，村政府和位于改造范圍內(nèi)的土地承租企業(yè)糾紛不斷，一些村政府更是以“村民自治”的名義試圖強(qiáng)行逼退現(xiàn)有承租人。

 

我國(guó)近幾年正積極推廣舊村改造試點(diǎn)工作。然而，因土地征用引發(fā)的矛盾和沖突也越來(lái)越多，一些地方在征地中違規(guī)操作，侵害了農(nóng)民和土地承租企業(yè)的相關(guān)權(quán)利，導(dǎo)致上訪等事件頻繁發(fā)生。多位專家在接受記者采訪時(shí)表示，我國(guó)現(xiàn)有的土地征用過(guò)程中缺乏公開有效的聽證制度，補(bǔ)償談判中缺乏獨(dú)立科學(xué)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，糾紛發(fā)生后，農(nóng)民和企業(yè)缺乏司法救助和申訴渠道，極易激發(fā)矛盾，因此建議要逐漸完善這些缺失的機(jī)制，更好地保護(hù)相關(guān)方的利益。

 

民企騰退遭遇“村民自治”

 

2010年初，北京市公布了50個(gè)“掛賬村”改造項(xiàng)目，海淀區(qū)四季青地區(qū)振興社區(qū)也在其中。當(dāng)年6月，振興村委會(huì)向駐地所在企業(yè)發(fā)出通知，要求企業(yè)于當(dāng)年9月底之前全部騰退完畢。2011年初，振興村委會(huì)張貼公告，宣布拆遷改造范圍，要求在此范圍內(nèi)的農(nóng)戶于5月下旬之前簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而對(duì)于范圍內(nèi)的企業(yè)如何進(jìn)行補(bǔ)償，該公告并未涉及。

 

這50個(gè)“掛賬村”，是指包括海淀區(qū)唐家?guī)X村、豐臺(tái)區(qū)夏家胡同等50個(gè)衛(wèi)生環(huán)境臟亂、社會(huì)治安秩序較亂、群眾安全感不高的村莊。按照北京市政府確定的“先難后易”的城鄉(xiāng)結(jié)合部整治改造原則，將這50個(gè)村莊列入了市級(jí)掛賬整治督辦重點(diǎn)。

 

四季田園食品有限公司正是位于振興地區(qū)的一家民營(yíng)企業(yè)，該公司于1996年與振興林工商公司簽訂土地租賃協(xié)議，租賃振興社區(qū)十王墳村原二隊(duì)隊(duì)部舊址，共五畝地，租期30年，至2026年到期。簽訂協(xié)議后，四季田園公司自籌資金，在這塊土地上建筑廠房，辦起了食品工廠。

 

接到騰退通知后，四季田園公司退掉了訂單，開始和振興一方商談拆遷補(bǔ)償事宜，并準(zhǔn)備搬走，可讓四季田園公司法人代表任長(zhǎng)茹沒有想到的是，對(duì)方表示只愿意退回這幾年交的租金，外加部分搬遷費(fèi)，算下來(lái)不過(guò)60萬(wàn)元，而據(jù)任長(zhǎng)茹測(cè)算，企業(yè)停工帶來(lái)的損失則在1500萬(wàn)-2000萬(wàn)元左右。后來(lái)經(jīng)過(guò)任長(zhǎng)茹多方斡旋，振興一方將擬補(bǔ)償數(shù)額提高到了300萬(wàn)元，并表示一分錢也不會(huì)再多了。

 

負(fù)責(zé)項(xiàng)目的振興公司副總經(jīng)理告訴任長(zhǎng)茹，上頭說(shuō)了，“你們各家各戶，誰(shuí)的孩子誰(shuí)抱走”。振興社區(qū)是村民自治，說(shuō)給多少錢就給多少錢，即便是一分錢不給，也沒有任何問題。

 

村里決定給你多少就是多少

 

據(jù)了解，50個(gè)“掛賬村”宅基地占地約12平方公里，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占地約13平方公里，涉及農(nóng)民約14萬(wàn)人、居民約4.2萬(wàn)人。在四季青地區(qū)振興社區(qū)，項(xiàng)目安排了農(nóng)民搬遷安置用地約6 .7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約14.07萬(wàn)平方米。

 

任長(zhǎng)茹沒有接受振興一方的補(bǔ)償條件，雙方補(bǔ)償商談達(dá)不成一致，此事也就此擱置下來(lái)。就在此間，振興社區(qū)“掛賬村”改造項(xiàng)目已經(jīng)轟轟烈烈啟動(dòng)了，一座座樓房拔地而起，村民們紛紛撤離上了樓。

 

讓任長(zhǎng)茹不解的是，作為政府行為，為何沒有統(tǒng)一公開的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，振興社區(qū)反復(fù)提出的村民自治，即“村里決定給你多少，就是多少”的說(shuō)法，也明顯不能說(shuō)服她。但此后的幾次協(xié)商也均無(wú)果而終。

 

