隨著全國各地相繼取消限購政策,央行高調(diào)表態(tài)放水救市,堪比2008年的房地產(chǎn)大拯救終于達(dá)到了最高潮?；仡欉@幾年的嚴(yán)格限購、限貸,很多人的生活軌跡都因此受到影響,其中既有為了孩子上學(xué)孟母三遷、反復(fù)騰挪的學(xué)區(qū)房,也有極端一些的為了買房離婚、為了貸款離婚,更有高房價(jià)下如春筍般冒出的各種新城,在盛況之后成了讓人驚悚的“鬼城”……對于這些樓市怪現(xiàn)象,記者分別予以了梳理。

天津?qū)氎婵h城往南15公里,在麥田和樹林的包圍中,聳立著一片歐式建筑。大門造型類似凱旋門,約可供10輛車并排同行。路旁綠樹裹以紅布,通向綠樹掩映下的各個(gè)別墅小區(qū)。這里就是號(hào)稱“亞洲最大別墅區(qū)”的京津新城,有約3000座別墅和一座豪華的五星級(jí)酒店。

據(jù)京津新城售樓人員介紹,“十一”期間,開發(fā)商推出了近年優(yōu)惠力度最大的特惠房,相當(dāng)于七折優(yōu)惠。190平米與194平米兩種房型,毛坯房,外帶200平米花園,以往130萬元的價(jià)格,目前80多萬元就能拿下。

金九銀十疊加國慶黃金周,各路購房者以及開發(fā)商再次將目光瞄準(zhǔn)樓市。隨著部分區(qū)域價(jià)格筑底,不少房企降價(jià)攬客;面臨各種優(yōu)惠促銷,七天長假成了購房者眼中今年最后的黃金季節(jié)。記者將目光投向了亞洲最大別墅區(qū)京津新城—外界稱其為京津兩地最大的空城。國慶黃金周期間,開發(fā)商推出了大力度的優(yōu)惠措施,聯(lián)排別墅以七折低價(jià)驚現(xiàn)市場。

上百萬別墅降至80多萬

在一家醫(yī)療器械私企公司做副總的趙先生,差不多是京津新城量身定制的目標(biāo)客戶。45歲、博士學(xué)歷、年薪四五十萬,不僅有留美背景,而且追求生活品質(zhì)。

對京津新城,趙先生也并不陌生,他看中那里的別墅成群,環(huán)境清悠。地處天津?qū)氎?距離北京市中心110公里,天津市中心50公里,唐山市中心80公里。住戶大多來自北京,經(jīng)濟(jì)實(shí)力和文化素質(zhì)較強(qiáng),最大的優(yōu)勢是,新城肯定是京津地區(qū)的“價(jià)格洼地”。更讓他心動(dòng)的是,“十一”期間推出了七折的聯(lián)排別墅。

據(jù)記者,國慶節(jié)期間他想帶老婆孩子前往薊縣盤山玩玩,順便也去京津新城轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn),看看那里有什么變化。他得到的最新消息是,有一個(gè)小區(qū)推出了特惠房,190平米和194平米的聯(lián)排別墅,從之前的130多萬,突然降至80萬至90萬;單價(jià)從7000元滑到了4800元,“下跌了三成,如果質(zhì)量沒問題,肯定是出手的好機(jī)會(huì)。”

面對這樣的誘惑,趙先生認(rèn)為抄底的時(shí)候到了,就像前段時(shí)間A股消滅了一元低價(jià)股,隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn),“低于百萬元的別墅去哪兒也找不到了”。

他需要做通夫人的工作,其夫人堅(jiān)稱,京津新城已成了被邊緣化的“空城”,沒有政策的提振,她不相信這個(gè)區(qū)域能有多大升值空間。

最大短板是缺乏配套工程

據(jù)記者發(fā)現(xiàn),類似趙先生這樣準(zhǔn)備逆勢入市的投資者人數(shù)寥寥,多數(shù)人并不看好京津新城的發(fā)展。

數(shù)位房地產(chǎn)資深人士認(rèn)為,投資京津新城作為長線可以考慮,中短線看不準(zhǔn),不排除資金打了水漂。目前來看,缺乏配套工程是最大的問題,醫(yī)療、教育以及交通等成本都比較高,而且短時(shí)間內(nèi)無法解決。

