“十一”黃金周前一天，央行與銀監(jiān)會發(fā)文對房貸政策松綁，在限購松綁未能帶來預(yù)期效果、樓市渴望進(jìn)一步救市政策的時候，這無疑是劑強(qiáng)心針。但從黃金周各地樓市成交狀態(tài)來看，市場對救市政策的效果觀望情緒依然濃厚。不少業(yè)內(nèi)人士表示，與過往三次樓市調(diào)整不同的是，今年以來房地產(chǎn)市場下滑的主要原因是新增住房供應(yīng)超過內(nèi)在需求，而非政策調(diào)控，而且支撐房產(chǎn)投資性需求的諸多因素正在消退。盡管政府可采取放松限購或限貸等措施，但這只是可以緩和房地產(chǎn)下行帶來的沖擊，以往一救市樓市就狂飆的狀態(tài)或難再現(xiàn)，樓市已進(jìn)入一種“新常態(tài)”。 

今年5月以來，習(xí)近平總書記提出關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)要適應(yīng)“新常態(tài)”這一重要表述，引發(fā)了各界的高度關(guān)注，越來越多的人用這一概念來分析和解釋中國經(jīng)濟(jì)。“新常態(tài)”已成當(dāng)前最熱的經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵詞，所謂“新常態(tài)”，從字面上看，就是不同以往的、相對穩(wěn)定的狀態(tài)。這是一種趨勢性、不可逆的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，意味著中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個與過去30多年高速增長期不同的新階段。

目前中國經(jīng)濟(jì)不是景氣循環(huán)周期的下行區(qū)間，而是經(jīng)濟(jì)增長階段的根本性轉(zhuǎn)換。中國經(jīng)濟(jì)增速迎來換擋期，從高速增長期向中高速平穩(wěn)增長期過渡。經(jīng)過黃金十年的高速發(fā)展，樓市也在經(jīng)歷“換擋”回落。那么樓市的“新常態(tài)”是什么樣？前些年全國房價總體性持續(xù)上漲的局面眼下已被打破，中國樓市高歌猛進(jìn)的“黃金十年”宣告結(jié)束漸成業(yè)內(nèi)共識，房地產(chǎn)投資、交易量及房價增速均將進(jìn)入平緩的“新常態(tài)”。 記者 劉麗琴

強(qiáng)行干預(yù)政策將逐步退出舞臺

在種種期盼和猜測當(dāng)中，央行的救市政策突然而至，比預(yù)期的力度還大，不少人又開始擔(dān)心，這樣的救市會不會導(dǎo)致2009年樓市暴漲的景象重演？在當(dāng)前樓市回暖乏力且多種政策刺激均無效的情況下，放開限貸無疑會減少觀望、提振成交量，但想樓價如2009年那樣暴漲恐有難度。

2008年，金融危機(jī)席卷全球之際，為了抵抗危機(jī)、保增長，我國推出了4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。增發(fā)的貨幣涌入房地產(chǎn)行業(yè)，隨后幾年大規(guī)模的信貸投放量導(dǎo)致房價飆升。時至今日，卻不具備促使房價暴漲的條件。最主要的原因是，經(jīng)濟(jì)環(huán)境大背景已經(jīng)改變。過去十年樓市高速發(fā)展，讓很多人嘗到甜頭，于是全民以極大的熱情投入到房地產(chǎn)市場中去。

但樓市的供求狀態(tài)漸漸因持續(xù)的大規(guī)模開發(fā)而改變，逐漸由量變導(dǎo)致市場質(zhì)變，2009年房價暴漲的直接原因是供不應(yīng)求，因?yàn)?008年金融危機(jī)導(dǎo)致2008年、2009年房地產(chǎn)投資低迷，一度負(fù)增長，2009年開始大量信貸資金涌入樓市，需求劇增，從而導(dǎo)致房價暴漲。而當(dāng)前全國范圍內(nèi)，供過于求已成定局，今年以來“千方百計(jì)去庫存”成為各房企的首要任務(wù)。所以，從供求關(guān)系來看，房價暴漲的條件還不具備。

雖然經(jīng)濟(jì)增速換擋回落，但縱觀調(diào)控政策的思路，也已經(jīng)大大改變，如2009年那樣擴(kuò)大信貸規(guī)模的“強(qiáng)刺激”政策在退出舞臺，保持穩(wěn)健的貨幣政策，適當(dāng)采取定向、微刺激的方式成為主流。

放松限貸之后，勢必會釋放出大量的潛在購買力進(jìn)入樓市，而購房者對于房貸的需求將會倍增，在維持當(dāng)前需求平衡尚有困難的情況下，如果信貸投放量不隨之增長，銀行將難以滿足暴漲的需求。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，以市場化手段調(diào)節(jié)市場將成為主流，對市場強(qiáng)行干預(yù)的政策會逐步退出舞臺，僅僅放松限貸但沒有其他政策輔助的當(dāng)下，雖然樓市成交量會有所回升，但是想要徹底扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的頹勢乃至促使房價如2009年一般暴漲，動力明顯不足。 (劉麗琴)

此刻入市是賺是賠還真說不準(zhǔn)

“十一”長假前一天，央行與銀監(jiān)會突然發(fā)布取消樓市限貸的通知，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