按《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)自治法》第24條規(guī)定：“涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理”，其中第7款“征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案”，也包括在需要經(jīng)過(guò)村民會(huì)議討論決定才能實(shí)施的范圍之內(nèi)。在任長(zhǎng)茹看來(lái)，即使是按村民自治的說(shuō)法，振興社區(qū)的行為也有問題，他們從來(lái)沒有公布過(guò)任何所謂經(jīng)過(guò)村民會(huì)議討論決定的征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案，也沒有證據(jù)證明就有關(guān)征地補(bǔ)償費(fèi)的分配方案召開過(guò)村民全體會(huì)議。

 

就雙方的這些爭(zhēng)議，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前走訪了目前負(fù)責(zé)振興社區(qū)“掛賬村”改造項(xiàng)目的振興公司。

 

振興公司一位副總告訴記者，現(xiàn)在確實(shí)沒有一個(gè)所謂的統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，“誰(shuí)的孩子誰(shuí)抱走”也確實(shí)是“上面”（指負(fù)責(zé)四季青地區(qū)掛賬村改造的總公司）下達(dá)的精神，正如字面意思，之前收了企業(yè)多少錢，就退回多少錢。在這個(gè)前提下，振興社區(qū)通過(guò)招投標(biāo)引入評(píng)估公司，專門負(fù)責(zé)出具評(píng)估報(bào)告。

 

據(jù)記者多方了解，打著“村民自治”這張招牌和承租人協(xié)商征用的現(xiàn)象在北京市這一輪“掛賬村”改造中并非個(gè)例，而幾乎每一處都發(fā)生了糾紛。

 

專家表示應(yīng)完善聽證機(jī)制

 

針對(duì)振興社區(qū)方面的回應(yīng)，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪了多位專業(yè)律師，他們均表示，“掛賬村”改造涉及的土地征用項(xiàng)目的本質(zhì)是搬遷而非法律規(guī)定的拆遷或征收，四季田園公司和振興社區(qū)爭(zhēng)執(zhí)的關(guān)鍵點(diǎn)在于這是一個(gè)合同糾紛，而振興社區(qū)方面一直顧左右而言他，并未明白自己在征地時(shí)需要履行的法律義務(wù)。

 

“此次事件的實(shí)質(zhì)是，在合同履行期間，一方單方面要與另一方解除合同。”北京安朗律師事務(wù)所律師李巖表示，由于時(shí)間跨度大及所簽合同的不周全，雙方可能對(duì)拆遷或解除合同的條款約定不清，在法律實(shí)踐中，還需要根據(jù)合同法的基本原則及相關(guān)條款確定雙方責(zé)任和義務(wù)。

 

“很簡(jiǎn)單，你把地租給我，我在地上蓋了房子用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，租期還沒到，現(xiàn)在你要解除合同，就應(yīng)當(dāng)賠償我建房的損失、裝修的損失、設(shè)備的損失等等。但是這些賠償在性質(zhì)上不屬于征地拆遷補(bǔ)償，而是一方因合同解除遭受到的實(shí)際損失。”李巖說(shuō)。

 

在李巖看來(lái)，振興社區(qū)以村民自治為由提出讓企業(yè)搬離，說(shuō)明他們很有可能沒有政府頒發(fā)的房屋拆遷許可證。按照北京市其他“掛賬村”改造涉及的企業(yè)搬遷的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這類不屬于法律規(guī)定的征收或拆遷項(xiàng)目，都是由基層政府找到相關(guān)企業(yè)，由該企業(yè)與改造范圍內(nèi)的企業(yè)商談補(bǔ)償事項(xiàng)，在商談過(guò)程中絕大部分都是平等自愿的。如果振興社區(qū)想讓企業(yè)搬離，應(yīng)當(dāng)給予企業(yè)合理的補(bǔ)償。

 

另一位律師王勇告訴記者，四季田園公司的土地承包關(guān)系是合法的，一般而言，企業(yè)搬遷的賠償遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民住宅的賠償，因?yàn)檫€會(huì)包括設(shè)備安裝費(fèi)用等，因此振興社區(qū)提出的“誰(shuí)的孩子誰(shuí)抱走”是違法的，退還剩余的承包金以及合理的補(bǔ)償都是他們應(yīng)盡的法律義務(wù)，而他們僅希望通過(guò)退還原來(lái)的承包金就促成搬遷顯失公平，不符合合同精神。

 

李巖還表示，雙方如果不能就補(bǔ)償達(dá)成一致意見，四季田園公司可以通過(guò)法院訴訟的方式解決雙方爭(zhēng)議，以振興社區(qū)違反合同約定為由要求其賠償因振興社區(qū)不能繼續(xù)履行合同給自己造成的損失。

 

多位專家在接受記者采訪時(shí)表示，我國(guó)現(xiàn)有的土地征用過(guò)程中缺乏公開有效的聽證制度，補(bǔ)償談判中缺乏獨(dú)立科學(xué)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，糾紛發(fā)生后，農(nóng)民和企業(yè)缺乏司法救助和申訴渠道，極易激發(fā)矛盾，因此建議要逐漸完善這些缺失的機(jī)制，更好地保護(hù)相關(guān)方的利益。