“購房最好時機來臨,您還在等什么?”相信很多人在國慶期間都收到了諸如此類的樓盤推銷短信。這是政策市下中國樓市的特別之處,9月30日下午,央行的一紙通知給限貸政策松了綁,市場信心一下子洶涌噴發(fā)。
這份名為“央四條”的文件中,執(zhí)行“認貸不認房”的新規(guī),7折利率政策重回市場,這代表房地產信貸政策開始走向全面放松。在此之前,執(zhí)行了4年多的限購政策在絕大多數(shù)城市放開。截至目前,只有三亞和北、上、廣、深等5個城市還在執(zhí)行限購政策。
被壓抑已久的購房需求將得到釋放,在杭州、南京、蘇州、武漢、上海等城市,國慶期間看房的人多了起來。賣得好的房企紛紛在網上曬成績,保利、萬科等大鱷7天內70億-80億元的銷售額,已是不少小房企一年的銷售量。房企漲價論風云四起。
但這并不意味著成交量的大爆發(fā),房地產市場難以重現(xiàn)2009年的盛況。在記者采訪的不少業(yè)內人士看來,房貸新政意在刺激房地產市場消費和投資需求,帶動經濟整體回暖,但其政策效果,還要看銀行信用投放的落實情況、房地產庫存的去化情況等。
名符其實“黃金周”
“央媽”為房企黃金周攬客,這句笑評得到印證,市場對政策的敏感可謂立竿見影。
“想買的人一下子多了很多,現(xiàn)場的熱鬧程度是今年從未見過的,”在這波陽光普照的行情下,一線房企代表們笑逐顏開,易居中國有關人士對記者透露說,從其全國代理銷售樓盤的認購數(shù)據來看,“十一”期間成交量環(huán)比上周上漲100%,接近2013年黃金周的水平。
賣得好紛紛在網上曬成績。在黃金周7天時間里,保利地產瘋狂進賬70億元,恒大攬金70億元,萬科不聲不響賣了80多億元,樓市黑馬
陽光城認購50億元,華潤置地、融信等也賣了30億元。
對限購限貸松綁感觸最深的,還屬綠城。在融創(chuàng)入主綠城后,其銷售表現(xiàn)變得兇猛, 8月份在杭州地區(qū)完成超過23億元的網簽,創(chuàng)下今年單月城市銷售紀錄之外,9月份,杭州銷售額已經超越了萬科。國慶7天,綠城僅在杭州一個城市賣了11億元。
相關統(tǒng)計數(shù)據顯示,綠地集團較去年同期增長70%;世茂國慶期間日均認購量較9月日均增長3-4成。
并不是所有的開發(fā)商都拿到了這一輪喜從天降的“紅包”,一些中小開發(fā)商也遇到黃金周顆粒無收的情況。
這種分化不僅出現(xiàn)在大小房企間,在城市成交上體現(xiàn)更為明顯。節(jié)后,記者問詢10多家房企內部人士得知,國慶期間,一手房來電來訪量大幅回升,成交量也有回暖,一些二線城市對新政反響最好,三、四線城市較為一般,一線城市表現(xiàn)稍弱。
在國慶前放開限購的南京,成為黃金周的亮點。據南京當?shù)孛襟w報道,7天內南京樓市賣出2840套房,日均認購突破400套,創(chuàng)下南京國慶長假商品住宅銷售的歷史紀錄。
就在“雙限”松綁前夕,南京樓市完全處于一片寒冰之中。根據國家統(tǒng)計局數(shù)據,南京房價已經連續(xù)3個月呈下跌態(tài)勢。今年6月新建商品住宅價格遇到“拐點”下跌0.6%,7月房價環(huán)比下跌1.1%,8月跌幅進一步擴大至1.3%。
比較難看的是一線城市的成交,如上海,來自上海網上房地產的數(shù)據顯示,10月1日-7日期間,上海市商品住宅成交面積為6.97萬平方米,同比下跌26.12%;成交637套住宅,同比下跌24.62%;成交均價25451元/平方米,同比上漲11.38%。
“限購尚未放開,很多人對一線城市還存有觀望情緒。”易居中國總裁丁祖昱稱,這也是黃金周期間,二、三線城市數(shù)據上揚,一線城市走低的重要原因。
“漲價說”尚為時過早
超預期的救市力度下,醞釀漲價的暗潮洶涌,綠城是騷動的第一家。
10月1日,在央行、銀監(jiān)會放松房貸通知出臺的第二天,綠城傳出漲價消息。一份在微信朋友圈中流傳的綠城內部文件提及,綠城浙東區(qū)域的各項目自11月1日起漲價5%-10%。
綠城浙東區(qū)域負責人不久后對媒體證實了該文件的真實性,稱目前正在“根據不同項目及成本關系逐一梳理(價格)”,這些項目涵蓋舟山、新昌、諸暨、余姚、紹興、寧波等城市。
綠城品宣部門的態(tài)度則相對謹慎,稱所有涉及價格上調的文件,必須經過集團營銷部門的批準才能正式生效,而上述漲價文件尚未通過批準。此外,綠城其他區(qū)域還沒有大幅跟進的跡象。
