9月底，幾乎同時(shí)出爐的房貸新政與調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)兩大利好被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是拯救2014年北京樓市最后的稻草。新政給了房地產(chǎn)一劑莫可名狀的藥物，它催生了開(kāi)發(fā)商的笑，沒(méi)買房人的苦、銀行的囧、二手房的雀躍……每一個(gè)不同的表情背后，都映射著一個(gè)個(gè)不同心態(tài)的樓市觀。

房貸利率優(yōu)惠下限重回七折時(shí)代，首套房貸政策“認(rèn)貸不認(rèn)房”……黃金周前，央行推出的房貸新政在樓市引起了不小的震動(dòng)。然而，這個(gè)看似力度巨大的政策對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)卻有著不同的意義。銀行并未給出大幅度的利率優(yōu)惠，剛需購(gòu)房人購(gòu)房成本并未因此降低；部分改善型購(gòu)房人因新政獲得了提前改善置業(yè)的機(jī)會(huì)，尋求入市；投資需求也因新政而有所提升，部分商住項(xiàng)目咨詢量大幅提升……業(yè)內(nèi)人士指出，雖然央行此輪房貸政策的調(diào)整中，七折的優(yōu)惠利率下限難以落到實(shí)處，但這次調(diào)整無(wú)疑提振了購(gòu)房人的信心，加速了購(gòu)房人的決策過(guò)程。

剛需購(gòu)房人：利率優(yōu)惠仍難尋蹤跡購(gòu)房成本無(wú)變化

“從十一前到現(xiàn)在，心情真的像坐過(guò)山車一樣。”霍先生這樣向我們描述這段時(shí)間的買房經(jīng)歷。作為首次置業(yè)的剛需購(gòu)房人，霍先生幾乎看遍了每個(gè)符合他心理價(jià)位的房子。“我購(gòu)房首付款是父母多年的積蓄，總擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)降，遲遲做不了決定。”

9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，霍先生第一時(shí)間得知這一消息，新政中提到的“首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍”讓他十分驚喜，覺(jué)得這段時(shí)間的猶豫沒(méi)錯(cuò)，他期待的優(yōu)惠終于有了。

霍先生為我們算了一筆賬，以他看中的一套總價(jià)為210萬(wàn)的兩居為例，他計(jì)劃貸款140萬(wàn)元，貸款期限為20年。如果采用基準(zhǔn)利率，他每月還款額為10479元，而如果房貸利率可以降到七折，他每月僅需還款8921元，還款總額也少了約37萬(wàn)元?；粝壬嬖V我們，在他看來(lái)，如果貸款利率能優(yōu)惠，比房子每平方米降1000元誘惑還要大。

帶著這樣的期望，霍先生的十一假期幾乎都奔走在各個(gè)售樓處間，但期待的七折利率并未出現(xiàn)，反而是幾乎每個(gè)置業(yè)顧問(wèn)都給出要漲價(jià)的信號(hào)。在通州某項(xiàng)目，銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴霍先生，如果霍先生曾經(jīng)有過(guò)貸款記錄并還清，新政后基本可以算作首套。但“傳說(shuō)中”的七折利率，還是不要期待了，以他的了解，幾乎是不可能的。目前對(duì)于首套房，他們銀行仍然采用的是9.5折的利率，優(yōu)質(zhì)客戶最多也就能做到9折。

在得知利率無(wú)法有大幅度優(yōu)惠的同時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)對(duì)于樓盤未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期大幅上漲。在某項(xiàng)目，置業(yè)顧問(wèn)勸他盡快做決定的說(shuō)辭也從原來(lái)的“自己住就不用考慮太多樓盤漲跌”變成了“政策一松動(dòng)，下一期一定會(huì)漲價(jià)”。

霍先生也向他在銀行的同學(xué)打聽(tīng)了未來(lái)房貸利率優(yōu)惠出現(xiàn)的可能，這位在銀行工作的同學(xué)告訴他，按照他們內(nèi)部目前得到的訊息看，七折利率是很難出現(xiàn)的，而且像霍先生這樣資產(chǎn)較少的客戶，更難拿到優(yōu)惠。“開(kāi)句玩笑，七折貸給你了，銀行還不如存余額寶呢！”某國(guó)有銀行分行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也向《廣廈時(shí)代》透露，按照目前銀行的資金情況，除非是央行強(qiáng)制要求首套房利率7折優(yōu)惠，否則7折的利率在銀行幾乎不會(huì)出現(xiàn)。

雖然利率無(wú)法獲得優(yōu)惠，購(gòu)房成本幾乎無(wú)變化，但霍先生還是決定馬上出手，“優(yōu)惠看來(lái)是不可能了，但漲價(jià)卻是分分鐘都會(huì)發(fā)生的事兒”。對(duì)于他這樣的剛需購(gòu)房人，他覺(jué)得沒(méi)有意義再等下去，而且也不敢再等了。

改善購(gòu)房人：不用為首付發(fā)愁置換節(jié)奏提前

央行的房貸新政沒(méi)有為霍先生這樣的購(gòu)房者帶來(lái)福音，但對(duì)于像于女士這樣的改善需求購(gòu)房人無(wú)疑是個(gè)重大利好。面對(duì)孩子漸漸長(zhǎng)大，三代同堂帶來(lái)的居住問(wèn)題，置換一套大房子成了擺在她面前的課題。

