“房價(jià)還會(huì)不會(huì)降？”這一問題已成為現(xiàn)下房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士普遍關(guān)心的話題。
在開發(fā)商愁云籠罩、購房人持幣觀望的大環(huán)境下，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)表示：下行是周期性的大趨勢，但卻是緩而穩(wěn)的，不會(huì)是斷崖式的。對于想要買房的人，不要等所謂的“底”，有需求還是要出手；而對于房企，銷售量的下跌也是相對而非絕對的，因此也不必過于悲觀。
中國房地產(chǎn)報(bào)：你在早前就說過對房地產(chǎn)市場應(yīng)因地制宜的進(jìn)行分類調(diào)控，這與新調(diào)控思路相契合，在你看來，現(xiàn)階段的分類調(diào)控政策執(zhí)行得如何？
顧云昌：現(xiàn)在正在實(shí)施中。政府提出分類調(diào)控、重視分類調(diào)控，是因?yàn)槭袌霰旧沓霈F(xiàn)了差異化，政策必須緊跟市場、做出與之相適應(yīng)的調(diào)整。
近兩年來房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞有兩個(gè)，一個(gè)叫“分化”，一個(gè)叫“下行”——2013年分化開始明顯，2014年分化愈演愈烈，同時(shí)下行也不可遏制地到來了。今年來看，分化和下行并行，但下行的趨勢比分化還要猛烈，還要讓房地產(chǎn)企業(yè)恐慌。
今年直到現(xiàn)在，都沒有出臺全國性房地產(chǎn)調(diào)控政策，只高度概括地用“分類”和“雙向”作引導(dǎo)，證明政府也看到了，現(xiàn)在的全國房地產(chǎn)市場不能一概而論，癥結(jié)不再是房價(jià)過高，而是庫存過高，且一線城市和二三四線城市的差距也越拉越大。
中國房地產(chǎn)報(bào)：目前很多房企都面臨著去庫存壓力，除了房企自發(fā)降價(jià)外，你認(rèn)為政府在政策上應(yīng)如何與之匹配？
顧云昌：過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的供大于求，“人等房”變成了“房等人”，政府任務(wù)也隨之從“壓房價(jià)”變?yōu)榱?ldquo;去庫存”。注意這兩項(xiàng)任務(wù)的動(dòng)詞——“壓”和“去”，一個(gè)是按捺，一個(gè)是清除。具體到政策上，區(qū)別就是一個(gè)是抑制需求，一個(gè)是消化積滯。后者要比前者更能治本。
但是，對需求的良性疏導(dǎo)只是在下游，消化庫存的另一有效手段是從源頭上控制供應(yīng)。有機(jī)構(gòu)做過統(tǒng)計(jì)，假設(shè)從今年開始不再新建任何商品住宅，現(xiàn)在的存量也至少需五年的時(shí)間才能被市場消化。即使城市現(xiàn)存人口也要購置、升級住房，新增供應(yīng)也幾倍于實(shí)際需求。因此政策一定要兩端兼顧，兩頭同時(shí)開鑿，才能使整個(gè)市場管道重新暢通。
就目前來看，最有效的政策支持還是在信貸的方面。從5月份央行的兩次動(dòng)作可看出，中央的態(tài)度是保障和鼓勵(lì)首套房，而對地方來說，僅首套房已經(jīng)不夠提振經(jīng)濟(jì)，所以以各種方式試圖將信貸向二套房甚至是三套房傾斜。我認(rèn)為這個(gè)方向是對的，要想讓整個(gè)市場的消化機(jī)能動(dòng)起來，中央下一步也應(yīng)該在對二套房的信貸上做文章。讓購房者能及時(shí)、簡便且以比較低廉的成本借到錢，這才是能讓他們下決心買房的關(guān)鍵，也是去庫存的關(guān)鍵。
中國房地產(chǎn)報(bào)：諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場“不會(huì)”也“不能”崩盤，如何理解這兩層含義？
顧云昌：什么是“崩盤”？房子無人問津了，整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)大量不良資產(chǎn)，甚至導(dǎo)致了金融危機(jī)，那才叫“崩盤”。“不會(huì)”是客觀的，就是有既有剛性需求做基礎(chǔ)，再加上新型城鎮(zhèn)化的支持，銷量和售價(jià)不會(huì)斷崖式下跌。“不能”是主觀的，即便現(xiàn)在在調(diào)整結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的特殊作用和重要地位還是無可取代，國家不可能放任其崩潰，就算不是“救市”，也會(huì)在恰當(dāng)時(shí)機(jī)扶持。
中國房地產(chǎn)報(bào)：在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)換擋期，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響到底多大？
顧云昌：目前中國經(jīng)濟(jì)處在三個(gè)時(shí)期的夾縫中——結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、政策轉(zhuǎn)變消化期以及經(jīng)濟(jì)增速換擋期。三期疊加，肯定會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)的生存環(huán)境，無法使增長像過去那樣毫無阻礙。但困境并不是絕境，換個(gè)角度看，現(xiàn)在也是中國經(jīng)濟(jì)大有可為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。因此，否認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)下行是自欺欺人，而恐慌大難臨頭則又過了頭。
總體來說，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位仍然不可代替，調(diào)結(jié)構(gòu)是增減比例，而不是徹底撤換剔除。未來，只能說房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度會(huì)相對減少，但基于我國人口總量和新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度，房地產(chǎn)業(yè)的投資比重、對消費(fèi)拉動(dòng)、行業(yè)帶動(dòng)的重量級，就算不是國民經(jīng)濟(jì)的唯一支柱，也始終是中流砥柱。
中國房地產(chǎn)報(bào)：在你看來，何時(shí)房地產(chǎn)市場才會(huì)有比較明顯的好轉(zhuǎn)？
顧云昌：現(xiàn)在是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)深度“手術(shù)”期。這場手術(shù)如果是在2009年進(jìn)行的，可能不會(huì)有現(xiàn)在這樣漫長和疼痛，但當(dāng)年“4萬億”的營養(yǎng)補(bǔ)給，讓房地產(chǎn)市場很快恢復(fù)了元?dú)?。然而這一輪的復(fù)發(fā)更嚴(yán)重了，并發(fā)癥更多了，治療難度也更大了。
可以說，“4萬億”的強(qiáng)刺激猶如嗎啡，在短時(shí)間內(nèi)的確讓經(jīng)濟(jì)有了顯著提升，但埋下了更多“病根”——地方政府向銀行的大量借貸只能依賴土地收入去償還，所以在2009年以后，各地大量買賣土地，開發(fā)商囤地、開發(fā)、建成、變成庫存——形成惡性循環(huán)。簡而言之，現(xiàn)在的高庫存，就是“4萬億”的結(jié)果。
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