近來(lái)，銀行間發(fā)債開(kāi)閘曾讓房企大佬拍手高呼，但其較高的準(zhǔn)入門檻仍讓多數(shù)房企被拒之門外。當(dāng)下，房企資金鏈依然普遍繃緊。
10月10日，中房地產(chǎn)對(duì)外公告稱，公司以旗下深圳子公司的固定資產(chǎn)為標(biāo)的物，與中國(guó)富康國(guó)際租賃有限公司(以下簡(jiǎn)稱富康國(guó)際)達(dá)成租賃協(xié)議，先向后者出售標(biāo)的物，融資5億元，再約定5年后予以回購(gòu)，年租息率大約8.7%。
昨日(10月13日)，中房地產(chǎn)證券事務(wù)部相關(guān)人士在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，租賃融資是當(dāng)前公司融資渠道的一種方式，之前也包括開(kāi)發(fā)貸、大股東關(guān)聯(lián)借款等。該人士還提到，目前中房地產(chǎn)也正在密切關(guān)注房貸新政，以順應(yīng)市場(chǎng)變化。
在重慶一位房地產(chǎn)金融專家看來(lái)，中房地產(chǎn)此舉相當(dāng)于變相融資，租賃公司相當(dāng)于采取了“買入返售”，屬于資產(chǎn)置換，未來(lái)關(guān)鍵要看中房的回購(gòu)能力，也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
借道租賃融資“解渴”
今年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，中房地產(chǎn)在建新項(xiàng)目新開(kāi)工面積31.59萬(wàn)平方米，簽約銷售金額9375.28萬(wàn)元。去年年報(bào)顯示，中房地產(chǎn)新開(kāi)工面積21.9萬(wàn)平方米，簽約銷售金額8.8億元。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，中房地產(chǎn)今年上半年新開(kāi)工量遠(yuǎn)超去年全年新開(kāi)工量，但與去年全年銷售業(yè)績(jī)相比，今年上半年銷售回款難言“亮色”。
近期，雖然銀行間市場(chǎng)放開(kāi)了上市房企中票融資，但在相關(guān)行業(yè)人士看來(lái)，只有個(gè)別資信評(píng)級(jí)較高的上市房企才有資格在銀行間市場(chǎng)發(fā)債。
資金壓力下，中房地產(chǎn)選擇了租賃融資。公告顯示，中房地產(chǎn)以旗下深圳市中住匯智實(shí)業(yè)有限公司所擁有的百門前工業(yè)區(qū)地下管網(wǎng)及道路作為租賃物，出售給富康國(guó)際，并簽訂《融資租賃合同》，獲取5年期的租賃融資5億元。到期后，中房地產(chǎn)予以回購(gòu)并支付年租息率約8.7%。
中房地產(chǎn)方面表示，本次融資資金到位后，一部分?jǐn)M用于中住匯智公司歸還銀行借款，其余部分用于支持公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。
對(duì)此，亞信控股集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)榮騰洪向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。“這種融資估計(jì)是變相收購(gòu)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值是關(guān)鍵，如果不能償還，就是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。”
房企借道租賃融資的例子此前已有。去年4月初，大名城(600094，SH)控股子公司福建名城地產(chǎn)與上海國(guó)金租賃有限公司簽訂《轉(zhuǎn)讓合同》及《融資租賃合同》，將采取售后回租方式，由出租人上海國(guó)金租賃有限公司為承租方福建名城地產(chǎn)提供融資租賃1.4億元，期限3年。
同樣在去年，金科股份(000656，SZ)全資子公司重慶慶科商貿(mào)有限公司與金科股份持股5.5%的重慶銀海融資租賃有限公司簽訂了《融資租賃合同》，慶科商貿(mào)與銀海租賃進(jìn)行融資租賃交易，融資金額為2億元，期限2年。租賃期結(jié)束后，慶科商貿(mào)清償對(duì)方租金及費(fèi)用，以一元錢名義代價(jià)回購(gòu)租賃物及其所有權(quán)。
地產(chǎn)租賃融資“潛力大”
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)理事、交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂(lè)部副會(huì)長(zhǎng)李驍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，融資租賃在中國(guó)市場(chǎng)才剛剛興起，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)又普遍存在資金壓力，未來(lái)這個(gè)渠道業(yè)務(wù)有很大的發(fā)展空間。以一線城市為例，人均GDP已邁過(guò)1.5萬(wàn)美元大關(guān)，且商業(yè)物業(yè)也占據(jù)中國(guó)樓市龐大的份額，消費(fèi)助力租金收益上升。
“開(kāi)發(fā)商將自有的成熟商業(yè)物業(yè)通過(guò)融資租賃公司進(jìn)行融資，門檻更低，融資量更大，可依據(jù)融資租賃期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商出租房產(chǎn)的租金收入扣除經(jīng)營(yíng)費(fèi)稅后的余額進(jìn)行拆現(xiàn)，讓開(kāi)發(fā)商在當(dāng)期獲得更多的現(xiàn)金用于新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。”恒信泰富機(jī)構(gòu)一位資深人士透露。
記者發(fā)現(xiàn)，上述上市房企融資租賃方式主要有兩種，大名城和中房地產(chǎn)采用的是售后回購(gòu)模式，而金科股份采用的是直接融資租賃模式。按照寶力融資租賃有限公司給出的融資租賃業(yè)務(wù)模式，除了上述兩種模式外，還有委托融資租賃、杠桿融資租賃和聯(lián)合租賃。但在行業(yè)人士看來(lái)，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，比較常見(jiàn)的是售后回購(gòu)和直接融資租賃。
李驍認(rèn)為，融資租賃與一般租賃的不同點(diǎn)在于，融資租賃期間承租人不能退租。因?yàn)檎怯辛嗣鞔_的承租人，才有了金融租賃公司提供的定向租賃融資服務(wù)，如果租賃物產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，交易成本較高，如果租賃物僅是抵押不過(guò)戶，承租人有處置權(quán)，但交易成本較低。
榮騰洪表示，“融資租賃是否辦抵押也是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，如果不辦抵押，項(xiàng)目本身還可以向金融機(jī)構(gòu)融資。”
“融資租賃的主要風(fēng)險(xiǎn)在于租金收益風(fēng)險(xiǎn)，以及融資租賃期間市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)金融租賃公司造成較大損失。”李驍補(bǔ)充說(shuō)，但這些風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)事方簽訂協(xié)議時(shí)會(huì)有具體、成熟的約定條款，比如約定保底收益等。
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