連夜提價的不在少數(shù)。在綠城的大本營杭州,一家樓盤的戶外廣告語已瞬間改為“一直很貴,馬上更貴”。而綠城之后,綠地、恒大、新城控股、碧桂園等多家大型房企的內部文件也相繼流出,版本不一,但共同特點是漲價在即,節(jié)后執(zhí)行。
如一份以綠地京津事業(yè)部名義發(fā)出的加急文件,就稱經集團批示,京津事業(yè)部下轄所有商辦、住宅產品銷售價格自10月8日起統(tǒng)一上調,上調比例不低于10%。
綠地副總裁、京津事業(yè)部總經理石文紅隨后回應稱,文件是“謠傳,沒有這回事,價格調整集團有標準流程規(guī)定,不可能內部統(tǒng)一發(fā)文”。
在記者的采訪過程中,恒大、新城控股等開發(fā)商也紛紛辟謠,表示沒有在官網上看到類似的“內部通知”,或者不清楚分公司的動向。
房企的諸多舉動真假難辨,但被普遍認為是有炒作嫌疑。“明眼人一看,就知道是營銷手段,大房企調價是需要項目、區(qū)域和集團公司之間多個線條去商議和 決定的,不可能像計劃經濟一樣一刀切,一般不會由集團發(fā)文統(tǒng)一行動,”上海某房企銷售負責人對記者說,但文件真假已不重要,關鍵是給外界傳遞了下 階段會漲價的重要信號,為現(xiàn)階段促銷跑量沖刺成交賺吆喝。
趁信貸松動之機,快速出貨,這是房企更為主流的想法。多家房企對外表示,目前地產市場的基本面并沒有變化,不會因為“央四條”出現(xiàn)就對“回暖”抱過多預期,以價換量還是未來半年的主調,漲價言之過早。
事實上,大部分開發(fā)商目前更關注的是如何去庫存。高盛高華證券報告顯示,截至9月28日,其追蹤的11個城市的總庫存上升1.5%。從過去12個月滾動銷售面積計算,11個城市的庫存平均消化時間上升至17.9個月。
根據億翰智庫預估發(fā)布的今年1-9月典型房企銷售業(yè)績榜單,前20強房地產商中僅有4家完成了全年銷售目標的70%,個別企業(yè)的完成率甚至不到50%。
中原地產研究總監(jiān)宋會雍認為,以目前的趨勢看,務實的開發(fā)商仍然需要更多地下調價格,以價換量,在下一步市場上保持主動。如房貸松綁仍然無法刺激市場徹底回暖,接下來等待開發(fā)商的,一定是殘酷的行業(yè)整合和淘汰,“只有20%的企業(yè)能活下來。”
7折利率優(yōu)惠難落地
成交回暖反轉未明,央行新政細則尚待落實,力度也有待進一步觀察。
“認貸不認房”的央行新規(guī)頗惹人眼,最低7折的利率優(yōu)惠也再度引發(fā)市場期待。招行率先落地房貸新政,明確表態(tài)從10月8日起執(zhí)行央行通知。隨后,建行、工行、農行等紛紛發(fā)文跟進表態(tài)。
但目前,多數(shù)銀行具體執(zhí)行的放款要求,尤其是房貸利率并未出現(xiàn)明顯變化。記者在10月8日-10日間曾致電廣州、佛山、重慶、上海等多區(qū)域的多家銀行網點,但這些銀行按揭的利率還與節(jié)前一致,基本還是以基準利率為主。
蘭德咨詢總裁宋延慶對記者透露說,他曾和建行的一位行長就房貸新政有過交流,得知該行目前執(zhí)行的仍是舊的房貸政策。主要因為央行給各家商業(yè)銀行的四季度新增貸款額度并沒有隨著房貸新政的出臺而上調。
事實上,房貸新政得以執(zhí)行的另一個關鍵,則是要看銀行吸納資金的價格,目前來看,首套房貸七折利率優(yōu)惠是個奢望。
“那么低的利率,銀行是沒法做的,基本上就是虧錢,這也是為什么前幾年各家銀行實際執(zhí)行利率都沒有低于基準利率的原因,”重慶工行相關人士對記者說,就算工行也不太可能給首套房貸七折利率,除非不講收益。”
據了解,央行早在2012年年底放寬貸款利率下限時就同時提出,首套房貸貸款利率最低可享受基準利率的0.7倍。但此后僅有一兩家小銀行閃現(xiàn)7折房貸利率外,各家銀行推出的最低貸款利率一般在8折水平。
“說實話,二級支行不太愿意做房貸業(yè)務。目前攬儲很困難,存款少,貸款多,存貸倒掛,只能內部高價拆借資金,” 一家國有大行支行負責人透露,去年“錢緊”過后,5年以上資金價格一度在6.5%以上。基準利率房貸,基本是盈虧平衡;9折房貸,一般都是虧損的。
而按照7折測算,商業(yè)銀行5年期以上貸款的基準利率為6.55%,7折下來就是4.585%,而5年期定存基準利率為4.75%,按照多數(shù)銀行現(xiàn)行 上浮10%的標準計算,實際執(zhí)行就是5.225%,這比貸款利率7折后的4.585%反倒高出0.64個百分點,這意味著存貸利率出現(xiàn)明顯倒掛。
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