在對樓市影響頗深的限購、限貸政策相繼松動后,國慶長假鄭州樓市有所升溫,多房企對外宣稱將于近期漲價。但由于各銀行新的貸款利率政策尚未出臺,對后市銷售會有多大的助推力還需時日觀察。
市場觀望情緒消融,改善型需求歡喜
中國人民銀行官網于9月30日16:09發(fā)布《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》正式放松首套房認定。明確還清首套房貸,再貸款,可算作首套,貸款利率7折。
當日晚間,河南5個部門出臺“關于促進全省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見”:銀行貸款還完再買房算首套,銀行最低貸款利率為基準利率七折;公積金貸款買90平方米以下房子,首付不低于20%。
關于限購、限貸的問題,一直是購房者關注的焦點,這一政策的出臺被業(yè)內普遍視為對房地產市場的一項重大利好。
這次調整的亮點是,首套房的認定更加明確,范圍有所擴大,從而支持改善型住房需求。以前首套房還清了貸款再買房就享受不到首套房貸款優(yōu)惠,而二套房貸首付比例不低于70%,無住房僅有貸款或公積金提取記錄的也要不低于60%。
節(jié)日期間,很多購房者奔走于各個售樓部之間,甚至有購房者放棄了出行計劃,積極看房。
“比以往假期看房人有所增多,意向定房的每天都有四五組,新政出臺后很多人唯恐后市房價上漲。”永恒集團營銷管理部經理姚衛(wèi)峰表示,“現(xiàn)在各項目優(yōu)惠力度都不太大,不過國慶期間我們每天也都推出了不同的暖場活動,人氣高漲。”
8日接近中午時分,位于棉紡路的某項目售樓部,有10余看房者來回走動,了解項目情況。
“我們是想買套三房改善居住環(huán)境,現(xiàn)在調控政策放寬了,不知道以后會有什么變數,還是先看好房子,等待具體貸款政策落實后再出手,萬一開發(fā)商漲價,我們也好快速出手。”陳女士告訴記者說,近幾日她已經連著看了多個項目,就是為了做好準備。
房貸新政細則未出,買房不妨等幾天
此次調控新政最值得關注的就是認貸不認房和七折利率,有銀行從事房貸業(yè)務的工作人員對記者說,新政并非只針對剛需用戶,對購買第二套、第三套住房的家庭來說意義更大。
“新政的出臺,一定程度上刺激了購房需求,一些有資金,有需求的購房者,看到新政的出臺,便不再觀望,從而果斷出手購買了。”姚衛(wèi)峰說,“不過現(xiàn)在各銀行的具體落地政策還沒有出臺,我們節(jié)后與合作的中行、建行、浦發(fā)等多家銀行溝通,都說還需要等待。”
記者從部分銀行個貸部門了解到,目前銀行尚未有操作細則,近一周內應該會有執(zhí)行細則。
在新政出臺前,坊間多傳“認貸不認房”,如今這一利好落定,個別項目售樓中心已開始實行,但也有項目較為謹慎,稱等待銀行通知。
8日上午記者以購房者身份來到秦嶺路與中原路一知名項目銷售中心,該項目置業(yè)顧問明確告知只要之前的房子貸款額結清,現(xiàn)在購房首付及利率就按首套房進行。
與該項目一樣,多家樓盤開始向購房者傳達這樣的信息,也有部分樓盤表示國慶后將收緊優(yōu)惠。
而位于棉紡路的一項目置業(yè)顧問告訴記者,“現(xiàn)在項目優(yōu)惠還是常規(guī)的按揭兩個點,一次性付款三個點,認貸不認房以及具體利率則要等銀行通知,若要購房不妨等待幾天。”
七折恐難實現(xiàn),回歸基準是大概率
“我剛買過房子,貸款還是基準利率上浮10%,要是突然七折優(yōu)惠,我真是太虧了。”樓市新政出臺后,市民李珂抱怨道。
對于此,多位房地產業(yè)內人士分析認為,房貸利率優(yōu)惠或有放松但七折可能性不太大。
“此次新政更多的是放權給市場。但對于首套房首付30%的標準并沒有下調,而是重申最低七折優(yōu)惠利率,最終決定權仍在銀行,基于目前樓市風險偏高和房貸收益偏低的考量,商業(yè)銀行并沒有提供超低優(yōu)惠利率的動力。”有專家擔憂七折優(yōu)惠無法得到實施,“銀行趨利性使其更愿意把資金投向有更多回報的地方。
房貸基準利率的七折是4.59%,而現(xiàn)在國有銀行理財產品的年化收益率大部分都在5%以上。一家國有大行分行廳內滾動的信息顯示:50萬元起,即日申購7天期銀行理財產品,年化收益率5.3%,甚至預期年化收益高于6%者也不在少數。
一位不愿署名的某銀行鄭州支行工作人員表示,央行發(fā)布的首套房最低七折的政策,只是指導性文件,并不具備強制性,銀行會根據信貸規(guī)模進行權衡制定細則,相對于七折來說,回歸基準利率應該是大概率。
對此,永恒集團營銷管理部經理姚衛(wèi)峰也認為,能夠回歸基準利率對購房者來說都是較大的利好。此前鄭州銀行普遍上浮首套房貸款利率,建設銀行、光大銀行、工商銀行、鄭州銀行、中國銀行等多家銀行紛紛上浮10%—20%,二套房普遍上浮20%~30%。
醞釀上調房價,開發(fā)商探市需謹慎
限貸松動帶來的利好讓諸多開發(fā)商心生歡喜,很多房企開始對外宣稱要在節(jié)后漲價。
“假期看房時,置業(yè)顧問告訴我不要再猶豫,房價很快就要上調,每平方米可能要漲好幾百。”上班第一天,準備購買婚房的王宣致電記者表示,“說實話,這讓我心里有點恐慌,但是開發(fā)商若真要調價,買房人還會多嗎?”
早在2008年,全國樓市大幅低迷,庫存量上升,降價潮顯現(xiàn),央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。之后樓市上演反轉行情,快速回暖,2009年全國樓市出現(xiàn)小陽春。
在此次房貸新政出臺后,綠城成為第一個公開漲價的企業(yè),而位于航海路的一知名企業(yè)項目則寫著“調價公告”,內容為“自2014年10月7日起房價每平方米上調300元”。
很多房企負責人私下表示,房貸放松后,的確有漲價的欲望,不過要先觀望一下同行的動態(tài)。
根據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示,9月全國房價環(huán)比上漲的城市為21個,較上月減少5個。其中,漲幅居前十位的城市依次是:鄭州、太原、宜昌、湘潭、保定、邯鄲、汕頭、北海、綿陽、鞍山,漲幅在0.83%～2.07%。
在這一輪調控中,鄭州量價一直相對穩(wěn)定,保持著獨立的行情,開發(fā)商漲價試探市場,進行營銷、造勢的心理可以理解,但行動上要謹慎。
新合鑫·睿達廣場總經理趙曉莉表示,對于開發(fā)商來說,限貸的逐步解除,讓開發(fā)商的資金鏈“滿血恢復”,買賣雙方都要把握好這個機遇。
“現(xiàn)在應該是開發(fā)企業(yè)抓緊時間走量的時候,漲價不是很明智。”新田集團總裁馮常生這樣表示。
河南省房地產業(yè)商會常務副會長兼秘書長趙進京認為,經過這一輪市場化為導向的調控政策之后,市場會更為理性,再次出現(xiàn)房價量價齊升的可能性并不大,房企應謹慎。
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