此前有媒體報(bào)道,京津新城的開發(fā)商合生創(chuàng)展的一位高管說:“政府最開始稱這里有京津城際(高鐵),還會(huì)有很多配套,結(jié)果很多承諾都沒兌現(xiàn),到后來就是一個(gè)民營企業(yè)干了政府所有的活。”

除了交通不便,京津新城存在配套短缺的尷尬,周邊醫(yī)院、菜市場、小學(xué),均在附近的鎮(zhèn)子上。此外,京津城際高鐵在武清區(qū)設(shè)站,而寶坻人期待的京唐高鐵,目前暫無實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

近期頻頻前往燕郊看房的樊先生,在與河北燕郊和寶坻的京津新城進(jìn)行類比后,認(rèn)為前者樓盤升值很快,與后者相比機(jī)會(huì)更多。“以燕郊的納丁堡為例,中檔樓盤吧,2010年印象中每平米7000元左右,目前價(jià)格接近翻番;如果是在奧運(yùn)會(huì)前買入,現(xiàn)在賣出最少三四倍的回報(bào)吧。”“京津新城呢,據(jù)說其入住率連三成都達(dá)不到,因?yàn)闆]人氣,所以消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)、交通等等都不行,房價(jià)沒有大幅拉升的可能。”

樊先生直白地告據(jù)記者,可以肯定的是,京津新城的價(jià)格跌不下去了;不能肯定的是,它的價(jià)格什么時(shí)候能漲起來,一兩年三五年,完全看政策的變化。

能否迎來新一輪機(jī)遇?

據(jù)京津新城售樓人員介紹,“十一”期間,開發(fā)商推出了近年優(yōu)惠力度最大的特惠房,相當(dāng)于七折優(yōu)惠。190平米與194平米兩種房型,毛坯房,外帶200平米花園。“這次拿出10套,兩天就賣出了3套。”據(jù)了解,以往130萬元的價(jià)格,目前80多萬元就能拿下。其位置處于小區(qū)最后一排,緊鄰當(dāng)?shù)卣瞥龅木G化帶,品質(zhì)與以往相比明顯變化。以往優(yōu)惠幅度最大的當(dāng)推獨(dú)棟別墅,360萬元的總價(jià),一般降幅在20萬至30萬據(jù)記者,特惠房的信息并沒有掛在網(wǎng)上,至于特惠房的數(shù)量會(huì)不會(huì)增加,目前也不明確。說到優(yōu)惠原因,他們強(qiáng)調(diào),這是公司紀(jì)念十周年大慶回饋新老用戶的。

京津新城位于寶坻北部,大約在2004年建立。京津生態(tài)新城曾提出服務(wù)京津、發(fā)展低碳工業(yè)、建設(shè)生態(tài)宜居城。錦繡香江、京津新城、大學(xué)城、九園低碳工業(yè)園、中關(guān)村科技城等眾多項(xiàng)目紛紛扎根寶坻。

天津?qū)氎婵h城往南15公里,在麥田和樹林的包圍中,聳立著一片歐式建筑。大門造型類似凱旋門,約可供10輛車并排同行。路旁綠樹裹以紅布,通向綠樹掩映下的各個(gè)別墅小區(qū)。這里就是號(hào)稱“亞洲最大別墅區(qū)”的京津新城,由桃園、康園、順園等別墅小區(qū)構(gòu)成。這里有約3000座別墅和一座豪華的五星級(jí)酒店。合生創(chuàng)展是京津新城的開發(fā)商。