于女士的第一套房是一套70多平方米的兩居，她希望可以置換成一套大三居。經(jīng)過(guò)多番比較，她看中了一套135平方米的三居，總價(jià)約700萬(wàn)元。房子確定后，首付款就成了于女士最頭痛的問(wèn)題。雖然于女士首套房貸已還清，但在銀行認(rèn)定上，她仍然屬于二套房，首付比例要達(dá)到70%。近500萬(wàn)元的首付是于女士無(wú)法承擔(dān)的，即使把現(xiàn)在的房子賣掉，同樣也無(wú)法湊夠。

對(duì)于于女士遇到的問(wèn)題，置業(yè)顧問(wèn)原來(lái)給她提出的解決方案是進(jìn)行首付分期，開(kāi)盤時(shí)交30%的首付，剩余的40%在之后的一年內(nèi)交清。但首付分期政策雖然可以解決當(dāng)下的燃眉之急，但對(duì)于女士這樣的購(gòu)房人，雖然月收入較高，但一年湊齊近300萬(wàn)的房款還是有不小的困難。也正因?yàn)榇?，于女士的改善?jì)劃遲遲沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

央行房貸新政一出，于女士的置業(yè)顧問(wèn)就打來(lái)電話，通知于女士，像她這樣的客戶，新政下可以認(rèn)定為首套了，不僅首付比例降低，而且還有可能拿到利率優(yōu)惠。這個(gè)消息對(duì)于于女士全家來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的驚喜，她立即重新回到了售樓處。在售樓處，置業(yè)顧問(wèn)為她重新算了一筆賬，700萬(wàn)元總價(jià)的房子，新政前首付需要500萬(wàn)元，貸款的200萬(wàn)元如果貸20年，月供16000元左右；而在新政下，首付則只需210萬(wàn)元，月供則在35000元左右。如果于女士賣掉現(xiàn)在的房子，不僅可以湊齊首付款，還可以剩余一部分錢反存銀行，換取更優(yōu)惠的利率。

置業(yè)顧問(wèn)也向她透露，新政后，她的好幾個(gè)原來(lái)因資金問(wèn)題在猶豫的客戶都在考慮近期入手。首付不愁了，對(duì)未來(lái)價(jià)格的走勢(shì)也重新看好，目前入市在她看來(lái)是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

多個(gè)改善型樓盤的開(kāi)發(fā)商也透露，十一黃金周期間，改善型樓盤的看房量明顯增加，房貸新政對(duì)于改善型購(gòu)房人的刺激最為明顯。

投資客：掛牌房屋詢問(wèn)度提高真實(shí)購(gòu)房意向增多

購(gòu)房者加快入市節(jié)奏，一些投資購(gòu)房人也因房貸新政松了一口氣。韓先生2011年底在順義投資了一套商住公寓，今年年初正式收房。收房后，韓先生就決定出售這套房源回籠一些資金。于是他把房子掛到了網(wǎng)上。一開(kāi)始，偶爾還有人打電話咨詢這個(gè)房子的情況，但從8月起，兩個(gè)月內(nèi)沒(méi)有一通電話打到韓先生這里，甚至連中介也沒(méi)有騷擾的。

這一切在房貸新政出臺(tái)后發(fā)生了明顯變化。雖然韓先生的房子是商住產(chǎn)品，基本不受房貸新政的限制，但新政出臺(tái)后，他的房子咨詢量陡然上升。他告訴《廣廈時(shí)代》，近兩日，他就接到了十多個(gè)電話，有中介表示要幫忙代賣的，也有普通購(gòu)房者要上門看房的。詢問(wèn)度提升的同時(shí)，韓先生的房子定價(jià)上也有了底氣。此前他的房子掛出價(jià)格為65萬(wàn)元，政策出來(lái)后，中介建議他把底價(jià)調(diào)到68萬(wàn)元，價(jià)格提上來(lái)了，詢問(wèn)度反而還大幅提升。

同樣，在通州的一個(gè)商住項(xiàng)目，一位置業(yè)顧問(wèn)也透露，新政出臺(tái)雖然僅半月，但產(chǎn)生的效應(yīng)在他們的項(xiàng)目感覺(jué)還是很明顯的。雖然首付比例的下調(diào)和利率優(yōu)惠下限的調(diào)整并沒(méi)有惠及商住項(xiàng)目，但她可以明顯感覺(jué)到來(lái)看房的人變多了，而且具有真實(shí)購(gòu)房意向的客戶明顯增多。“前段時(shí)間來(lái)看房的，很多都只是問(wèn)問(wèn)而已，了解完情況，詢好價(jià)幾乎就沒(méi)了消息。近期來(lái)看房的，真想買房的多了不少。”她還告訴我們，不僅近期客戶多了，她的老客戶最近也有不少給她打電話的，詢問(wèn)項(xiàng)目的價(jià)格是否有上調(diào)。她能感覺(jué)到，這些客戶對(duì)未來(lái)價(jià)格的走勢(shì)也有了新的判斷。