這突然而來的消息，令開發(fā)商及想入市的買家都認(rèn)為這是國慶置業(yè)的“大禮包”。誠然，利好是絕對的，尤其是對于已經(jīng)擁有了一套住房的又想貸款買樓的換房族而言，入市的門檻確實(shí)一下降了一大截。而且，這也確實(shí)是讓樓市回歸市場化的具體表現(xiàn)。不過，對于寄望于買樓投資的群體而言，恐怕還需要謹(jǐn)慎預(yù)判一下樓市的走勢再作打算為好。

畢竟，直到“十一”之前，整個樓市都還處在一個下行通道上。目前，大部分開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)就是如何去庫存。根據(jù)億翰智庫預(yù)估發(fā)布的今年1~9月典型房企銷售業(yè)績榜單顯示，前20強(qiáng)房地產(chǎn)商中僅有4家完成了全年銷售目標(biāo)的70%，個別企業(yè)的完成率甚至不到50%。單就廣州(樓盤)住宅市場而言，網(wǎng)易的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，截至目前仍有1900多萬平方米的庫存。巨量庫存壓頂之下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市的房企的重任顯然是積極提高成交量、降低庫存。跑量之下，難免樓價或?qū)⒗^續(xù)下行，此刻入市是賺還是賠還真說不準(zhǔn)。

與此同時，還需要關(guān)注的是，不動產(chǎn)登記早已啟動，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅也一直是“達(dá)摩斯之劍”高懸頭上，何時落地同樣是未知數(shù)。但可以肯定的是，一旦樓市異動，價格飆升惹民怨的話，開證房產(chǎn)稅那就是大概率事件，那也就意味著投資性購房的持有成本和轉(zhuǎn)賣成本將大幅提高，投資客究竟還有多大的獲利空間呢？溫州(樓盤)炒房團(tuán)的徹底消失其實(shí)就已經(jīng)是一個最典型的例子了。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)判認(rèn)為，由于宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度放慢，因此限貸放松后，銀行也未必就敢隨便注水。而原來限購所產(chǎn)生的虛擬“房價還會漲”的心理，如今已經(jīng)被真實(shí)的下跌心理所替代，因此，就算全面取消限購，房地產(chǎn)業(yè)也不會像5年前那樣瘋狂了。 (王荔玨)

不會重演“V形”反彈

如果說今年樓市有分水嶺，那可能在7月和10月出現(xiàn)，7月開始自呼和浩特(樓盤)正式發(fā)文放松限購，松綁態(tài)勢席卷全國多個限購城市；10月則是央行國慶送禮，放松限貸。當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。房地產(chǎn)業(yè)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期正相關(guān)，中國經(jīng)濟(jì)增速從高速向中高速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”。

多個城市限購與限貸松綁，是否會復(fù)刻2009年樓市報復(fù)性反彈呢？這恐怕是中央對房地產(chǎn)調(diào)控“新常態(tài)”做法的最大擔(dān)心。專家認(rèn)為，避免再出現(xiàn)2009年的房價報復(fù)性反彈，是否取消限購、限貸并不是關(guān)鍵點(diǎn)，因?yàn)楸据喎績r調(diào)整的主要矛盾是供需市場的調(diào)節(jié)，除了北上廣深等需求巨大的一線城市外，其余城市取消限購和限貸并不會重演2009年的“V形”反彈。

廣州市地產(chǎn)人士認(rèn)為，這次只是提供政策利好，并沒有輔之以4萬億，而且房貸利率優(yōu)惠7折在目前情況下不太可能出現(xiàn)，農(nóng)行國慶節(jié)前執(zhí)行首套上浮5%的政策，節(jié)后執(zhí)行首套上浮2%的政策，稍稍下調(diào)了上浮幅度3%，與央行提出的7折利率相距非常大。故此，在沒有資金泛濫和貸款利率寬松的條件下，放松限貸或限購不可能顛覆樓市“新常態(tài)”。 (李鳳荷)

新常態(tài)最好“少折騰”

“前兩年開始限購，后來又限貸。好不容易樓價終于開始走低，各地又取消限購，然后又說貸款也要放開。樓市政策就跟橡皮筋一樣，一時漲一時縮，我覺得老百姓對政策已疲憊，等到真要換房時當(dāng)時政策是怎樣就怎樣吧。”記者在近日和親友談?wù)摰椒康禺a(chǎn)市場時，發(fā)現(xiàn)各位街坊最大的愿望都是“少折騰”。

和幾年前不同的是，隨著房產(chǎn)總價上升，以及各種理財產(chǎn)品投資渠道的增加，投入過大產(chǎn)出一般的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在大家心目中“只漲不跌”的形象已經(jīng)改變，再加上擔(dān)心以后開征房產(chǎn)稅以及交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，已經(jīng)越來越少人因?yàn)榧兇庀胪顿Y而選擇購買房產(chǎn)。

隨著這10年來的房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌，一個又一個政策的出臺，放松收緊，再放松再收緊，老百姓們也被折騰得疲憊不堪。原先因?yàn)楹ε乱粋€政策出臺或者一個政策退出而急忙買房，又或者急忙賣房，甚至為了購房名額而假離婚假結(jié)婚等鬧劇更是層出不窮。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)，折騰來折騰去自己實(shí)在也沒占到太多的便宜，甚至還會偷雞不著蝕把米。樓市新常態(tài)，還是政府的歸政府，市場的歸市場吧。