公開資料顯示,《天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》提到天津周邊有11個(gè)新城,它們的規(guī)劃將按中等城市標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),京津新城位列其中。按照該規(guī)劃,京津新城重點(diǎn)發(fā)展旅游、商貿(mào)物流、教育和會(huì)議服務(wù),遠(yuǎn)景規(guī)劃是8000多套別墅,至2020年的人口規(guī)模為20萬人。

京津冀一體化今年驟然提速,旅游、通訊和交通等一系列玫策的變化給北京周邊的房地產(chǎn)市場打了一劑強(qiáng)心針。燕郊、廊坊、保定等地房價(jià)聞風(fēng)而動(dòng),效果立竿見影。

京津新城的售樓小姐也拿京津冀一體化說事兒,有了政策的提振,“我們負(fù)責(zé)的小區(qū),入住率平時(shí)有五成,節(jié)假日達(dá)到七成左右吧。”不過售樓人員的數(shù)據(jù)打架也是事實(shí),另有售樓人員告據(jù)記者,“整個(gè)別墅區(qū)入住率大約三成。”今年6月,有媒體報(bào)道稱,京津新城的入住率僅有一成左右。

一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是,公開資料顯示,與保定、廊坊和燕郊等地比較,今年春天京津新城的房價(jià)并沒有應(yīng)聲上漲。

財(cái)經(jīng)觀察

城鎮(zhèn)化走偏導(dǎo)致房產(chǎn)“大躍進(jìn)”

近年來,一些地方打著推進(jìn)城鎮(zhèn)化的旗號(hào),紛紛建設(shè)新城新區(qū),并有愈演愈烈之勢。通過大規(guī)模造城來拉動(dòng)地價(jià),提升城市價(jià)值,以獲得更多的財(cái)政收益,成為很多地方的“理性”之選。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心對12個(gè)省區(qū)的最新調(diào)查顯示,12個(gè)省會(huì)城市全部提出要推進(jìn)新城新區(qū)建設(shè),共規(guī)劃建設(shè)了55個(gè)新城新區(qū),其中沈陽要建設(shè)13個(gè)新城新區(qū),武漢也規(guī)劃了11個(gè)新城新區(qū)。在144個(gè)地級(jí)城市中,有133個(gè)提出要建設(shè)新城新區(qū),占92.4%,平均每個(gè)地級(jí)市提出建設(shè)1.5個(gè)新城新區(qū)。161個(gè)縣級(jí)城市中,提出新城新區(qū)建設(shè)的有67個(gè),占41.6%.

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵說,目前一些地方新城新區(qū)建設(shè)中普遍存在著“數(shù)量過多、規(guī)模過大、標(biāo)準(zhǔn)過高”等問題。“在我們調(diào)查的城市中,有很多新城的規(guī)劃面積達(dá)到了現(xiàn)有城市面積的一半多,規(guī)劃的新城新區(qū)人口基本相當(dāng)于現(xiàn)有城市人口。而且,不少地方新城新區(qū)建設(shè)都提出了較高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),生態(tài)城、智慧城、科技城、現(xiàn)代城等比比皆是,建設(shè)配置標(biāo)準(zhǔn)大多是國內(nèi)和國際領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)。”

有關(guān)專家認(rèn)為,城鎮(zhèn)化不能等同于房地產(chǎn)化,產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)和引領(lǐng)應(yīng)該是驅(qū)動(dòng)城鎮(zhèn)化的動(dòng)力,工業(yè)地產(chǎn)可能是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“抓手”。

在此前的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展論壇上,戴德梁行高級(jí)董事、北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻認(rèn)為,產(chǎn)業(yè)的正確定位以及發(fā)展是決定園區(qū)發(fā)展能否取得成功的關(guān)鍵;產(chǎn)業(yè)決定就業(yè),就業(yè)決定居民;水電、網(wǎng)絡(luò)、交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施是居民能否定居的關(guān)鍵因素;空氣、水源等居住環(huán)境同樣能夠決定吸引力。