售樓處里扎堆選新房
9月1日，青島限購政策全面放開。9月6日，中秋節(jié)小長假的第一天，在限購全面放開的市北區(qū)幾個(gè)樓盤項(xiàng)目現(xiàn)場，有不少市民在看房選房。位于杭州路的一處樓盤售樓處，十幾位置業(yè)顧問忙得不可開交。
“有了孩子后，家里住著擠，準(zhǔn)備買套房改善一下居住條件。之前總覺得市場會(huì)再向下走走，就沒著急出手，這下估計(jì)市場得回調(diào)，得趕快買了。”跟團(tuán)前來的市民孫先生說，“首付已經(jīng)籌好，就差敲定戶型了。”
看房者中，與孫先生有類似想法的人不在少數(shù)。
現(xiàn)場一位置業(yè)顧問介紹，從近一周售樓處現(xiàn)場看，到訪客戶明顯比以前有所增加，至于能否迅速轉(zhuǎn)化為實(shí)際成交，有待時(shí)間進(jìn)一步驗(yàn)證，“房屋的成交需要看樓盤、定項(xiàng)、交錢、簽約等一系列手續(xù)，成交量具有一定的滯后性。”
城陽區(qū)一家樓盤項(xiàng)目總監(jiān)表示，限購松綁以來，咨詢的客人開始增多，售樓部打電話給意向客戶邀請(qǐng)看房的回復(fù)率越來越高，訪客量比平時(shí)多了三倍多。“主要有兩大群體，一類是松綁限購后，滿足條件但之前受政策限購影響不能購買多套住房的購房者，現(xiàn)在終于可以購買；另一類就是看過項(xiàng)目的老客戶，之前了解過項(xiàng)目，但由于上半年樓市低迷而持觀望態(tài)度的，看到政策下來，擔(dān)心價(jià)格再次上漲，就前來再次確認(rèn)。”他說。
取消限購作用不大
近期，島城新房成交量出現(xiàn)了逐步放大的趨勢。截至9月5日，島城新房成交量達(dá)1820套，延續(xù)了8月以來的態(tài)勢。不過關(guān)于限購政策取消后的市場走勢，多位市場分析人士都僅僅表示了謹(jǐn)慎的樂觀。
房價(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島首席分析師鄧國華認(rèn)為:“不宜過分放大限購政策調(diào)整的作用。因?yàn)橄拶徴叩恼{(diào)整只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題。”
另一方面，青島市持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，也分流了一部分購房者。根據(jù)規(guī)劃，在2014—2016年第三個(gè)住房保障發(fā)展規(guī)劃期內(nèi)，青島市保障性住房建籌總量不低于3.5萬套，其中建籌公共租賃住房不少于3萬套，保障性住房供應(yīng)總量不低于3萬套。2016年以后每年建籌1萬套以上的公共租賃住房，到十二五末，全市保障性安居工程的覆蓋率將達(dá)到城市常住人口家庭的20%以上。
“限購政策完全放開，新增的需求預(yù)計(jì)不會(huì)超過20%，主要還是釋放了一部分外地戶口的購買以及改善型需求。”科威國際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰表示，開發(fā)商壓力也很大，如果要以價(jià)換量，就沒法漲價(jià)。
“全面取消限購并非開發(fā)商的‘救命稻草’，想要真正贏得市場，特別是大體量樓盤要在市場中搶占先機(jī)，更需要以價(jià)換量。”鄧國華說。
8月下旬，黃島新區(qū)一新盤均價(jià)6200/平方米以價(jià)換量，首期1500套房幾乎售罄——借低價(jià)快速走量，成為不少開發(fā)商的首選促銷手段。
樓市走向需看信貸政策
從多位業(yè)內(nèi)人士的分析來看，限購放松給樓市帶來的刺激作用有限，制約樓市重新活躍的關(guān)鍵因素，是信貸政策。
“樓市的成交價(jià)格也不會(huì)出現(xiàn)大漲，限貸還沒有取消，在其他條件不變的情況下，金融政策對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格起著決定性作用，未來還有房產(chǎn)稅等(制約)政策。”孫杰分析說。
從目前的情況看，限購政策對(duì)于市場的調(diào)控作用已相當(dāng)有限。采取更多措施鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持首套房貸，或者會(huì)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖的手段之一。
繼8月份推出首套房貸9折優(yōu)惠后，青島銀行再度對(duì)房貸優(yōu)惠范圍作出調(diào)整，9月1日起，凡到青島銀行申請(qǐng)首套房貸的客戶，只要信用記錄良好，均可以享受基準(zhǔn)利率9折的優(yōu)惠，部分客戶還可以享受低至8.8折的更高優(yōu)惠。青島銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次對(duì)首套房貸全線優(yōu)惠，旨在滿足剛需，無門檻限制。
不過，除青島銀行、青島農(nóng)商行房貸利率有折扣外，面對(duì)當(dāng)前房貸吃緊的局面，目前市場上各家銀行的首套房貸基準(zhǔn)利率仍是主流，有些有優(yōu)惠的，條件也相當(dāng)苛刻。
業(yè)內(nèi)人士表示，全面取消限購后，青島銀行的房貸普惠具有重要意義，這對(duì)于房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”是一個(gè)極大的利好。“如果限購松綁不與限貸調(diào)整相結(jié)合，短期內(nèi)也很難改變房地產(chǎn)市場不斷下行的局面。銀行大面積突然松綁的可能性不大，循序漸進(jìn)的方式比較符合實(shí)際情況。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士判斷說。
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